埼玉県さいたま市で不動産投資をするなら知っておきたい！3つのコト

埼玉県さいたま市は埼玉県の南東部に位置する埼玉県の県庁所在地で、全国で20都市ある政令指定都市のうちの1つです。面積は217.4㎢で10の行政区が置かれており、上尾市・川口市・朝霞市・川越市に隣接しています。

さいたま市は不動産としての価値が高く、その理由として以下の3つが挙げられます。
①人口増加の傾向にある
②政令指定都市である
③再開発事業が進められている

本記事ではさいたま市の概要や不動産情報にも触れていきながら、上記の3つについて深堀していきます。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

さいたま市の概要

さいたま市は、2001(平成13)年5月に旧浦和・大宮・与野の3市合併により誕生しました。2003(平成15)年4月1日には政令指定都市へと移行し、2005(平成17)年4月1日の旧岩槻市との合併を果たしました。

市内の中心駅である大宮駅・浦和駅から東京都心部へのアクセスは30分前後と良好です。

（例）

• 大宮駅～新宿駅：約32分　473円　乗り換え0～2回
• 浦和駅～新宿駅：約27分　396円　乗り換え0~1回

さらに、サービス業や流通業も発展しています。大宮地区は商業施設やレストラン・ホテルなどが多く立ち並び、観光客もよく訪れます。商業施設が集積する地域は需要が高く、その分家賃相場が上昇しやすいため、賃貸物件や投資物件が増加する傾向にあります。

続いて、さいたま市の人口推移について見ていきます。人口増加は地価が上昇する要因として良く挙げられるものの1つです。投資物件を買うエリアの人口推移は、物件購入前に必ずチェックしておきましょう。

人口

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
1,292,016人	1,302,256人	1,314,589人	1,324,589人	1,332,226人	1,339,333人

※さいたま市公式ホームページより

さいたま市は国内で9番目に人口が多い都市で、全体的に人口増加の傾向にあります。総務省の「住民基本台帳に基づく人口、人口動態および世帯数」によると、市町村ごとに見た人口増加数は令和2・3年とともにさいたま市が全国1位であることが分かります。

その要因は出生率と転入数です。出生率は21大都市の中で名古屋市に次いで7番目に高く、令和3年には転入超過数が全国で第1位となりました。全国1,719市町村の中で、転入超過となっているのは、全体の約3割の529市町村だけなのです。

さらにさいたま市は、0〜14歳の転入超過数においてなんと7年連続で全国第1位を記録しています。このことからさいたま市は子育て世代に需要があると考えられ、市内の人口増加は今後も続くことが期待できます。

政令指定都市

指令指定都市とは

さて、皆さんは「政令指定都市」という言葉をご存じでしょうか？ 政令市とは、地方自治法で規定されている「政令で指定する人口50万以上の市」のことで、大都市における行政運営の効率化を図るために創設された制度です。「政令指定都市」の他に「政令市」「指定市」「指定都市」とも呼ばれます。

現在の政令指定都市は以下の20都市です。

• 札幌市（北海道）
• 名古屋市（愛知県）
• 仙台市（宮城県）
• 京都市（京都府）
• 新潟市（新潟県）
• 大阪市（大阪府）
• さいたま市（埼玉県）
• 堺市（大阪府）
• 千葉市（千葉県）
• 神戸市（兵庫県）
• 横浜市（神奈川県）
• 岡山市（岡山県）
• 川崎市（神奈川県）
• 広島市（広島県）
• 相模原市（神奈川県）
• 北九州市（福岡県）
• 静岡市（静岡県）
• 福岡市（福岡県）
• 浜松市（静岡県）
• 熊本市（熊本県）

大都市では、人口や産業が集中するために市が対処しなければならない行政上の業務が増え、多岐にわたる行政サービスが必要となります。そのため政令指定都市では、市民の生活に関わりが深い事務・権限を都道府県から大都市に移譲することで、大都市行政の合理的かつ能率的な運営や市民福祉の向上を図れます。政令指定都市に移譲される権限には福祉・健康・土木・教育といった行政サービスから都市計画、まちづくりなどに関わるものがあります。また、中核市では行なわれない各種財源の譲渡も実施されます。

それらを実現するために、地方自治法やその他の法令にて、一般の市と異なる行政制度や財政制度上の特例が定められています。
※中核都市・・・法定人口が30万人以上の市

政令指定都市にはどんなメリットがある？

きめ細かい行政サービスを届けられる

さまざまな権利が都道府県から譲渡されることで、都道府県を介することなく都市と国が直接やりとりができるようになります。政令指定都市では、一般的に人口10〜20万人程度を目安に市内に複数の行政区が設けられ、各区に区役所が開設されます。ちなみに、さいたま市では10の行政区が設けられています。そのため、市民や地域により密着した行政サービスが行なえるようになるという訳です。

行政事務サービスのスピードアップを図れる

県が行っている事務のうち、市民生活に関わりの深い事務の多くを、市で直接行えます。よって、事務処理の期間を大幅に短縮できます。

財政豊かなまちづくりが実現可能に

「石油ガス譲与税」「軽油引取税」「宝くじ発売収益金」が新しく国や県から交付され、その他にも「地方道路譲与税」「自動車取得税交付金」「交通安全対策特別交付金」が一般の市に比べて増額されます。財源を有効に活用することにより、福祉・保健衛生・道路・下水道・防災体制など市民にとって豊かなまちづくりをすることが可能となります

再開発は地価上昇の傾向にあり！

さいたま市は、長年再開発事業が行われています。再開発事業が行われるエリアでは地価や家賃等の不動産価値が高まる傾向にあります。再開発が進められるエリアでは大型の商業施設やオフィスビルが建てられたり、駅周辺が便利になったりすることで住宅の需要が増えることが要因です。その結果マンションが新しく建築されることも多く、需要の高いエリアは不動産価値が高まるのです。

現在事業中の再開発エリアには大宮駅・浦和駅周辺があり、終了の予定は令和9年です。

再開発事業のメリット3つ

地価上昇による不動産価値の上昇

「地価＝土地の売却価格」です。地価の種類には公示地価・基準地価・路線価があり、これらは人口の増加とともに上昇する傾向にあります。しかし絶対ではないため、再開発事業と物件のエリアから売買のタイミングを見極めましょう。また、各種の地価はそれぞれ計測方法や時期が異なり、売却時や購入時にどの地価を参考にするかは融資機関や不動産会社など「誰が見るか」によっても異なります。

転入者の増加による物件の需要UP

まず、再開発事業が行われるエリア商業施設の開業、オフィスビルの建設などによって労働人口が増えます。また、駅周辺の利便性の向上により転入希望者も増加します。そうした人達に対して新築マンションが建設され、再開発エリアの物件の需要が高まるのです。

売却益までのキャッシュフローを計画しやすい

「キャッシュフロー」とは、家賃収入からローンの返済や経費などの支出を差し引いて結果的に手元に残る現金の流れのことです。再開発によって地価が上がると、その時に物件を売却すればより高く売れます。地価が上昇したタイミングを狙うことで、物件購入時より高く売却できたり売却後のキャッシュをより多く残せたりできる可能性があります。

家賃と売却価格の相場

家賃の相場

	ワンルーム	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
川越市	4.4万円	5.3万円	6.4万円	7.1万円	9.1万円
朝霞市	4.4万円	6.1万円	8.0万円	9.0万円	10.4万円
川口市	5.3万円	6.4万円	7.7万円	9.0万円	10.9万円
上尾市	5.4万円	5.5万円	5.6万円	6.1万円	7.6万円
さいたま市
中央区	5.5万円	6.0万円	8.5万円	8.9万円	11.1万円

さいたま市中央区売却価格の相場

• 2018年：139,000〜331,000円/m²平均246,067円/m²
• 2019年：151,000〜346,000円/m²平均260,571円/m²（昨年度から約5.89％UP）
• 2020年：155,000〜365,000円/m²平均269,786円/m²（昨年度から約3.54％UP）
• 2021年：154,000〜365,000円/m²平均269,643円/m²（昨年度から約0.05％DOWN）
• 2022年：154,000〜378,000円/m²平均276,000円/m²（昨年度から約2.36％UP）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の地価公示のみの調査価格

さいたま市西区売却価格の相場

• 2018年：44,500〜130,000円/m²平均106,144円/m²
• 2019年：44,400〜132,000円/m²平均106,578円/m²（昨年度から約0.41％UP）
• 2020年：96,800〜134,000円/m²平均114,978円/m²（昨年度から約7.88％UP）
• 2021年：43,500〜132,000円/m²平均102,178円/m²（昨年度から約11.13％DOWN）
• 2022年：43,300〜133,000円/m²平均106,089円/m²（昨年度から約3.83％UP）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の地価公示のみの調査価格

まず、家賃相場を見てみましょう。さいたま市の家賃相場は近隣の都市よりも少々高いものの、東京都心部へ約30分というアクセスの良さを考えると良心的な価格と言えます。そのため東京都心部へ通勤・通学する人にとっては暮らすのに魅力的なエリアでもあります。

次に売却価格の相場を見てみましょう。さいたま市中央区で毎年公地価が最高額のエリアは「中央区鈴谷3丁目959番2」で、南与野駅の西口から徒歩10分ほどの辺りです。さいたま市中央区で毎年公地価が最低額のエリアとでは150,000円以上の差があります。公地価の平均額としては増加傾向にあり、2018〜2022年の4年間で29,933円上昇しています。それに対して、さいたま市西区の公地価の平均額は中央区と比べて約170,000円も低くなっています。

このように、同じ都市の中でもかなり売却価格に差があります。国土交通省の「地価公示・都道府県地価調査」では、「都市の中でもどの辺りがそれぞれいくらか」を確認できます。物件の売却・購入を検討の際はこういったサービスを活用してみてください。

まとめ

さて、今回は埼玉県さいたま市についての不動産情報をまとめました。

さいたま市は、
①人口増加の傾向にある
②政令指定都市である
③再開発事業が進められている
という点から不動産投資としての価値が高いと言えます。

売却価格の相場は上昇傾向にあり、家賃相場は東京に比べ安いものの再開発事業によって今後上昇が期待できます。さいたま市の物件購入を検討している方は売却価格が高騰する前の今の内に、物件売却を検討している方は再開発事業が終了し売却価格が上昇する頃を狙うと良いでしょう。

【参照サイト】

さいたま市公式ホームページ

国土交通省　地価公示・都道府県地価調査

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける