水害対策はこう！鹿児島県 姶良郡 湧水町は不動産投資に不向き？

今回は鹿児島県 姶良郡 湧水町（あいらぐん ゆうすいちょう）に注目して、エリアの基本情報と不動産情報についてまとめていきます。湧水町は盆地状の地形が特徴で、鹿児島県の霧島・姶良エリアに属します。

「鹿児島県の姶良郡や湧水町について知りたい」
「霧島・姶良エリアや湧水町で不動産投資を始めたい」
「湧水町の不動産物件を売却しようか悩んでいる」

今回の記事はこのような悩み・考えがある人にオススメです。
湧水町の不動産物件を所有している方は早めに売却した方が良いでしょう。コロナ禍以前から売却価格の下落が見られ、人口が減少していることからも賃貸需要が減っている可能性が高いからです。
この記事を読むと、湧水町の情報だけでなく「水害対策」についての情報も知れます。
ぜひ、不動産投資の参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

鹿児島県 姶良郡 湧水町について分かる基本情報【まとめ】

歴史

2005（平成17）年3月22日に姶良郡 吉松町と栗野町が合併し、新たに姶良郡に「湧水町」として誕生しました。

地理性

• 位置：鹿児島県の中央北端
• 隣接地域：霧島市・伊佐市・薩摩郡さつま町・宮崎県えびの市
• 面積：144.29㎢（鹿児島県で23番目に大きい都市）

湧水町は火山灰土壌（シラス）に覆われた盆地状の地形を有します。というのも、湧水町は東の霧島連山と北西の九州山脈矢岳支脈の両山系に挟まれており、東に霧島山系に属する標高1,102mの栗野岳と南西に標高648mの国見岳を擁しているからです。
熊本県白髪岳に源を発する九州第2の河川「川内川」は、湧水町の中央を流れている川です。その流域は土地が肥えていて農作物がよくできる耕地が拓けていて、水田地帯を形成しています。さらには年中途絶えない冷水が湧き出でる竹中池や丸池があるなど、水道の水源や水田灌漑用水として利用されています。

• 年平均気温17℃ほど
• 年間降雨量：2,000～3,000mm

夏期は雨量が多く、梅雨期や台風時の集中豪雨によって河川の増水や住宅、農作物などへの被害を受けることも多い地域です。また、日中と夜間の寒暖差が大きいことや濃霧の発生といった盆地特有の気象も持ち合わせています。

人口

続いて、湧水町の人口と世帯数を見ていきましょう。

(1)湧水町の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
9,664	9,428	9,126	9,017	8,823	8,616

※鹿児島県公式ホームページ「月報（毎月推計人口）」より
※単位は「人」

(2)湧水町世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
4,330	4,274	4,048	4,062	3,988	3,956

※鹿児島県公式ホームページ「月報（毎月推計人口）」より
※単位は「世帯」
上記の表から、湧水町の人口・世帯数はともに年々減少していることが分かります。この減少傾向は賃貸需要にも影響することが予想できます。

姶良郡 湧水町の相場事情。家賃と売却価格

(1)姶良郡と周辺地域の家賃の相場

	1R	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
霧島市	2.8	2.9	4.7	5.5	6.0
姶良郡	3.8	4.0	4.3	5.0	6.2
薩摩郡	3.8	4.0	4.3	5.0	6.2
宮崎県 えびの市	3.8	4.0	4.3	5.2	6.2
伊佐市	3.8	4.0	4.9	5.3	6.2

※物件情報サイトSUUMOより
※単位は「万円」

(2)湧水町の売却価格の相場

	最低価格	最高価格	平均価格	昨年度との差
2018年	3,280円／m²	23,000円／m²	12,512円／m²	ー
2019年	3,180円／m²	22,100円／m²	12,206円／m²	2.45%DOWN
2020年	3,090円／m²	21,500円／m²	11,964円／m²	1.98%DOWN
2021年	3,010円／m²	21,000円／m²	11,746円／m²	1.82%DOWN
2022年	2,950円／m²	20,600円／m²	11,570円／m²	1.50%DOWN
2023年	2,880円／m²	20,100円／m²	11,368円／m²	1.75%DOWN

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格
湧水町が属する姶良郡の家賃相場は鹿児島県内において、中間あたりの価格帯だと言えます。しかし、間取りが「1LDK/2K/2DK」以上になると中間よりも低い相場になってしまいます。より高い家賃収入を得たいのならば、「1R」や「1K/1DK」など単身世帯向けの物件を選ぶと良いでしょう。
姶良郡で毎年公示地価が最も高い地域は「姶良郡湧水町木場字田中182番2外」です。姶良郡で毎年公示地価が最も低い地域の「姶良郡湧水町般若寺字瀬戸1477番6」とでは約17,000円の差が開いています。また、公示地価の平均額は下落傾向にあり、2018〜2023年の5年間で1,144円下落しています。
上記のことから、湧水町は不動産投資に向いたエリアではないでしょう。コロナ禍以前から売却価格の下落が見られ、人口が減少していることからも賃貸需要が減っている可能性が高いからです。また、公示地価のデータが5カ所分しかないことを考えると、年間を通してあまり不動産の取引が行われていないエリアだということも考えられます。
湧水町の不動産物件を所有している方は早めに売却することがオススメです。以下に湧水町で不動産を売買する. 際の懸念点についてまとめました。売買の際の参考にしてみてください。

湧水町の物件を売るなら水害対策が必要

湧水町で不動産の売買をする際に懸念すべき点の1つが「水害」です。集中豪雨や台風の際に降る大雨は河川の氾濫を引き起こし、洪水や土砂災害の発生へとつながります。
実際に湧水町ではこれまでに何度も水害に見舞われてきました。

湧水町の過去の水害

河川名	発生時	浸水原因
桶寄川	1993年7月31日	溢水
綿打川・上村川・幸田川・ 天神川・田尾原川	1993年7月31日	溢水
桶寄川	2004年8月30日	内水
桶寄川	2005年9月6日	内水
川内川水系　須屋川	2021年7月10日	内水

とくに2021年に起きた川内川の増水や一部氾濫では、土砂災害に伴う道路の損壊などの甚大な被害が発生し、避難指示が出される警戒レベル4が発表されました。

湧水町の防災対策

「湧水町防災マップ」では、新しく指定された川内川の浸水想定区域や土砂災害特別警戒区域などの情報が掲載されています。
「湧水町防災マップ」はこちらから確認できます。
また、湧水町の災害情報は以下の機関やサービスでも入手可能です。

• 湧水町公式ホームページ
• 気象庁
• 鹿児島県防災Web
• 鹿児島地方気象台
• 早よ見やん川内川（リアルタイム防災情報）
• 鹿児島県河川砂防情報システム

物件を売買する前に、ぜひ箒のような期間やサービスを利用してみてください。

床下浸水するとどうなる？

住宅が床下浸水した場合は、S造・RC造はもちろん、W造の場合も激流で流されでもしない限り建物を取り壊したり建て替えたりする必要はありません。なぜなら、土台や柱の木材には水を吸収しにくい材質が使用されているからです。
しかし、床上浸水してしまうと建物は汚染され、悪臭が酷くなります。
専門家による清掃や消毒が必要になり、内壁材や床材・壁紙などは交換することになるでしょう。土砂災害の場合は建物が全壊または半壊する場合があるので、大規模な修繕が必要になります。

何ができる？水害対策とリスクヘッジを紹介

水害に強い物件の見分け方

甚大な影響をもたらす水害に強い物件を見分けるためには、「そもそも水害対策に力を入れている地域を選ぶ」こと、そして「水害の被害を受けにくい建物」を選択することが重要です。

「水害対策に力を入れている地域」を選ぶ

「水害対策に力を入れている地域」を選ぶには、先ほど紹介した「湧水町防災マップ」などの各自治体のハザードマップや国土交通省のハザードマップポータルサイトなどを確認してみましょう。国土交通省のハザードマップポータルサイトでは地域の洪水・土砂災害・津波のリスク情報などが分かります。

「水害の被害を受けにくい建物」

• より強い構造である（W造よりもRC造・SRC造など）
• 床の位置が高い（2階以上の構造など）
• 防水壁や耐水外壁がある
• 設備が高い位置にある
• ウレタン系などの修復しやすい建材を使用する

すぐにできる災害へのリスクヘッジ

• 購入前のリスクヘッジ：ハザードマップの活用

何度も言いますが、「ハザードマップ」は災害対策において必需品です。無料で正しい情報を得られるので、物件の売買前に必ず確認しておきましょう。

• 購入後のリスクヘッジ：保険を活用する

災害は事前に回避できません。万が一被害を受けたときのために「保険」への加入がオススメです。
実は、大雨による床上浸水などの被害は「火災保険」による補償を受けられる場合があります。すでに保険に加入している人もこれから加入するという人も、「水害が補償対象になっているか」と「補償のタイプ」を確認しておきましょう。
また、水害を受けた時には必ず「証拠となる画像や動画を撮影」してください。その後、保険を請求する際にとても役立ちます。

まとめ・鹿児島県 姶良郡 湧水町の不動産は売却すべき

いかがでしたでしょうか？
今回は鹿児島県 姶良郡 湧水町に注目して、エリアの基本情報と不動産情報について紹介しました。
湧水町は不動産投資に向いたエリアでないと考えられます。
なぜなら、コロナ禍以前から売却価格の下落が見られ、人口が減少していることからも賃貸需要が減っている可能性が高いからです。また、年間を通してあまり不動産の取引が行われていないエリアだという可能性もあります。
湧水町の不動産物件を所有している方は早めに売却した方が良いでしょう。湧水町で不動産を売買する. 際は「水害」に気をつける必要があります。以下のポイントを参考にしてみてください。
水害に強い物件を見分ける

• 「水害対策に力を入れている地域」を選ぶ
• 「水害の被害を受けにくい建物」を選ぶ

災害へのリスクヘッジ

• ハザードマップの活用
• 保険を活用する

災害対策にはとくに「ハザードマップ」の利用がオススメです。「湧水町防災マップ」をぜひ確認してみてください。

【参照サイト】

湧水町公式ホームページ

鹿児島県公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける