【都心まで30分！家賃割安！】好条件なベッドタウン・千葉県船橋市で不動産投資を始めよう

「不動産投資に興味があるけど、何から始めたらいいの？」
「千葉県船橋市で不動産投資を始めるならどんな物件がオススメ？」

といった疑問をお持ちの方に向け、今回は千葉県船橋市での不動産投資について必要な情報を集めています。

千葉県船橋市で不動産投資を始めたいとお考えの方は、この記事をご覧いただくことで重要なポイントを押さえられるので、ぜひ目を通してみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

千葉県船橋市について

はじめに、千葉県船橋市の概要をご紹介します。

位置と概要

千葉県船橋市は、東京湾の最奥部、千葉県の北西部に位置します。中核市および、保健所政令市に指定されている市です。総面積は85.62㎢です。
令和5年2月時点での総人口は646,661人、うち男は321,749人、女は324,912人で、世帯数は315,713世帯です。千葉県内では、千葉市に次いで第二位の人口規模で、政令指定都市ではない市のなかでは最も多くの人口を有する都市です。

誕生

もとは成田山に参拝する人々の訪れる、佐倉街道の宿場町として栄えてきました。昭和12年4月1日、船橋町・葛飾町・八栄村・法典村・塚田村の2町3村が合併して、船橋市が誕生します。その後も、東京に近い船橋市は、その恵まれた地理条件を生かしてまちづくりを進め、近代都市へと発展していきます。市制施行時の人口はは43,000人ほどでしたが、現在は64万人を超える人々が生活しており、国内でも有数の都市へと成長しています。

交通網

船橋市は、都心や成田空港へのアクセスが良好で、10の旅客鉄道路線と37の鉄道駅を利用できます。
総武快速線・総武緩行線・東武野田線の3線が乗り入れる船橋駅は、近隣に乗り換えに便利な京成本線の京成船橋駅もあり、市内の中心となるターミナル駅として活躍しています。
西船橋駅は、各方面への乗り換えに利用されるため、千葉駅や船橋駅を凌いで県内1位の駅利用者数を誇ります。

商業施設

船橋市には、日本最大級のショッピングセンターである「ららぽーとTOKYO-BAY」があります。400以上の専門店や飲食店、ドッグランに映画館などもあります。
ららぽーとの周辺には、ショッピングモールの「ViVit（ビビット）」や、北欧家具・雑貨を扱う「IKEA（イケア）」もあり、市内にいても十分にショッピングを楽しめます。

また、世界の人気観光スポットランキングで、東京ディズニーランド・シーに続いて第3位となった「ふなばしアンデルセン公園」は、訪日外国人にも人気の自然豊かなスポットです。

不動産投資とは？

そもそも、不動産投資とはどのような投資方法なのでしょうか。

不動産投資とは？

不動産投資とは、分譲マンションやアパート、戸建て住宅などの物件を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。

インカムゲイン・キャピタルゲイン

不動産投資では、インカムゲインとキャピタルゲインの両方に期待できます。インカムゲインとは、資産を保有し続けることで得られる利益のことで、不動産投資では家賃収入がそれにあたります。また、キャピタルゲインとは売却益のことで、不動産投資では物件を購入時よりも高値で売却した際に得る利益がそれにあたります。

不動産投資のメリット・デメリット

この章では、不動産投資のメリットとデメリットを簡単に説明します。

メリット

年金生命保険の代わり

不動産投資では、入居者がいる間は家賃収入が得られるため、老後の年金対策に向いています。

また、不動産投資ローンを利用する際、多くの場合は契約時に団体信用生命保険に加入します。この保険は、ローン契約者が高度障害や死亡などで返済ができなくなってしまっても、残債が免除されます。家族は残った不動産を売却して現金に換えることもできますし、賃貸を続けて家賃収入を得ることもできます。

節税効果

不動産の相続・贈与は、現金とは評価額の計算方法が異なります。そのため、現金で相続するよりも税金を抑えやすく、節税対策に効果的です。

また、初期費用など経費が大きくなる年には、その赤字分を給与所得と合算することで総所得を減らせるため、所得税の納税額を低減できます。所得税額が減ることで住民税額も減らせるため、結果的に2項目の節税が期待できます。

インフレ対策

現物資産である不動産投資物件は、インフレ時にも現金や有価証券に比べて価値が下がりにくいのが特徴です。また、インフレが起きると現金の価値は下落しますが、家賃も緩やかではあるものの上昇していきます。そのため、不動産投資はインフレ対策になり得るでしょう。

デメリット

空室・家賃滞納のリスク

不動産投資の収入源は毎月の家賃収入であるため、長期間の空室や家賃の滞納が起きると、家賃収入に対する経費の割合が多くなり、収益が減ってしまいます。空室のリスクが少ない物件を選ぶなど対策が必要です。

自然災害のリスク

火災や地震などの自然災害によって、建物が故障したり倒壊してしまうことも考えられます。火災保険や地震保険などに加入して災害に備えておくことが重要です。

修繕のリスク

物件の老朽化や故障に伴って大規模な修繕が必要となった場合、自己負担が大きくキャッシュフローが崩れてしまう可能性があるため、修繕のタイミングを予測し余裕を持った運用計画を立てておくことが大切です。

