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2025/11/21不動産投資の収益性を徹底解説！成功する秘訣とは？
- 不動産投資
- その他
不動産投資における収益性について詳しく解説します。収益性を最大化するための基本的なアプローチや、収益確認に役立つ計算方法も紹介します。不動産投資で安定した高収益を得たい方は必見です。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資とは？収益の基礎理解
不動産投資は、特にサラリーマン層に人気の投資手法です。節税効果や安定した家賃収入など、ギャンブル性が低い点が魅力となり、リスクを最小化しやすい投資方法として支持されています。もちろん「空室リスク」といって、入居者が決定しない場合のリスク（収入がゼロになります）もあるのですが、このリスクを最小限に抑える努力や勉強を事前に行うことで、不動産投資は確実性の高い投資になり得ます。
不動産投資とは、不動産物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで、毎月利益を得る投資手法です。なかには、不動産購入時に現金一括で購入される方もいらっしゃるかもしれませんが、大抵は金融機関から融資を受け不動産ローンを組んでいることが多いです。例えば物件にもよりますが最初の30年くらいは毎月固定で入ってくる家賃収入をそのまま金融機関への返済に回すことが多いです。しかし、返済完了後の毎月の家賃収入から諸費用を引いて残った額は、そのままオーナーの利益になりますので、長期的に見た時に非常にメリットの大きい投資と言うことができます。
不動産投資を行うにあたって、前述したように物件には種類があります。戸建て、一棟所有、区分所有に大きく分類することができますが、それぞれに新築・中古という判断材料も加わります。個人が希望する投資スタイルや投資結果によってどの物件で不動産投資を開始するかは異なりますが、誰もに共通する理想の不動産投資は「高い利回り」を得る物件であることでしょう。今回は利回り、つまり不動産投資における収益性についてご説明します。
不動産投資利回りの計算方法
インカムゲインとキャピタルゲイン
まず、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という2つの収益形態について理解しましょう。インカムゲインは家賃収入、キャピタルゲインは不動産物件の売却益を指します。それぞれの特徴を把握し、不動産投資の収益構造を深く理解することが重要です。
日本国内で不動産投資を開始する場合、どちらかというとインカムゲインが重視される傾向にあります。そして実際に、この2つを比較した場合に確実に収益が得られるのはインカムゲインになります。日本国内は少子化によって人口減少が顕著ですので、それに伴って物件入居希望者も減少の傾向にあります。そのため、不動産物件自体の価値が大きく上がることはなく、賃貸物件として毎月家賃を得て収益にしていく方法が主流となっています。
この家賃収入を意味するインカムゲインにおいて、「利回り」という言葉がキーワードになります。不動産投資を行うにあたって、最も重要と言っても過言ではない「利回り」ですが、具体的にどういう意味でしょうか。利回りとは、「不動産投資において投資した金額に対して得ることができる収益」を指します。簡単に言うと、投資による儲けです。
不動産投資の利回りは、グロス利回り（表面利回り）とネット利回り（実質利回り）の2種類があります。
不動産投資に関する情報はセミナーや本、SNSなど至る所に氾濫していますが、物件と一緒に利回りも掲載されていることが多いです。ですが、この利回りはグロス利回り（表面利回り）であることが多く、コストを加味しない利益が提示されています。コストを加味しない分、もちろん利回りが高く見えるため、非常に美味しい投資物件だと思い飛びつきたくなるケースもあるのですが、ネット利回り（実質利回り）で算出した場合、かなり数値に乖離が出るケースもあるので注意が必要です。
グロス利回り vs ネット利回り
グロス利回りは、【年間家賃収入÷不動産価格×100】の式で求めることができます。例えば、年間の家賃収入が800万円、購入時の不動産価格が8,000万円だった場合のグロス利回りを計算してみます。
800÷8,000×100＝10% となるので、年間で投資した額の10%が利益（収入）として手元に入ってくることがわかります。グロス利回りは、コストなどを加味しない利益ですのであくまで目安として考える必要性がありますが、5年後には50%が、10年後には100%の利益を回収できることがわかります。
ネット利回り（実質利回り）はどのように求めることができるでしょうか。先ほど計算例で使用した条件（不動産価格8,000万円）で考えると、諸費用は不動産価格の約6％〜7％くらいはかかってきます。
具体的に、諸費用には、仲介手数料・印紙税・登録免許税・保険料・不動産取得税などがあります。不動産価格8,000万円の場合、500万円弱の諸費用が発生すると考えて良いでしょう。また、年間の家賃収入が800万円の場合でも、毎年発生する固定資産税・都市計画税・管理費・管理委託費・修繕積立金などが差し引かれるので、100万円弱はトータル収入より少ないと考えて良いでしょう。
式に当てはめてみると、 800ー100（年間の諸費用）÷8,000＋480（不動産取得の際に発生する費用）×100＝8.25% のネット利回りを求めることができました。
以上のようにグロス利回りとネット利回りでは、前述したように数値に乖離が出ることが明らかです。
不動産投資の収益性を測る指標
不動産投資の収益性を測る際、個人のキャッシュフローや利回り計算だけでなく、「積算価格」という指標も重要です。この価格は、特に融資を受ける際の物件の価値を見定める際に役立ちます。これは主に、金融機関から融資を受ける際に不動産物件の価値を見定めるために使用される価格です。金融機関を納得させるために作成する事業計画に使うイメージです。そのため融資を受ける予定の方は、金融機関に行く前に自分で計算しておく必要があります。
積算価格の算出方法は以下になります。
積算価格＝土地評価額＋建物評価額 計算式がわかったところで、具体的にこの土地評価額と建物評価額はどのようにして求めることができるのでしょうか。土地評価額は、土地評価額＝路線価×地積と定義されています。路線価は、市街地の道路に面した土地1m²当たりの評価額を指します。この評価額は国税庁が出している「財産評価基準書 路線価格図・評価倍率表」で確認可能です。そして地積とは、文字の通りで土地の面積を意味します。登記簿に記載されている数値を地積として利用することが多いですが、この数値と実際の地積とに乖離がある場合には、土地を測量しなおす必要もあることを覚えておきましょう。
それでは、建物評価額についても見ていきたいと思います。建物評価額は計算式が複雑になるのですが、以下で算出可能です。
建物評価額＝（再調達価格×延床面積×（法定耐用年数ー築年数））÷法定耐用年数 それぞれの用語を解説すると、再調達価格は対象の物件と同じ建物を新たに建築する場合に必要な費用を指します。建物の構造によって単価が異なっており、RC造は20万円/m²、S造は18万円/m²、木造は13万円/m²です。延床面積とは、建物の床面積の合計を意味します。例えば2階建ての建物で、1階の床面積が300m²、2階の床面積が200m²の場合、その建物の延床面積はそれらの合計である500m²として算出可能です。法定耐用年数とは、法律で定められている減価償却の年数です。法定耐用年数も建物の構造によって異なり、RC造は47年、S造は34年、木造は22年となります。話が少し逸れますが、最も法定耐用年数が短いのは木造建築で、減価償却の年数が短いため計上できる費用額が大きくなり、結果節税に結びつくというメリットもあります。
以上、土地評価額と建物評価額を上記の式を利用して、計算してみることをオススメします。算出した積算価格をもとに、金融機関は融資した際にしっかりと収益を生み出すことが可能な不動産物件であるのか審査を行います。もちろん、金融機関に納得してもらうための一つの指標にもなりますが、自分でも投資しようとしている物件の積算価格を知ることができ、その後のさまざまな判断において役に立つ情報になります。利回りの計算だけではなく、積算価格も算出するようにしましょう。
＊参考https://saitama-life.com/real-estate-management/profitability-of-real-estate-investments/
収益性を高める物件選びのコツ
不動産投資において最も避けるべきリスクは「空室リスク」です。空室を防ぐためには、入居者が長期間安定して住み続けたくなるような物件選びが不可欠です。利便性の高い立地や設備の充実がポイントとなります。
スーパーやコンビニ、薬局や病院が徒歩圏内にある物件は非常に利便性が高く人気があります。駅近物件は家賃も高くとくに人気を集めますが、駅近でなくても駅までのバス停が目の前にあるなど、他の条件でカバーできる場合もあります。投資物件が戸建てではなくマンションやアパートの区分所有（1Dや1K）である場合、入居者は単身である可能性が高いので、オフィス街に近いエリアや、飲食店の豊富さなども重要になってきます。
物件の種類によってターゲット層が変わると思うので、何が求められるのか徹底的に調査することが大事です。もちろん、ランニングコストを抑えることで収益性を高めることも重要ですが、前提として確実な収入があることで一定の収益を担保できます。物件探しは色々な知見を活用し、粘り強く行いましょう。
まとめ：収益性を向上させるためのリスク管理
本記事では不動産投資における収益性の向上に必要な要素を解説しました。特にキャッシュフロー、利回り、積算価格という3つの指標は、収益を最大化するために欠かせません。これらをしっかりと理解し、実践に役立ててください。それぞれ注意する点はありますが（例えば、グロス利回りではなくネット利回りで算出するなど）、自分で計算できる内容ではあるので、一度仮の数値などを利用して算出してみることをオススメします。
とくに、個人のキャッシュフローを計算する際には、収入だけでなく想定外の支出までを加味して、計算するようにしましょう。不動産投資においては、考えられる支出以外にも、例えば一棟所有の場合には共用部分の備品が耐用年数を迎えてしまったため修繕、取り替えの対応が必要だったり、災害被害に対する保険に加入しておく必要があったりと、長期的に考えると案外コストが発生することがわかります。色々な場合を想定して利益の算出を行い、物件選定に活用してもらえたらと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。
＊参考https://finance-shikin.com/property/konyu.html
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
