マンション投資と比較したアパート投資のポイント

「貯蓄から投資へ」と国の政策としても押し出されている昨今。

「投資」といっても、さまざまな種類があります。
投資信託、外貨預金、FX、暗号資産、金など。

今回は、初心者には少し難易度が高いといわれる不動産投資について解説します。
不動産投資のなかでも、アパート投資をとりあげました。マンション投資と比較しながら、メリット・デメリットやアパート投資に向いている人について解説しています。

「不動産投資に興味がある」「アパート投資を検討している」という人には、とくに役立つ内容です。ぜひ、今後のアパート投資の参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資について

アパート投資は、不動産投資のひとつです。
まずは、「アパート投資」と「不動産投資とはなにか」について解説します。

アパート投資とは

「アパート投資」とは、その名の通り、アパートを貸し出し収入を得ることです。
アパートを1棟購入し、自分がアパートの所有者になり、各部屋を入居者に貸し出すことで、毎月の家賃収入を得ます。

不動産投資とは

不動産投資は大きく分けると、今回取り上げている「アパート投資」と「マンション投資」の2種類があります。
多くの場合、アパート投資はアパートを1棟購入し、各部屋を入居者に貸し出します。
一方のマンション投資は、1部屋のみを購入し貸し出すことが多いという特徴があります。
いずれにしても、不動産の購入資金が高くつくため、初心者には少し難易度が高いと言われています。
不動産投資は、短期的な利益ではなく、長期的な利益を生むことが目的なので、すぐに利益がほしいという人には不向きです。即効性のある利益を求める人は、流動性の高い金融商品を選ぶほうが適切でしょう。
注意すべき点としては、家賃収入の全額が手元に残るかというと、必ずしもそうとは限らないということです。不動産購入時には銀行でローンを組むことが多いので、ローン返済額と家賃収入の差額が利益です。また、不動産は長期保有するため、将来的にはメンテナンスや修繕費が必要になるケースが多いことも頭に入れておきましょう。
不動産投資は、大きく儲かることもなければ、大きく損することもないとされているので、「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれています。

アパート投資のデメリット

家賃収入はいわゆる「不労所得」です。働かずして一定の収入を得られると考えると、魅力的な投資に思えます。しかし、どのような投資でもメリットとデメリットがあります。もちろんアパート投資にもメリットとデメリットがあるので、まずはデメリットをおさえておきましょう。

購入費用が高い

アパート投資は、マンション投資に比べると購入費用が高くつきます。アパート投資の場合、区分投資であるマンションとは異なり、1棟と土地をまとめて購入するケースが一般的だからです。
裏を返せば、アパートが老朽化し、とり壊すことになっても、まとまった広い土地は資産として残るともいえます

ローンの審査が厳しい

購入費用にも関係する内容ですが、ローンも厳しく審査されます。安定した年収と一定の貯蓄が求められるでしょう。
一般的には、マンション投資のほうが購入費用が安いため、マンション購入の審査は通ったが、アパート購入の審査は通らなかったというケースも考えられます。

修繕費が高くつく

多くの場合、修繕費も高くつきます。アパートに限りませんが、不動産には定期的なメンテナンスが必要です。アパートの場合、1棟で所有するため、各部屋をメンテナンスしなければいけません。
また、外回りや共有部のメンテナンスも自分でする必要があります。不具合があれば、修繕費も発生します。部屋数も多いうえに、共有部もあるため、修繕費が高くなることは避けられません。
当然ですが、全部屋で築年数が同じであるため、老朽化にともなう修繕は全部屋同じタイミングで発生すると考えるのが一般的です。その場合、一度に高額な修繕費が請求されることは覚悟しておく必要がありそうです。

アパート投資のメリット

アパート投資をする人がいる以上、デメリットを上回るメリットがあると考えるのが自然です。アパート投資のメリットを5つのポイントにわけて説明します。

長期的な運用が可能

アパート投資は、変動は小さいですが、長期的に収益を確保できます。金融商品は流動性が高く、短期間で売買できるため、利益が出ている場合はすぐに収益を得られます。また、頻繁に売買すれば、利益や損益に大きな変動があります。
一方、アパート投資のような不動産投資では、短期的な売買はできません。しかし、長期的な運用が前提のため、入居者がいる限り収益が確保できるという意味ではメリットといえます。利益や損益に大きな変動もないので、一喜一憂することもないでしょう。将来的な資産として活用できます。

空室リスクの分散

アパート投資は、空室リスクを分散できます。不動産投資でもっとも避けるべきは「空室」です。家賃収入とローン返済の差額が収益になる不動産投資において、空室は減収に直結します。
アパート投資は1棟で購入するため、同時に複数の部屋を運用します。そのため、家賃収入がゼロになるとは考えにくく、空室リスクを下げることができます。
マンション投資の場合、区分所有になるため、家賃収入がゼロか満額という極端な状況に陥るリスクがあります。

資産として残せる

アパート投資は、資産として残るものがあります。仮にアパートの居住者が見つからず、空室になっていたとしても、ローン返済さえ終わっていれば、不動産はあなたの資産です。改修して、再度貸し出すこともできれば、中古物件として売却することもできます。
不動産は老朽化にともない、とり壊しや改修が発生します。とくに激しく老朽化してしまった場合は、とり壊しになる可能性もあります。しかし、とり壊しても、土地が残ります。
この点は、区分所有するマンション投資と比較して有利だともいえます。

節税対策になる

アパート投資は税金面で有利になることがあります。たとえば減価償却を考えた場合、木造物件のアパートは減価償却額が高く設定されます。マンションに多い、RC造や鉄骨造になると、減価償却期間が長くなるため、1年あたりの減価償却額が低くなります。そのため、アパートは所得税や住民税を考えると節税効果が高くなります。
また、もともと土地を持っている場合、更地よりも建物が建っている土地のほうが、固定資産税や相続税が低く抑えられます。

不動産運用の自由度が高い

アパート投資は1棟で購入するため、不動産運用の自由度が高いといえます。室内のデザインや敷地内の環境などに、自分の好みやこだわりを反映することができます。周辺環境や時代のニーズにあわせて運用方針を自由に変えることもできるのです。
区分所有のマンションの場合、室内のリフォームやリノベーションはできても、共有部の改修や修繕は、自分の意思のみではできません。1棟で購入しているアパートだからこそ享受できるメリットです。

アパート投資とマンション投資の違い

不動産投資には、アパート投資とマンション投資の2つがあります。それぞれを比較しながら、デメリットやメリットを考えましたが、大きく差が出る内容についてまとめました。

投資金額

投資金額の差は大きく出てしまいます。1棟をまるごと購入するアパート投資の場合、初期費用として必要になる金額は、区分所有するマンションよりも高額になります。それにともない、ローンの審査の基準も高くなります。一定の収入と貯蓄がなければ、まず、審査に通ることが難しいでしょう。
不動産投資を検討している人は、投資対象がアパートなのか、マンションなのかで審査に通る基準が変わるということは意識しておきましょう。

修繕費

アパート投資のほうが、修繕費は高くつく可能性が高いといえます。アパートの場合、修繕対象にすべての部屋と外回りや共有部も含まれるからです。
マンションは、所有者全員で持分に応じて按分されるので、比較的安くなるという背景があります。ただしその分、アパートのほうが自由度は高いと考えられます。各部屋のデザインやレイアウトはもちろんのこと、周辺環境や共有部にも自分の意思を反映させることができます。
せっかく購入するのであれば、自分のこだわりをできるだけ反映したいという人にとっては、アパートのほうが適切です。

空室リスク

空室リスクはアパート投資のほうが低いでしょう。不動産投資において重要なのは、「空室を出さない」ことです。1棟で購入するアパートは、家賃収入がゼロになる可能性は限りなく低いという点で心強いといえるでしょう。とはいえ、築年数や立地によっては、空室リスクが高まることもあるので、妥協せずに購入することが大切です。購入する土地や建物は、事前にしっかりと確認し、空室リスクを高める要因がないかを把握しておきましょう。

アパート投資に向いている人

ここまでを踏まえて、アパート投資にとくに向いている人は以下の通りです。

• 年収1,200万円以上の人
• こだわりを持った不動産を運用したい人

年収1,200万円以上になると、減価償却費を利用した節税が効果的です。
年収1,200万円を下回る場合は、金融資産が3,000万円以上あることが目安になります。
アパート投資のよい点は、自由度の高さです。自分のこだわりを反映した物件を活用して不動産投資をしたい人には、アパート投資が向いています。自分の好みに合わせて改修してもよいですし、時代のニーズに合わせて改修することも可能です。

まとめ

アパート投資のメリット・デメリットをマンション投資と比較しながら解説しました。アパート投資はマンション投資と比べると、購入額も修繕費も高くつきます。しかし、土地も資産も所有できるというのが大きなメリットです。老朽化すれば、リノベーションやリフォームをするという方法もありますし、自分のタイミングで不動産も土地も売却できます。
アパート投資は非常に自由度が高いので、周辺環境や時代のニーズにあわせて柔軟に対応できるのも魅力です。時代の流れとともに住宅環境に求められることも変わってくるので、長期的な収益を目的とする不動産投資において、柔軟性は重要な点だといえるでしょう。
もしあなたが不動産投資を考えているのであれば、アパート投資も視野に入れてみてください。

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エキスパート職 山口智暉

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  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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