不動産投資を始めるなら

不動産投資を始める際、投資金額をどのくらいの期間で回収するか、また初期費用はどのくらいかかるか、などを見積もる必要があります。

回収期間

投資した資金の回収は、10年〜15年で設定するのがオススメです。回収期間を短くしたい場合、毎月の収益を増やさなくてはなりません。しかし、収益を増やすためには家賃を値上げする必要があり、それが空室のリスクにつながりかねません。

また、回収期間を長くしすぎても、大規模な修繕工事が必要な際などに利益が少なくなってしまいます。

• A. 投資金額に対して、年間どれくらい回収ができる？
  自己資金配当率(CCR)＝投資金額÷年間での投資収益（12ヶ月分の家賃－12ヶ月分の経費）
• B. 投資金額100％を回収するには？
  100％÷CCR

初期費用の目安

不動産投資を始める際、初期費用は金融機関からの融資で補えます。しかし、それでも一般的には、不動産投資会社に支払う仲介手数料や登記費用、ローンの頭金など含めて、物件価格の15％程度は初期費用がかかります。

初期費用を含むフルローンを組むことも可能ではありますが、融資額が大きくなると返済のリスクも大きく、金利変動の影響も受けやすくなるので注意が必要です。

千葉県船橋市の不動産投資データ

船橋市で不動産投資を始める場合、参考となるデータを集めてみました。

空室率

総務省の調査によると、船橋市の空室率は10.3%です。2003年で12.2%、2013年で10.3%と、10年で1.9%下がっています。

人口推移

令和5年2月時点での船橋市の総人口は、646,661人です。2005年は565,638人、2010年の人口は605,437人と増加傾向です。

土地代

船橋市の2022年時点での最新公示地価は、平均211,609円/㎡です。坪単価は、平均699,533円/坪です。前年からの変動率は、+2.03％です。

船橋市の2022年時点での最新基準地価は、平均221,495円/㎡です。坪単価は、平均732,217円/坪です。前年からの変動率は、+2.61％です。

1983年から40年間で、公示地価の最高値は1991年の825,027円/㎡で、最安値は2005年の170,008円/㎡で、その差は4.85倍です。基準地価の最高値は1991年の1,037,290円/㎡で、最安値は2012年の175,670円/㎡で、その差は5.90倍です。

2022年時点での宅地の平均価格は、154,970円/㎡、坪単価は512,299円/坪で、変動率は+2.12％です。商業地の平均価格は、518,555円/㎡、坪単価は1,714,233円/坪で、変動率は+3.52％です。

船橋市の最高価格地点は、1,940,000円/㎡の「船橋市本町4-3-20」で、最低価格地点は、21,400円/㎡の「船橋市金堀町958番外」です。

船橋市と同じ鉄道路線においての、土地相場の比較です。
船橋市の平均地価は、東武野田線（東武アーバンパークライン）沿線の平均地価である191,063円/㎡と、新京成電鉄新京成線沿線の平均地価である193,396円/㎡を上回っています。
また、JR武蔵野線沿線の平均地価である238,223円/㎡と、北総鉄道北総線沿線の平均地価である234,867円/㎡、京成本線沿線の平均地価である394,274円/㎡を下回っています。
そのほか、JR総武本線沿線の平均地価である1,147,190円/㎡やJR京葉線沿線の平均地価である1,594,491円/㎡、東京メトロ東西線沿線の平均地価である2,064,276円/㎡を大きく下回っています。

船橋市内での基準点の地価は、JR武蔵野線・東武野田線・JR総武本線・JR京葉線・京成本線・新京成線・北総線・東京メトロ東西線から距離が短いほど、より高くなる傾向です。

家賃

つづいて、船橋市の家賃相場を紹介します。
不動産・住宅サイトSUUMOによると、新築で駅から徒歩1分〜5分圏内の、船橋市周辺の賃貸マンションの家賃相場の目安は、ワンルームで7.5万円〜4LDKで21.1万円です。

一方で、船橋市から乗り換えなしで行ける、新宿駅や東京駅周辺の家賃相場を比較してみましょう。新宿区はワンルームで7.7万円〜3LDK/4K以上で29.7万円、千代田区はワンルームで10.3万円〜3LDK/4K以上で47.1万円と、船橋市のほうがかなり安いことがわかります。

さいごに

この記事では、千葉県船橋市で不動産投資をお考えの方に向け、船橋市の紹介と不動産情報についてまとめてみました。不動産投資は、空室リスクや災害リスクなどがあり、元本の保証もない投資方法です。知識のないまま始めてしまうとかえって損をしてしまう可能性があり、注意が必要です。しかし、不動産投資について正しい知識を学び、必要な情報をもとにリスクを最小限に抑えて投資を始めれば、長期的に安定した収入を得られます。

船橋市は人口増加傾向にあり、空室率も下がってきているため、不動産投資を始めるのに適した地域であるといえます。また、駅から近い場所ほど土地代が高く入居者需要も高いため、投資物件を見つける際には駅から徒歩圏内で探すのもオススメです。

不動産投資を始める際には、地域の物件情報を多く取り扱っている不動産投資サイトなどをご覧になって、信頼できる不動産会社にサポートを依頼するべきでしょう。

＊参考https://onl.bz/3S7Gqj8

https://www.tohshin.co.jp/blog/article0055.html

https://onl.bz/e2uHkVv

https://tochidai.info/chiba/funabashi/

https://suumo.jp/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける