賃貸物件の種類を徹底比較！初心者必見の不動産投資ガイド

現在アパートやマンションにお住まいの方で、賃貸物件の方も多いのではないでしょうか。本記事では、不動産投資を行う際にどの賃貸物件に投資すべきか、種類や特徴のご紹介をします。この記事を読むことで、自分が最も手を出しやすい不動産投資物件を知ることができます！

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

賃貸物件の種類と特徴

不動産投資は、サラリーマンに人気のある投資方法の一つです。節税効果や毎月安定した家賃収入が得られること、そして他の投資方法に比べてリスクが低いことが、人気の理由です。もちろん「空室リスク」といって、入居者が決定しない場合のリスク（収入がゼロになります）もあるのですが、このリスクを最小限に抑える努力や勉強を事前に行うことで、不動産投資は確実性の高い投資になり得ます。
不動産投資とは、不動産物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで、毎月利益を得る投資手法です。なかには、不動産購入時に現金一括で購入される方もいらっしゃるかもしれませんが、大抵は金融機関から借入を行い不動産ローンを組んでいることが多いため、例えば物件にもよりますが最初の30年くらいは毎月固定で入ってくる家賃収入をそのまま金融機関への返済に回すことが多いです。しかし、返済完了後の毎月の家賃収入から諸費用を引いて残った額は、そのままオーナーの利益になりますので、長期的に見た時に非常にメリットの大きい投資と言うことができます。

新築 vs 中古物件の比較

不動産投資にも種類が存在します。戸建て・マンション・アパートなどを挙げることができます。それぞれの物件は新築または中古に分類できます。さらに、マンションやアパートの場合、一棟所有や区分所有などの選択肢もあります。

「不動産投資において投資した金額に対して得ることができる収益」を利回りと言いますが、新築物件はこの利回りが低くなる傾向にあります。その分、新築物件は最新の設備が揃っていたり、見た目が綺麗だったりするので基本的に人気があり、空室リスクは小さくなります。また、建物の不具合や修繕が必要になる頻度も少ないことが予想されます。一方、中古物件は利回りが高くなる分、空室リスクが大きくなります。

減価償却という、物の価値を耐用年数（減価償却資産が利用に耐える年数）に合わせて費用で計上していく考え方がありますが、中古アパート（とくに木造）の場合は、耐用年数が短くなります。耐用年数が短いということは、費用計上できる額が大きくなることを意味しますので、その年に発生する所得税・住民税を抑えることができ、節税にも繋がります。

物件別耐用年数の違い

• 木造アパート：22年
• 重量（4mm以上）鉄骨造：34年
• RC造：47年

以上のように、木造が最も耐用年数が短いことがわかります。

＊参考https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/real-estate-investment-type#1

戸建て不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資には種類があることを前述しましたが、ここでは戸建て所有、一棟所有、区分所有、以上の3つに分類し、それぞれのメリットとデメリットをご紹介します。

一棟所有の投資メリット

① 今後の人気上昇が見込まれる

ファミリー層向けの戸建て住宅は、人気上昇中の傾向にあります。他にも、シェアハウスや飲食店経営を目的として利用される方もいらっしゃいます。

② 長期利用が期待できる。

戸建てに一度住むと（とくにファミリー層の場合）、退去までの月日は長期化することが多いです。オーナーには、長期的に収入が入ってくる可能性が高いです。

③ 退去後も利益が出る。

マンションやアパートと異なり、自由にリフォームや改装が可能です。

などを挙げることができます。

一棟所有の投資デメリット

逆にデメリットとしては、戸建ての耐用年数は長いこともあり、金融機関からのローンを受ける難易度が高いことが挙げられます。安定した収入と金額、また勤続年数など、ローン融資を受ける本人の属性のレベルが求められます。さらにアパートやマンションと異なり、建物を扱うにあたって自由度が高いメリットがある一方で、内装や外装、設備、修繕費用などが高額になることが多く、すべて自身で負担する必要があります。そのため、ある程度の資金と綿密な資金計画が必要であることを覚えておきましょう。

続いて、一棟所有のメリット・デメリットをご紹介します。

一棟所有メリット

① リスク分散が可能

マンションやアパートには部屋が複数ありますが、それらをまとめて所有することを一棟所有といいます。不動産投資において「空室リスク」は常にあるのですが、一棟所有を行うことでリスク分散が可能です。空室が出たとしても、他の部屋もすべて空室になる可能性は極めて小さいため、収入ゼロという状態を避けることができます。

② 収益が大きい

前提コストも比例して膨らむのですが、複数の部屋を所有するので単純計算でも家賃×部屋数が収益となり、大きな額の確保が見込まれます。

③ 共用部の自由度が高い

マンションやアパートには、「共用部分」と呼ばれる場所があります。「区分所有法」（1983年に法改正実施済み）という法律によって、「共用部分」と「専有部分」それぞれに明確な定義が定められました。
マンションのそれぞれの部屋には、区分所有権という権利が設定されています。区分所有権とは、建物全体と区分し、個別の部屋に所有権が発生することを意味します。この個別の部屋が「専有部分」と言われる場所になります。具体的には間仕切り、住宅設備、建具、床や天井などです。基本的にリフォームやリノベーションでは、専有部分に限って実施することが可能です。共用部分とは、この専有部分以外のすべての場所を指します。共用部分の特徴ですが、管理や補修・修理は住人が毎月納める管理費や修繕積立金によって行われるという点が挙げられます。管理費の使用用途は、日常的な管理に必要な費用、修繕積立金は年数が経過した際の大規模な修繕工事発生時に利用されます。修繕積立金は、マンションの建て替えを目的とした使用が法律で禁止されています。
以上からわかるように、区分所有としている場合、共用部分はリフォームやリノベーションはできません。しかし、一棟所有をしている場合は共用部分も含めた自由な経営が可能です。入居者の要望を反映させることで、より人気を集める物件にすることも可能ですし、オーナーご自身のアイデアを反映させることもできます。このように不動産所有の醍醐味を味わえるのも一棟所有の大きなメリットと言えます。

＊参考https://www.ohkuraya.co.jp/buy/column/article/1965

一棟所有デメリット

一棟投資のデメリットを挙げるとすると、やはり大きな投資となるので初期費用がかさむことです。オーナーは不動産ローンを組むことがほとんどですが、額が大きいこともあり金融機関の審査も厳しくなる傾向にあります。そのため、この初期段階の資金融資におけるハードルが高いことを留意しておきましょう。さらに、共用部分を自由に使えるものの、建物の修繕費用（外壁修繕や屋上防水工事など）には多額の費用が必要になってきます。これらの資金を潤沢に用意しておく必要がある点にも注意が必要です。

最後に、投資用に1室を借りる区分所有のメリット、デメリットをご紹介します。

区分所有メリット

初心者でも始めやすい

前述の戸建て所有や一棟所有と比較してもらうと明らかですが、区分所有の場合、初期投資を抑えることができます。また建物の管理も、マンションやアパートの管理会社が行います。さらに、共用部分は所有権の対象外となるため、修繕費用などに関しては気にする必要がありません。このように、戸建てや一棟所有と比較すると手間がかからないとも言えるので、会社員の方の副業に最も選ばれやすいのが区分所有となっています。

区分所有デメリット

空室リスクが高い

これも一概には言えませんが、退去後に次の入居者が決定しない場合、収入ゼロが続くことになります。一棟所有と比較するとリスク分散はできかねるので、空室リスクが怖い方は、なるべく空室が出ないような好条件（地理的、経済的など）が揃った不動産物件を選ぶようにしましょう。

以上、賃貸物件の不動産投資においてもさまざまな種類があることをご説明しました。それぞれにメリットとデメリットがあり、さらにそれぞれの投資に向いている人も異なることが明らかですので、どの種類での不動産投資が最も自身に合うか、検討してみてください。

＊参考https://sumaity.com/realestate_investment/press/512/

まとめ：自分に合った賃貸投資物件の選び方

「賃貸」とは、賃料をもらうことで相手に貸すことを言います。不動産物件は賃貸で借りる方が多いので、しっかりと見極めを行ったうえでの投資の場合は、他の投資を比較しても利益確保の確実性が高いと言える投資手法です。もちろん、どの不動産物件（戸建て、一棟、区分）に投資をするのか、新築・中古なのか、エリアの将来性はあるのかなど、投資物件を確定するために必要になってくる観点は膨大にありますが、現在のご自身に最も合う投資物件を選択することで、長い人生の中でも経済的に大きなメリットを享受できる可能性があります。不動産投資を始める方は、まずどのタイプの投資が自分に適しているかを見極めることから始めることをおすすめします。逆にまだ手元のキャッシュや勤続年数が不足しているという方は、働いて資金を増やしながら、同時に不動産投資についての勉強も続けていくことをオススメします。駅の再開発の情報などは公表されていますので、将来的に人気上昇しそうなエリアを見極めることもできそうですね。不動産投資を成功させるためには、インターネットや本に掲載がある情報だけを鵜呑みにせず、実際に街に繰り出して自分の目や耳で判断していくという点も忘れないようにしましょう。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける