不動産投資初心者向け！埼玉県越谷市のまとめ情報

埼玉県越谷市の不動産投資に興味のある方は、ぜひ今回の記事を読んでみてください。不動産投資を始めるにはリスクや資金調達など心配事が多くありますよね。中には「投資初心者の自分には難しいんじゃ？」と思っている方もいるのではないでしょうか？ 今回は不動産投資に必要なスキル、そして不動産投資におけるメリットとリスクについて知ってもらいながら越谷市の不動産情報についてもまとめています。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資に必要なスキル3選

不動産投資に必要なスキルには何があると思いますか？それは、行動力・決断力・計画性です。

行動力

初めて投資するとなると色々心配になりますが、まずは情報収集から始め、徐々に不動産会社や金融機関と話す機会を設けると良いでしょう。実際に始めるとなると物件購入前にはさまざまな決断が必要となるため、自ら行動して交渉や情報収集を続けていかなければいけません。人に貸している間は管理会社に委託することで、基本的に自分で動くことはかなり減っていきますよ。

決断力

不動産投資をするとなると物件のオーナーになります。そうなると、物件選びや人に貸す際にさまざまなことを決める必要があります。例えば、以下のようなことです。

• 投資物件
• エリア
• 中古or新築
• リフォームの有無
• 家賃設定

物件選びで自分が望む条件すべてを満たす物件を見つけ、契約することは難しい場合が多いでしょう。そのため、物件の条件に優先順位をつけて選ぶ必要があります。

計画性

不動産投資をするにはキャッシュフローを組む必要があります。5年後、10年後の収益を考え、最終的にどれくらいの利益を得られるか予測していかなければいけません。また、投資家のほとんどが融資を受けたりローンを組んだりします。経費がどれくらいかかるか、融資額に対する金利がいくらかなどを想定して、継続して運用できる方法と売却時に利益を得られる方法で運用していけるような計画が必要となります。

不動産投資メリットとリスク2選

不動産投資はハイリスクハイリターンのFXや株式投資と違い、ミドルリスクミドルリターンの投資方法です。しかし、不動産投資にもメリットやリスクがそれぞれあります。今回は主に2つの項目をそれぞれ取り上げています。

メリット

レバレッジ効果が期待できる

レバレッジとはテコの原理のことで、不動産投資においては「小さい自己資金で収益性を高める」ことを指します。

節税効果を得られる

不動産投資における収益が赤字となった場合は節税が可能となります。収益より経費が多くなった状態、つまり赤字になると給料などに対して課された所得税から還付金を受け取れます。それが節税となります。

「赤字になると収入が減るから意味がないんじゃ？」と思いそうですよね。赤字と言っても単純に家賃収入が思うように得られなかったり、思ったより経費がかさんだりした場合だけではありません。

不動産投資で物件を購入する際、「減価償却」をすることがすすめられます。減価償却とは、年数が経過するごとに資産価値が低下するという考えのことで、購入した年に購入額の全額を経費に計上するのではなく、分割して計上することです。減価償却することで実際には発生していない経費も落とせて、節税効果を得られます。

リスク

空室が発生する

不動産投資において得られる収入は2つあります。1つは、売却益(キャピタルゲイン)です。そして2つ目は家賃収入(インカムゲイン)です。後者の家賃収入は、入居者がいる部屋からのみ得られます。よって、同じ部屋で空室が続いたり退居が続出したりすると家賃収入が減るためキャッシュフローに影響します。

物件や家賃の価格下落

不動産市況の変化や築年数の経過などの理由で物件価格と家賃価格は下落していきます。しかし、物件の選び方やリフォームなどで価格下落を軽減できる場合もあります。

埼玉県越谷市の特徴

埼玉県越谷(こしがや)市は面積60.24km²で、5つの地域(春日部市・吉川市・草加市・さいたま市・北葛飾郡松伏町)に隣接しています。北部に古利根側、中心部に新方川・元荒川、南部に綾瀬川が流れており、東部の中川は新方川・元荒川・古利根側に繋がっています。

東武スカイツリーラインとJR武蔵野線が走っているため、交通アクセスは大変良いと言え ます。さらに、東京23区内へ通勤・通学する市民は4万人を超えています。

越谷市誕生のきっかけは、1953(昭和28)年に町村合併促進法が施行されたことで町村合併の気運が高まったことにあります。1954(昭和29)年11月には、越谷地区2町8カ村が合併し越谷町となりました。その後、草加町の伊原・麦塚・上谷が越谷町へ編入し、1958(昭和33)年11月に市制が施行され現在の越谷市が誕生しました。2008(平成20)年には越谷レイクタウンがまち開きし、親水文化創造都市をまちづくりのコンセプトに掲げています。

新越谷駅周辺では「南越谷阿波踊り」が毎年8月末に開催されており、日本三大阿波踊りに数えられるほど大きなイベントで、県外から毎年数十万人の観光客が訪れます。

人口

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
340,862 人	342,945 人	344,528 人	345,482 人	345,047 人	343,510人

※越谷市公式ホームページより

世帯数

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
150,497世帯	153,166世帯	155,617世帯	157,957世帯	159,257世帯	160,377世帯

※越谷市公式ホームページより

越谷市の人口は、埼玉県内63市町村の中でも4番目に多い数字です。世帯数とともに増加傾向にあります。

家賃と売却価格の相場

不動産物件の売買を検討している方は、必ず物件の家賃や売却価格の相場を確認するようにしましょう。

越谷市と周辺地域の家賃の相場

	ワンルーム	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
北葛飾郡	3.2万円	3.3万円	4.7万円	5.5万円	6.4万円
春日部市	4.1万円	4.8万円	5.5万円	6.3万円	7.5万円
草加市	4.4万円	5.7万円	6.8万円	7.9万円	9.9万円
越谷市	4.7万円	5.2万円	6.9万円	7.4万円	8.8万円
吉川市	5.3万円	5.4万円	6.6万円	6.7万円	8.6万円
さいたま市大宮区	6.6万円	6.7万円	9.4万円	9.5万円	11.4万円

越谷市の売却価格の相場

• 2018年：36,900〜209,000円/m²平均129,873円/m²
• 2019年：36,800〜216,000円/m²平均131,506円/m²（昨年度から約1.26％UP）
• 2020年：36,700〜222,000円/m²平均132,806円/m²（昨年度から約0.99％UP）
• 2021年：36,400〜221,000円/m²平均131,715円/m²（昨年度から約0.82％DOWN）
• 2022年：36,200〜225,000円/m²平均132,800円/m²（昨年度から約0.82％UP）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の地価公示のみの調査価格

越谷市で毎年売却価格が最高額のエリアは「東柳田町431番9」で、越谷駅から南に徒歩5分ほどの辺りです。越谷駅で毎年売却価格が最低額のエリアである「大字船渡字屋敷前1489番3」とでは約190,000円の差があります。売却価格の平均額としてはやや上昇傾向にあり、2018〜2022年の4年間で2,927円の上昇となります。

このように同じ都市の中でもかなり売却価格に差があり、物件を購入する際に必ず確認しておきたい項目の1つです。国土交通省の「地価公示・都道府県地価調査」では、「都市の中でもどの辺りがそれぞれいくらか」が確認できます。物件売買の際はこういったサービスを活用してみてください。

さて、越谷市には不動産投資にオススメのエリアがあります。それは、「越谷レイクタウン」です。

越谷レイクタウンはJR武蔵野線「越谷レイクタウン」駅周辺に広がる、水との共存をテーマに開発されたニュータウンです。水辺には大規模ショッピングセンターや住宅地が開発されています。

越谷市では長年にわたり治水が課題になっていました。そこで、これらの河川流域の治水の抜本的改善を目的として大相模調節池の整備が行われました。また、併せて調節池の周囲で大規模な土地区画整理も行うなどして新しいまちづくりが行われました。

2008(平成20)年3月には「越谷レイクタウン」駅が開業、同年10月には「イオンレイクタウン」がグランドオープンし、当時は「日本最大級のショッピングモール」として話題になりました。越谷レイクタウンの土地区画整理事業は2014(平成26)年に完了し、地名もレイクタウン1丁目〜9丁目に改められています。

越谷レイクタウン駅で使える鉄道はJR武蔵野線のみです。マンションや戸建てが激増しており、それに合わせて生活に必要な施設がイオンレイクタウン周辺に増えてきています。国土交の通省地価公示・都道府県地価調査によると、越谷レイクタウンの地価公示は2022(令和4)年時点で153,000〜158,000円/m²となっています。これは、越谷市内の住宅地の中でも上位の金額となります。越谷レイクタウン駅周辺には、マンションや一戸建ての販売が多くなり、お店や医療施設もより集結しています。

これからより住みやすい街になることで、不動産としての価値が高まることが期待できます。

まとめ

越谷市は「越谷レイクタウン」があり、新しいまちづくりとして注目を集めています。越谷市全体の売却価格はやや上昇気味に留まりますが、越谷レイクタウンにおいては今後不動産としての価値が高まることが期待できます。越谷市全体においては、さいたま市と比べると売却価格は半分ほどになりますが、立地や設備などにこだわることで家賃を高くできる場合があります。不動産物件の売買を検討している方は、物件情報サイトを活用して家賃や売却価格の相場を確認してみてください。

＊参考 越谷市公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける