日本一外国人が多い街・埼玉県川口市の不動産投資！ポイント解説

今回は川口市に注目して、エリア情報と不動産情報について紹介していきます。
川口市は日本一外国人が多いことが特徴で、それも起因して不動産価値が高いエリアだと言えます。

この記事では川口市の不動産情報以外にも外国人入居者の受け入れについても解説しています。
外国人が多いエリアのため。
川口市での不動産投資を検討している方は必読の内容です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

川口市のエリア情報

面積が61.95㎢ある川口市は南端に位置し、5つの地域（戸田市・蕨市・越谷市・草加市・さいたま市）に隣接しています。

川口駅は令和2年度には1日に128,856人が乗降しており、埼玉県内では4番目に多い駅です（埼玉県 彩の国統計情報館より）。
公共交通機関での市外の埼玉県内への移動、東京都心への移動もかなりアクセスが良いと言えます。

• 川口駅～大宮駅間　約20分　230円
• 川口駅～越谷駅間　約43分　475円
• 川口駅～新宿駅　約30分　230円
• 川口駅～池袋駅　約25分　178円
• 川口駅～渋谷駅　約40分　318円

次に、市内の人口と世帯数を見ていきましょう。

(1)川口市の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
600,050 人	603,838 人	607,105 人	607,373 人	605,545 人	604,715人

※川口市公式ホームページより

(2)川口市世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
280,069世帯	285,043世帯	290,037世帯	293,582世帯	295,628世帯	298,203世帯

※川口市公式ホームページより

上記の表から、人口・世帯数はどちらも増加傾向であると分かります。
これには、後述している「外国人の増加」が原因と考えられます。

川口市の家賃と売却価格の相場

(1)川口市と周辺地域の家賃の相場

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
280,069世帯	285,043世帯	290,037世帯	293,582世帯	295,628世帯	298,203世帯

(2)川口市の売却価格の相場

• 2018年：116,000〜451,000円/m²平均203,171円/m²
• 2019年：117,000〜473,000円/m²平均212,098円/m²（昨年度から約4.39％UP）
• 2020年：117,000〜487,000円/m²平均217,390円/m²（昨年度から約2.50％UP）
• 2021年：117,000〜491,000円/m²平均220,317円/m²（昨年度から約1.35％UP）
• 2022年：117,000〜501,000円/m²平均226,000円/m²（昨年度から約2.58%％UP）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の基準値価格のみの調査価格

川口市の家賃相場は埼玉県内でもかなり上位の金額であると言えます。
これには、外国人が多いことが原因であると考えられます。
なぜなら、外国人向けの物件は相場よりも家賃がやや高めに設定されている場合が多いからです。

川口市で毎年基準値価格が最高額のエリアは「川口市本町4丁目142番8外」で、川口駅から徒歩で約3分ほどの辺りです。
また、川口市で毎年基準値価格が最低額のエリアである「川口市大字峯字後1502番3」とでは330,000円以上の差があります。

不動産投資では物件の地理性は重要なので、国土交通省の「地価公示・都道府県地価調査」などを使って「どこがどれくらいで売却できるか」を把握しておくことをオススメします。
また、物件情報サイトなどで実際に売られている物件を見てみることも情報収集の1つと言えます。

基準値価格の平均額としては上昇傾向にあり、2018〜2022年の4年間で22,829円上昇しています。
埼玉県内での売却価格の年間平均の上昇は1％前後が多いため、他のエリアよりも高い数値で売却できる可能性があります。

実は、日本一外国人が多い街

川口市と言えば、「日本一外国人が多く暮らす街」として有名です。
2023年1月時点では、その数39,553人と市の人口全体の約6.5％を占めています（川口市公式ホームページより）。

川口市によると、市内の外国籍上位5カ国は上から中国・ベトナム・韓国・フィリピン・トルコです。
JR西川口駅には「西川口チャイナタウン」と呼ばれる一帯があり、中国や韓国などのアジア飲食店が立ち並んでいる様子も見て取れます。
なんとこの外国人の増加は、川口市に隣接する戸田市や草加市にまで及んでいると言います。

そんな川口市では「外国人が多い」ということを踏まえて、市内に住む日本人・外国人に向けた以下のようなさまざまな取り組みをしています。

国際理解講座

多文化共生社会の推進を目的として、外国の文化・習慣・生活様式の紹介・川口市で行っている多文化共生施策についての講義を川口市協働推進課が市内の小中学校や公民館に出向いて行っています。
外国人が多い都市だからこそ必要な取り組みです。

外国人住民のための法律相談

月に1回無料で弁護士による法律相談をかわぐち市民パートナーステーションにて実施しており、日本語・英語・韓国語・中国語・ベトナム語に対応しています。
近年国内での技能実習生の労働問題が問題視されていますが、外国人が日本で安心して生活を送れるようにあらゆる法律問題の相談を受け付けている窓口です。

外国人生活入門ガイドブックの制作

外国人が日本のルール・マナー・生活手段などを理解することで地域での生活に根付けるよう、生活に関するガイドブックを作成しています。
日本語・英語・韓国語・中国語・ベトナム語の他に、タガログ語・トルコ語にも対応しています。

外国人受け入れのポイント解説

外国人を入居者として受け入れる際のメリット・デメリット・ポイントをそれぞれまとめています。
ぜひご参考にされてください。

メリット

①需要がある

外国人入居者を受け入れる賃貸物件はあまり多くありません。
なぜなら、日本流のマナーやルールに慣れていない外国人に物件を貸すことで、近隣住民とのトラブルや家賃滞納などのリスクが高くなるからです。
ですがその分需要があり、他の外国人の入居希望者を紹介してくれる場合もあります。

②日本人ほど設備が揃っていなくてもいい

外国人入居者で設備のグレードが高い物件を求める人はあまり多くありません。
なぜなら外国人には入浴の習慣がなく浴槽が不要であったり、母国の住宅でも設備が整っていなかったりする人もいるからです。

③家賃をやや高めに設定できる

前述したとおり、外国人入居者を受け入れる賃貸物件はあまり多くありません。
しかし、その分貸し手市場となっており、日本人より簡単に賃貸契約できない外国人からすると少し高くても入居を決めるきっかけになります。

デメリット

①無断転貸させる

外国人に限った話ではありませんが、とくに外国人に見受けられるケースです。
大勢で1つの部屋に住む習慣を持つ国もあり、無断賃貸が契約違反であるという認識すらないこともあります。
また、無断賃貸だけではなく、契約者以外の入居者が不法滞在しているという可能性もあります。
令和5年1月時点での不法残留者数は70,491人であり、前年から5.6％増加しています（出入国在留管理庁より）。
不法残留者の国籍上位5位にはベトナム・韓国・中国・フィリピンが含まれているため、国内一外国人が多い街では十分あり得る問題です。

②家賃滞納時に回収が難しい

外国人入居者による家賃滞納が発生した場合、そのまま国外に出られてしまうと家賃回収は困難になるでしょう。
荷物を置いたままだったり、部屋がひどく汚れていたりする場合はその分修復や処分のための経費がかかってしまいます。

外国人受け入れのポイント3つ

①国のガイドラインを参考にする

国土交通省では賃貸人・仲介業者・管理会社のために事務対応マニュアルとして作成した「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」を提供しています。
さらには14カ国語に対応した契約時の各種チェックシートや入居の申込書・重要事項説明書・賃貸住宅標準契約書・定期賃貸住宅標準契約書などの見本も掲載されています。
他にも入居前〜退去時のポイント、よくある質問をまとめた「《大家さん、不動産事業者のための》外国人の受入れガイド」もあり、かなり充実した情報を入手可能です。

詳細はこちらからご覧ください。

②入居審査前の準備をする

外国人の入居を受け入れるとなると、日本人よりも多くのことを確認する必要があります。

• 在留資格の内容
• パスポート
• 日本語能力のレベル
• 勤務先
• 連帯保証人や保証会社
• 銀行口座orクレジットカードの有無

主に上記のような項目が挙げられますが、他にも外国人契約者向けの書類作成など日本人入居者よりもかなり工数がかかるため余裕を持って事前に準備しておきましょう。

③外国人入居者向けの会社に依頼する

保証会社、不動産会社には外国人入居者に対応した会社があります。
そうした会社に依頼することで、オーナーが外国人の対応に不慣れでもトラブルなどに適切に対応してもらえます。

まとめ

今回は川口市に注目して、エリア情報と不動産情報についてまとめました。
川口市の人口は増加傾向にあり、県内の他のエリアよりも家賃や売却価格の相場が高い傾向にあります。
これには日本一外国人が多いことが原因であると考えられます。

外国人が多いエリアということは、外国人をターゲットとした不動産経営をしていなくとも外国人が入居を希望する可能性はあり得るでしょう。
入居審査をする際に慌てなくていいように、今回紹介したような準備が必要となります。

外国人の受け入れにはメリット・デメリットがそれぞれありますが、マナーやルールを守る入居者であればメリットが大きいと言えます。
この機会に外国人向けの不動産経営も検討してみてはいかがでしょうか？

【参照サイト】

川口市公式ホームページ

国土交通省

出入国在留管理庁

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける