売却価格微増！埼玉県入間市の不動産投資。売却のタイミング4選

今回は入間（いるま）市に注目して、タウン情報と不動産情報についてまとめて紹介しています。入間市は市域の約10分の1を茶畑が占めるほど豊かな緑を形成しており、日本三大銘茶の一つである「狭山茶」の主産地です。

入間市の不動産投資では売却または単身者にターゲットを絞った経営をオススメします。なぜなら、売却価格の平均値は微減傾向にあるからです。また、入間市の人口は減少しているものの世帯数は増加しているという傾向が見られることも起因します。

今回は、売却のタイミングについても解説しているので最後まで確認してみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

入間市タウン情報

概要

面積が44.69㎢ある入間市は都心から約40㎞圏内に位置し、5つのエリア（所沢市・狭山市・飯能市・東京都青梅市・東京都西多摩郡瑞穂町）に隣接しています。

入間市駅から埼玉県内の主要駅、都心の主要駅へは以下のアクセスとなります。東京都とは隣接しているものの、23区からは離れたところに位置するため、少々公共交通機関での市外への移動は不便という印象を受けます。県内の他のベッドタウンに比べると少し通勤・通学には時間がかかりそうです。

• 入間市駅～大宮駅間　約1時間16分　658円
• 入間市駅～越谷駅間　約1時間25分　980円
• 入間市駅～新宿駅間　約60分　617円
• 入間市駅～池袋駅間　約40分　450円

歴史

明治期に入り、現在の入間市の原型ともいえる町村（豊岡町・金子村・宮寺村・藤沢村・東金子村・元加治村・元狭山村）が成立しました。また、その頃に繊維工業は著しい発展を遂げました。その後1958（昭和33）年10月に元狭山村の一部と合併し、1966（昭和41）年11月1日に埼玉県で25番目の市として現在の「入間市」が誕生しました。さらには、1967（昭和42）年4月1日に西武町も合併し、現在の市域を構成すると供に首都圏近郊都市としての行政基盤が確立されました。

狭山茶

狭山茶は、埼玉県下全般に生産されるお茶の総称で、生産量・栽培面積ともに入間市が県下一の生産地となっています。埼玉県のお茶畑は、全国で6番目の広さです。生産されるお茶の量は全国で11番目に多く、県内では入間市・所沢市・狭山市で多く作られています。そんな入間市の狭山茶についてもっと知れる場所として、「入間市博物館 ALIT」があります。

お出かけスポット

三井アウトレットパーク 入間

関東でも随一の大型アウトレットモールに属する三井アウトレットパーク 入間には、約200の店舗を有します。ファッションだけでなくアウトドア・スポーツ・雑貨・飲食などの多様な店舗があります。圏央道入間インターチェンジから近いため、車でのアクセスも抜群です。

JOHNSON TOWN

航空自衛隊入間基地は、1938（昭和13）年に旧陸軍の航空士官学校が開設された場所で、終戦後にアメリカ軍が「ジョンソン基地」と名付けたことでその名が広まりました。現在は店舗と住宅が混在したアメリカンな異国の街並みを味わえます。

入間市博物館 ALIT

入間にまつわるさまざまな展示物が楽しめる施設です。館内には実験や体験を通して科学の原理を考える「こども科学室」があったり、茶の世界や地元名産品の狭山茶はもとより、世界各地のお茶についても紹介したりしています。

さいたま緑の森博物館

狭山湖の湖畔にある、武蔵野の里山環境を展示としたフィールドミュージアムです。大きな建物や展示室はなく、屋外の里山の自然そのものが展示物となっています。緑や生き物とふれあい、散策路を歩きながら里山の四季折々の自然を楽しめます。

入間市は人口減少・世帯数増加の傾向にあり

続いて、市内の人口と世帯数を見ていきましょう。

(1)入間市の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
148,723 人	148,442 人	147,731 人	147,166 人	146,311 人	145,721人

(2)入間市世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
64,436世帯	65,314世帯	66,516世帯	66,516世帯	66,972世帯	67,625世帯

※入間市公式ホームページより

上記の表から、人口は減少しているものの世帯数は増加していることが分かります。人口は5年間で3,002人減少していますが、それに対して世帯数は3,189世帯も増加しています。この傾向は近年日本全国に広がっており、埼玉県内では入間市の他にも久喜市・所沢市・春日部市でも同様の傾向が見られます。

「人口が減って世帯数が増える」ということは、「1世帯当たりの人口が減る」ということであり、これには単身世帯の増加が原因とされています。世帯数が増える分不動産物件への需要が増えるため、単身者をターゲットとした不動産経営をすることも1つの手段です。物件を購入する際にはこういったさまざまな地域属性が重要となるため、しっかり下調べをしておきましょう。

また、令和4年には65歳以上の割合が44.7％とほぼ半数を占めています。都心と近いとはいえ高齢化の進行が十分に見受けられます。

入間市の家賃と売却価格の相場

(1)入間市と周辺地域の家賃の相場

	ワンルーム	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
入間市	3.2	4.5	5.5	6.6	7.6
所沢市	3.8	5.3	6.6	7.7	9.2
狭山市	3.0	4.7	5.4	6.1	7.5
飯能市	3.7	5.0	5.5	7.1	7.7
東京都青梅市	3.0	4.2	5.2	6.3	7.0
東京都西多摩郡	2.9	3.2	5.2	6.2	6.8

※物件情報サイトSUUMOより。単位は「万円」。

(2)入間市の売却価格の相場

• 2018年：32,700〜173,000円／m²平均101,709円／m²
• 2019年：32,400〜174,000円／m²平均102,017円／m²（昨年度から約0.30％上昇）
• 2020年：32,100〜174,000円／m²平均101,804円／m²（昨年度から約0.21％下落）
• 2021年：31,800〜174,000円／m²平均101,000円／m²（昨年度から約0.79％下落）
• 2022年：31,600〜176,000円／m²平均101,026円／m²（昨年度から約0.03％上昇）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の公示地価のみの調査価格

入間市の県内での家賃相場は比較的安い方であると言えます。入間市で毎年公示地価が1番高いエリアは「下藤沢2-23-5」です。また、市内で毎年公示地価が1番低いエリアである「大字上谷ケ貫字南御誉田555-1」とでは140,000万円以上の差が開いています。公示地価の平均額としては微減傾向にあり、2018〜2022年の4年間にかけて683円下落していることから、入間市の不動産を所有している方は早めに売却することをオススメします。

売却するならこのタイミングを狙え【4選】

「早めに売却した方が良い」とは言ったものの、誰でも当てはまる訳ではありません。不動産物件を売却するタイミングによっては、損をするか得をするかが変わってきます。

では、不動産売却をするならいつがいいのでしょうか？以下の4つを参考にしてみてください。

1. 入居率が高く、家賃相場が周囲の物件より高いとき
投資用マンションは、入居者がいても売却できます。その場合は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれ、入居者と賃貸契約がそのまま次のオーナーに引き継がれます。買主にとっては、すでに入居者がいるため家賃収入(インカムゲイン)をすぐ得られるというメリットがあります。v

2. 需要が高い時期を狙う
2〜3月にかけては進学・就職する人が多いため不動産物件の需要が高まります。年度末にすぐに売りに出せるようにあらかじめできる準備をしておくといいでしょう。また、実は9〜10月にかけても需要が上がります。秋は企業の人事異動による転勤があり、「第二の繁忙期」とも呼ばれる時期です。

3. 減価償却期間が終了するとき
減価償却とは・・・年数が経過するごとに資産価値が低下するという考え。購入した年に購入額の全額を経費に計上するのではなく、分割して計上すること。

減価償却費は、償却期間が終了すると経費として計上できません。そうなると、減価償却費を計上していたときよりも不動産所得が増加し、税金が高くなる場合があります。よって、償却期間が終了する時期に合わせて売却することがオススメです。

4. 所有期間が1月1日時点で5年以上経過している場合
不動産を売却したときの利益には「譲渡所得税」が課されます。譲渡所得税には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つがあるのですが、どちらになるかによって売却益に掛かる税率が変わるため、売却のタイミングが重要なポイントとなります。

短期譲渡所得

物件を譲渡(売却)した年の1月1日時点で、物件の所有期間が5年以下のもの

長期譲渡所得

物件を譲渡(売却)した年の1月1日時点で、物件の所有期間が5年を超えるもの

それぞれ売却益に課される税

	譲渡所得税	住民税
長期譲渡所得	15%	5%
短期譲渡所得	30％	9%

所有期間が5年を超えている方が売却益に課される税率が低くなり、手元に残る利益が多くなります。

まとめ

今回は入間市に注目して、タウン情報と不動産情報について紹介しました。入間市の人口は減少しているものの世帯数は増加していることが分かります。よって、世帯数が増える分不動産物件への需要が増えるため、単身者をターゲットとした不動産経営をすることも方法の1つです。

しかし、売却価格の平均値は微減傾向にあるためタイミングを見ながら売却を検討することをオススメします。

• 入居率が高く、家賃相場が周囲の物件より高いとき
• 需要が高い時期を狙う
• 減価償却期間が終了するとき
• 所有期間が1月1日時点で5年以上経過している場合

売却をするタイミングは以上の4つを参考にしてみてください。

＊参考入間市公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける