ベッドタウン・埼玉県春日部市で不動産投資をするなら単身世帯！

今回は埼玉県春日部市に注目して、タウン情報と不動産情報についてまとめていきます。「クレヨンしんちゃん」が舞台の街としても有名で、市内の生活のあらゆる部分にキャラクターが溶け込んでいます。

春日部市では、高齢化と単身世帯の増加が進んでいることが見受けられます。高齢者かつ単身世帯向けの不動産経営のポイントも掲載しているので、チェックしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

春日部市のタウン情報

1954（昭和29）年の町村合併促進法に基づいて、1町4村（春日部町・南埼玉郡豊春村・武里村・北葛飾郡幸松村・豊野村）が合併したことで春日部市は誕生しました。その後、2005（平成17）年には庄和町と合併し現在の春日部市に至っています。

現在の面積は66㎢で、宮代町（南埼玉郡）・北葛飾郡・越谷市・さいたま市・白岡市・野田市（千葉県）の6つのエリアに隣接しています。

中心駅となる春日部駅には、東武野田線（アーバンパークライン）・東武伊勢崎線（スカイツリーライン）が通り、特急や急行も停車するターミナル駅です。さいたま市の大宮駅へは約20分で乗り換えなしで行けて、東京都心部へは1時間前後で行けるなど公共交通機関のアクセスは良好です。

市内には「ララガーデン春日部」や「イオンモール春日部」など多彩な専門店が集まる大規模ショッピング施設が充実しており、生活の利便性も良いと言えます。

春日部市の一番の魅力は子育て政策に力を入れていることです。「クレヨンしんちゃん」を特別住民登録して「市の子育て応援キャラクター」「まちの案内人」としてさまざまな面で活用しています。その成果もあってか、「地域ブランド調査2021のイメージ指標」において「教育・子育てのまち」で県内1位を獲得しています。市内の政策には以下のようなものが挙げられます。

• 1歳児の担当保育士を国の基準を超えて配置している
  児童に対する保育士が基準より多いことで、保育士1人当たりの受け持ち児童数が少ないため、他の地域よりも手厚いケアを受けられます。
• 地域子育て支援拠点がある
  市内に14カ所拠点があり、各拠点施設では子育て家庭における親子交流の場を設けたり、子育て経験者・専門の保育士などが育児相談に対応したりしています。
• 赤ちゃんの駅の設置
  全国にある無料でベビーベッドや授乳室を利用できる「赤ちゃんの駅」ですが、春日部市では78の施設が登録されています。外出中におむつの交換や授乳が必要になったときに利用できます。
• エンゼルドーム
  屋内外で体を動かして遊べるスペースがある他にパソコンコーナー・視聴覚室・図書コーナー・学習コーナーがある児童センターで、「クレヨンしんちゃん」のキャラクターモニュメントがあることでも人気の施設です。

続いて、市内の人口と世帯数を見ていきましょう。

春日部市の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
235,716人	234,598人	234,137人	233,391人	232,864人	231,726人

※春日部市公式ホームページより

春日部市の世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
104,643世帯	105,575世帯	106,924世帯	108,274世帯	109,679世帯	110,693世帯

※春日部市公式ホームページより

上記の表から、世帯数は増加しているものの人口は微減傾向にあることが分かります。この傾向は近年日本全国に広がっています。「人口が減って世帯数が増える」ということは、1世帯当たりの人口が減るということです。これは単身世帯が増加していることが原因とされています。さらに、春日部市の65歳以上の人口はと言うと、2022年時点で72,523人と市全体の人口に対して約3分の1を占めています。

人口減少と高齢者の単身世帯については後述しているので、ぜひ読んでみてください。

春日部市の家賃と売却価格の相場

春日部市と近隣エリアの家賃の相場

	ワンルーム	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
北葛飾郡	3.2万円	3.3万円	4.7万円	5.5万円	6.4万円
南埼玉郡	3.3万円	4.8万円	5.1万円	5.2万円	6.5万円
野田市（千葉県）	3.4万円	3.5万円	4.6万円	5.5万円	8.0万円
春日部市	4.1万円	4.8万円	5.5万円	6.3万円	7.5万円
越谷市	4.7万円	5.2万円	6.9万円	7.4万円	8.8万円
白岡市	5.2万円	5.3万円	5.4万円	8.3万円	9.5万円
さいたま市大宮区	6.6万円	6.7万円	9.4万円	9.5万円	11.4万円

※物件情報サイトSUUMOより

春日部市の売却価格の相場

• 2018年：18,600〜138,000円/m²平均85,934円/m²
• 2019年：18,500〜144,000円/m²平均87,111円/m²（昨年度から約1.37％UP）
• 2020年：18,400〜146,000円/m²平均87,351円/m²（昨年度から約0.28％UP）
• 2021年：18,300〜145,000円/m²平均86,811円/m²（昨年度から0.62約％DOWN）
• 2022年：18,200〜145,000円/m²平均86,743円/m²（昨年度から約0.08％DOWN）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の地価公示価格のみの調査価格

春日部市の家賃相場は県内では中間辺りです。市内で地価公示価格が最高額のエリアは主に「春日部市中央2丁目15番3」で、春日部駅から徒歩7分ほどの辺りです。市内で毎年地価公示価格が最低額のエリアである「春日部市上金崎字舞台2番1」とでは約120,000円の差があります。さらに、地価公示価格の平均額としては2021年からやや低下の傾向が見えます。

このように、同じ都市の中でもかなり売却価格に差があることが分かります。国土交通省の「地価公示・都道府県地価調査」では、「1つのエリアの中でもどの辺りがそれぞれいくらか」を確認できるので、物件の売却・購入を検討の際はこういったサービスを活用してみてください。

人口減少が不動産投資に与える影響とは？

不動産投資で得られる利益には、継続的に得られる家賃収入（インカムゲイン）と物件の売却時に得られる売却益（キャピタルゲイン）があります。しかし、人口が減少しているエリアにおいては、両方の利益が減少する可能性が高いと言えます。

なぜなら、人口が減少することで不動産を求める人が減るため、空室のリスクが高まるからです。また、空室のリスクが大きいエリアでは投資用不動産の買手がつきにくい傾向にあります。長期間買手がつかない場合は、売り出し価格の値下げも視野に入れなければなりません。よって、人口減少が顕著なエリアは不動産投資にはオススメできません。

ただし、人口が微減傾向にある春日部市が全く不動産投資に適さないというわけではありません。前述した通り春日部市は子育て政策に力を入れており、賃貸物件を求めるファミリー層にはベッドタウンであることが魅力的であると言えます。

ファミリー向けの物件に投資するのであれば、医療期間やスーパーなど生活の利便性に加え安全性を考慮する必要があります。地元の不動産会社に地域の特性を直接ヒアリングしたり現地で下見したりしてターゲットが好む物件のポイントを把握することで、空室のリスクを軽減できます。

さらに、春日部市では高齢化と単身世帯の増加が見られます。よって、あえてそこをターゲットにするという方法も可能です。次項で詳細を解説していきます。

高齢者の単身世帯向けにおける不動産投資の注意点３つ

人口減少に高齢化と聞くと、「メリットなんてないんじゃ？」と思いそうですよね。

ですが「単身世帯が増える」ことで「世帯数も増える」、つまり不動産物件の需要が増えるのです。今回は高齢者の単身世帯向けの不動産投資における注意点を3点紹介します。

入居者の子供と賃貸借契約する

入居者が高齢者の場合、その子供の方が経済力は高い場合が多いでしょう。賃貸借契約書上の借主を子供にした方が家賃滞納のリスクを避けられます。年金生活者の場合は、家賃が受給額に対して適正な範囲内であれば高齢者本人が借主でもリスクは低いと考えられます。

連帯保証人を確保する

入居者の子供と賃貸借契約ができない場合、連帯保証人は必ず確保しましょう。なぜなら、孤独死が発生したときの対応のために必要になるからです。家賃が滞納した場合は家賃保証会社でリスクヘッジが取れますが、孤独死や認知症が発生してしまった場合にはそれができません。

しかし、連帯保証人と連絡が取れなくなってしまうケースもあるため注意が必要です。定期的に連帯保証人と連絡を取ることで、万が一のときに連絡が取れるような状態にしておきましょう。

医療機関が近い

年齢を重ねると病院に行く回数が多くなります。2019年度の「年齢階級別1人当たり年間外来受診回数」は高齢者であるほど回数が増加しており、75歳以上になると年間30回を超えています（厚生労働省 基礎資料より）。これは50代と比べて約2倍の数値です。入居時点で持病がないとしても、いつ病気を発症するか分かりません。また、家族・親族のサポートを受けられない方が入居する場合でも、近くに病院があれば自分で通えるため入居者も家族・親族も安心できます。

今回は高齢者に絞って単身世帯を紹介しましたが、20〜30代の単身世帯も全国的に多いためしっかりとしたターゲット設定を元に運用することが大事なポイントです。

まとめ

今回は、埼玉県春日部市のタウン情報と不動産情報についてまとめました。春日部市は人口が微減傾向にあるものの世帯数が増えていることで、単身世帯からの不動産需要があると言えます。春日部市は高齢化も進んでいるため、高齢者の単身世帯と契約する場合は以下の3点に注意すると良いでしょう。

• ①入居者の子供と賃貸借契約する
• ②連帯保証人を確保する
• ③医療機関が近い

春日部市で不動産投資をする場合は、物件のターゲットとエリア選定が重要となります。投資物件の購入を検討している方は、単身世帯に注目して運用を検討してみてください。

＊参考春日部市公式ホームページ
厚生労働省｜基礎資料

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける