売却がオススメ！埼玉県 久喜市 久喜地区・菖蒲地区のエリア情報

今回は、埼玉県 久喜市 久喜地区・菖蒲地区についての不動産情報についてまとめました。結論から言うと、このエリアの不動産物件を所有している方は売却の検討をオススメします。理由は、このエリアの人口は減少傾向にあり、売却価格の相場も上昇率が高いとは言えないからです。

しかし、売却には時期やポイントがいくつかあります。売却を急ぐのではなく、しっかりと自身が所有している物件の内容に合った売却時期や方法を探してみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

久喜市久喜地区・菖蒲地区のまとめ情報

久喜市は、2010(平成22)年3月23日に1市3町が合併して誕生しました。現在市内は主に久喜地区・菖蒲地区・栗橋地区・鷲宮地区の4つのエリアに分かれており、市内全体の面積は82.41㎢あります。また、今回主に紹介する久喜地区・菖蒲地区は市内の下半分辺りに位置し、2地区併せて52㎢ほどあります。

市内の中心駅となる東武伊勢崎線の久喜駅は久喜地区に有り、1日の利用者数41,047人(2021時点)です。さいたま市や東京都心部へのアクセスも良好と言えます。

(例)
久喜駅～大宮駅（さいたま市：約21分、330円
久喜駅～新宿駅（東京都）：約54分、858円

菖蒲地区は鉄道駅と繋がる路線バスが 6 路線運行しているものの、白岡駅・蓮田駅への路線は本数が少なくなっています。

車での移動はと言うと、2015(平成27)年10月31日には埼玉県内の圏央道が全線開通したことで、久喜市から都心を経由せずに関越道・中央道・東名高速などにアクセス可能となりました。また、2017(平成29)年2月26日に茨城県の境古河インターチェンジ〜つくば中央インターチェンジ間が開通し、成田空港や常磐道へのアクセスが容易となりました。

久喜地区・菖蒲地区の大型商業施設には主に以下の２つが挙げられます。

モラージュ菖蒲

• 埼玉県内で最大級の規模を誇るショッピングモール
• テナントには埼玉県初出店のお店も

クッキープラザ

• 夕方からは、通勤通学で駅を利用する人で賑わう
• 日常生活に必要な商品、サービスを扱う店舗展開が多い

続いて、久喜市内の人口と世帯数の推移を見ていきましょう。

（1）久喜市の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年
153,709人	153,066 人	152,506人	151,669人	150,987人

※久喜市公式ホームページより

（2）久喜市の世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年
65,987世帯	66,625世帯	67,324世帯	67,665世帯	68,201世帯

※久喜市公式ホームページより

久喜市では高齢化率が年々上昇し、2022(令和4)年時点で高齢者の割合は全体の30%を超えています。また、世帯数は増加しているものの、人口は減少傾向にあります。人口増加は不動産の売却価格や家賃相場が上昇する要因の1つと言われていますが、合併時の2010(平成22)年から人口は7,000人弱しか増加していません。今後久喜市内の人口が大幅に増加することは見込めないでしょう。

家賃と売却価格の相場

久喜市と近隣地域の家賃の相場

	ワンルーム	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
加須市	3.0万円	4.3万円	4.6万円	4.7万円	6.8万円
幸手市	3.6万円	3.7万円	3.8万円	4.4万円	5.9万円
久喜市	3.9万円	4.9万円	5.1万円	6.0万円	7.2万円
蓮田市	4.8万円	4.9万円	5.7万円	6.7万円	8.0万円
さいたま市大宮区	6.6万円	6.7万円	9.4万円	9.5万円	11.4万円

久喜市全体の売却価格の相場

• 2018年：14,900〜189,000円/m²平均66,153円/m²
• 2019年：14,900〜189,000円/m²平均66,264円/m²（昨年度から約0.17％UP）
• 2020年：14,900〜189,000円/m²平均66,275円/m²（昨年度から約0.02％UP）
• 2021年：14,800〜187,000円/m²平均65,911円/m²（昨年度から約0.55％DOWN）
• 2022年：14,700〜186,000円/m²平均65,722円/m²（昨年度から約0.29％DOWN）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より久喜地区・菖蒲地区の地価公示のみの調査価格

久喜市 久喜地区・菖蒲地区の売却価格の相場

• 2018年：15,600〜189,000円/m²平均78,595円/m²
• 2019年：15,500〜189,000円/m²平均78,829円/m²（昨年度から約0.30％UP）
• 2020年：15,400〜189,000円/m²平均78,890円/m²（昨年度から約0.08％UP）
• 2021年：15,200〜187,000円/m²平均78,424円/m²（昨年度から約0.59％DOWN）
• 2022年：15,000〜186,000円/m²平均78,224円/m²（昨年度から約0.26％DOWN）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より久喜地区・菖蒲地区の地価公示のみの調査価格

まず、久喜市全体を見てみましょう。久喜市で毎年地価公示価格が最高額のエリアは「久喜市久喜中央2丁目414番7」で、久喜駅からすぐの所です。市内で毎年地価公示価格が最低額のエリアとでは約140,000円の差があります。地価公示価格の平均額としては2021〜2022年にかけてやや低下傾向が見られ、2018〜2022年の4年間で431円低下しています。

また、久喜地区・菖蒲地区のみに焦点を当ててみると、売却価格はピンキリで市内全体と同様に低下傾向にあります。しかし、平均価格は久喜地区・菖蒲地区の方が13,000円ほど高いことが分かります。

家賃はというと、埼玉県内では比較的安いエリアに値します。久喜地区・菖蒲地区における大規模再開発はなく、不動産物件の需要が増す要素は近隣のさいたま市や越谷市に比べ少ないことが分かります。そのため、今後物件周囲の要素によって家賃の相場が上昇することはあまり期待できません。

久喜市の久喜地区・菖蒲地区に不動産物件をお持ちの方は、費用を計算したりやタイミングをみたりして売却の方向も考えてみてください。

知ると得する？！売却のタイミング4選

不動産物件を売却するタイミングによっては、損をするか得をするかが変わってきます。今は売却を検討していなくても、「売却すると得するタイミング」を知っておくことで今後も計画的に運用できるでしょう。

入居率が高く、家賃相場が周囲の物件より高いとき

投資用マンションは、入居者がいても売却可能です。その場合は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれ、入居者と賃貸契約がそのまま物件の買主に引き継がれます。買主にとっては、すでに入居者がいるため家賃収入(インカムゲイン)をすぐ得られるメリットがあります。

需要が高い時期

2〜3月にかけては進学・就職する人が物件を探すため需要が高まります。年度末にすぐに売りに出せるように事前にできる準備をしておくといいでしょう。

減価償却期間が終了するとき

減価償却費は、償却期間が終了すると経費として計上できません。そうなると、減価償却費を計上していたときよりも不動産所得が増加し、税金が高くなる場合があります。よって、償却期間が終了する時期に合わせて売却することがオススメです。

所有期間が1月1日時点で5年以上経過している場合

不動産を売却したときの利益には「譲渡所得税」が課され、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つがあります。どちらになるかによって、売却時に掛かる税率が変わるため、売却のタイミングはしっかり計画しましょう。

長期譲渡所得

物件を譲渡(売却)した年の1月1日時点で、物件の所有期間が5年を超えるのもの

短期譲渡所得

物件を譲渡(売却)した年の1月1日時点で、物件の所有期間が5年以下のもの

	譲渡所得税	住民税
長期譲渡所得	15%	5%
短期譲渡所得	30％	9%

それぞれ課される税率は上記の通りです。所有期間が5年を超えている方が売却益に課される税率が低くなり、手元に残る利益が多くなります。どうしても運用できる状況でない場合や、国際的なイベントがあるといったレアケースではない限り、5年以上所有して売却することをオススメします。

知っておいた方が良い！売却時のポイント2つ

売却の時期以外にもポイントはいくつかあります。その中でも重要な2点を以下でチェックしていきましょう。

• 複数の会社に査定してもらう
  同じ物件でも不動産会社によって査定価格は異なります。より高く売却するためには複数の不動産会社に査定してもらいましょう。また、物件情報サイトなどで利用できる「机上査定」は簡易的な査定価格です。そのため、より正確に査定してもらうには不動産会社の「訪問査定」の利用をオススメします。
• 確定申告がいる
  個人事業主でも会社員でも、不動産の売却後には確定申告して納税する必要があります。売却益から売却に掛かった経費を差し引いた際に利益が無かった場合、つまり損失が発生した場合に確定申告は原則不要です。しかし、その場合も譲渡損失額を他の所得と損益通算できる可能性があります。そのため、損失が発生した場合においても確定申告することをオススメします。

まとめ

今回は、埼玉県 久喜市 久喜地区・菖蒲地区のエリア情報をまとめました。人口減少の傾向にあり、家賃や売却価格が低めのこのエリアは売却の検討をオススメします。売却の際は以下のポイントを押さえて、時期と方法をしっかり検討しましょう。

売却のタイミング4選

• 入居率が高く、家賃相場が周囲の物件より高いとき
• 需要が高い時期
• 価償却期間が終了するとき
• 所有期間が1月1日時点で5年以上経過している場合

売却時のポイント

• 複数の会社に査定してもらう
• 確定申告がいる

不動産投資は購入時だけでなく、売却時にもさまざまな工程があります。実際に入居者が入ると管理会社に委託することで負担が減らせて余裕が出るため、日頃から少しずつ売却時の情報を収集してみてください。

＊参考久喜市公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける