空き家投資の真実：成功する秘訣とリスク回避法

不動産投資には、新築、または中古の戸建て、マンション、そしてアパートと色々な物件の種類がありますが、「空き家投資」というものも存在します。昨今、とくに地方のエリアでは空き家が目立つことをよく耳にする方もいらっしゃると思いますが、今回は空き家での投資を始めたいと思っている方向けに、不動産投資について色々と紐解いていきます。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資の基本概念

不動産投資はサラリーマンにも人気の投資方法のひとつです。節税効果や毎月安定した家賃収入が得られること、また他の投資方法と比べてギャンブル性が低い点も、投資家にとって魅力的です。しかし、「空室リスク」—入居者が決まらないことで収入がゼロになるリスク—も存在します。事前の準備と学習を通じて、このリスクを最小限に抑えることができれば、不動産投資は高い確実性を持つ投資方法になります。

不動産投資とは、不動産物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで、毎月利益を得る投資手法です。なかには、不動産購入時に現金一括で購入される方もいらっしゃるかもしれませんが、大抵は金融機関から借入を行い不動産ローンを組んでいることが多く、例えば物件にもよりますが、多くの場合、最初の30年間は毎月固定の家賃収入を金融機関への返済に充てることになります。しかし、返済終了後には家賃収入から諸費用を差し引いた残額がオーナーの利益となり、長期的に見ると非常に大きなメリットを享受できる投資方法となります。
不動産投資を行うにあたって、前述したように物件には種類があります。戸建て、一棟所有、区分所有に大きく分類することができますが、それぞれに新築・中古という判断材料も加わります。今回は、この新築or中古という観点で言うと、中古に注目することになります。中古の空き家、つまり入居者がおらず、誰にも使われていない状態の物件で不動産投資を行うパターンをご紹介します。

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空き家の不動産投資について

日本国内では過疎化や首都圏集中も相まって、空き家の数は増加傾向にあります。そのため空き家を上手く活用して、不動産投資で成功することができれば、経済面でのメリットが非常に大きいと言えます。
まず不動産投資を行うにあたって、例えば新築物件や築浅物件、そのほか人気エリアに立地する不動産物件などは非常に高値で市場に出回っています。そのため、金融機関から大きな資金を融資してもらって購入する必要があったり、そもそもこの融資においては個人の属性（年収・勤め先・勤続年数・クレジットカード履歴など）を厳しく審査されるので、ハードルが高かったりと、不動産投資を始める段階でいくつかの壁があるのが事実です。一方、空き家の不動産投資になるとまた話は変わってきます。空き家が格安で売られていることが多いため、低価格で購入しリフォームやリノベーションを施して収益化するという手法が主流です。老朽化して入居者が見つからない物件を購入し、改修後に再度収益化可能な状態にすることで利益を得ることが可能です。「再建築不可物件」といって、リフォームやリノベーションによる解体工事の実施が認められていない物件もあるので注意が必要ですが、上手く再生することに成功した場合は、巨額ではない手元資金で大きな利益を得ることができるので、レバレッジ効果が大きい投資方法と言うことができます。

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日本の空き家物件の現状

日本国内における空き家数は増加傾向にあることを前述しましたが、実際にどのくらいの数の空き家が存在しているのでしょうか。総務省統計局が実施した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、空き家数は848万9千戸と当時で過去最多を記録しました。また、この数は全国の住宅の13.6％を占めています。空き家は今後も増加すると予測されており、入居者がいないため管理が不十分な物件が多いです。そのため、防災、衛生、景観などの面で社会的に悪影響を及ぼしています。こうした背景から、空き家の活用が推進されており、実際に空き家を利用したコーワーキングスペースやカフェ、本屋など、全国各地でさまざまな取り組みが行われています。空き家を不動産投資として活用することは、実は個人の経済的なメリットだけでなく、その行為自体が社会貢献になる可能性が高いということですね。

＊参考https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tokubetsu.html

「空き家特別措置法」という法律が、平成26年11月に成立しています。前述の空き家が増加傾向にある状況を国会が危惧し、より具体的に空き家の実態調査をできるように定めたものです。具体的には、空き家のオーナーに適切な管理指導を行うことができたり、適切に管理されていない場合は「特定空家」として指導や勧告も可能になったりしました。ルール違反をする空き家持ち主には、罰金や行政代執行が課されることにもなりました。行政代執行とは、行政が空き家に必要な、適切な対策を強制的に行うことを意味しています。つまり、今まで空き家を放置していた持ち主が、行政からの勧告なども無視し続けると、最悪の場合には知らぬ間に空き家の敷地で処理が行われるということです。景観面の保護から伸び切ってしまっている木などが伐採されたり、環境的に危険な家屋などは解体される可能性もあります。
以上のように、国は空き家を大きな課題として捉えています。そのため空き家活用をしてくれる人は非常にありがたい存在ですので、前述のように「社会貢献」という側面がかなり大きい投資なのではないでしょうか。そして空き家をうまくリノベーションしたり、斬新なアイデアで再生させたりすることで、期待以上の利益を出せたら理想ですね。それでは空き家投資のメリットとデメリットはどのような点が挙げられるでしょうか。以下で詳しく見ていきたいと思います。

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空き家投資のメリット

① 融資不要で手軽に始める

空き家は格安で入手できる場合が多いことをご説明しましたが、実際購入ではなく譲り受ける場合もあるため、現金一括で購入できるパターンもあります。金融機関からの融資ハードルは高いですが、そもそも融資を受けないのであれば審査も怖くありませんし、手間も省くことができます。初期費用で大きく資産がマイナスになることがないので、個人のキャッシュフローも良好な状態を保つことができるでしょう。

② 高利回りを実現する

物件を安く購入できるので、大きな利回りを出せる可能性が高いです。利回りには種類があり、グロス利回り（表面利回り）とネット利回り（実質利回り）の2種類あります。
グロス利回りは、コストを加味しない表面的な利回りです。そのため、実質の利回りを算出できるネット利回りと比較すると信憑性は下落するものの、容易に試算できます。
【グロス利回り（％）＝年間家賃収入÷不動産価格×100】の式で求めることができます。

具体的に、空き家を400万円で現金購入したとします。リフォームやリノベーションに150万かかったとして、月に5万円の家賃で賃貸物件として貸し出しを行った場合の利回りを見てみましょう。

空き家

購入価格：400万円
リフォーム代：150万円
賃貸家賃：5万円×12ヶ月

【グロス利回り（％）＝年間家賃収入÷不動産価格×100】ですので、
60万円（5万円×12ヶ月）÷ 400万円 × 100＝15（%）となり、グロス利回りは15%ということがわかります。

家賃5万円は、リフォーム後の物件としてはかなり安い設定ではあるものの、初期費用を抑えることができているので高利回りを保つことができます。

③ 節税効果あり

不動産投資で出た利益は本業の収入と相殺することができ（損益通算）、結果的に節税対策になる側面があります。
空き家のリフォームやリノベーションは建物の機能回復はもちろんですが、その後賃貸物件として機能することを目的としています。そのため、付加機能を付けて「資産価値を向上させる内容である」と認められた場合、「修繕費」ではなく「資本的支出」の費用にできます。「資本的支出」は、定められた耐用年数に応じて減価償却することが可能です。このように減価償却できるものを増やしていくと、実際は黒字であっても帳簿上で赤字が計上されることがあります。不動産投資だけに着目すると赤字であることはマイナスなのですが、前述した損益通算により赤字分を相殺することが可能です。そのためトータル収益額を減らすことができ、所得にかかってくる税金（所得税・住民税）を節税することができます。

空き家不動産投資のデメリットもご紹介します。

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空き家投資のデメリット

① 空き家投資のリスクと対策

空き家物件は古くなることが多く、水漏れや火災などの災害リスクが増加します。万が一の災害に備えて火災保険に加入することが重要です。また、老朽化による水漏れ等の事故が発生した場合、オーナーは入居者の家具などを保護する責任がありますので、施設賠償責任保険にも加入しておくことをお勧めします。

② 出口戦略が立てづらい

空き家を第三者に売却する際、また一段階ハードルが上がります。入居者がおらず買い手が見つからない場合でも、空き家の管理はしていく必要があるので、そこで想定外のコストが発生する場合があります。将来的に空き家をどのように処分するのか、考えておく必要があるでしょう。

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まとめ：空き家投資の将来性と社会貢献

本記事では、空き家の不動産投資についてご説明しました。空き家は増加傾向にあり、状態や見た目が良くない空き家は私たちの生活にさまざまな影響を及ぼすので、国の課題の一つにもなっています。空き家をうまく利用して不動産投資を行うことで、個人の経済利益も出しながら社会貢献をしていくことに興味がある方は、ぜひ検討してみてください。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける