【注目】埼玉県所沢市！不動産投資にオススメのエリア2選解説

今回は所沢市に注目して、エリア情報と不動産情報についてまとめていきます。

所沢市の不動産投資を検討している方は、①所沢駅周辺・②ところざわサクラタウン周辺の物件を選ぶことをオススメします。所沢駅周辺では再開発事業が進んでおり、実際に毎年売却価格が市内で一番高額なエリアであるからです。また、ところざわサクラタウンはあらゆる施設が集結した「COOL JAPAN FOREST」の拠点施設です。

今回の記事では所沢市のエリア情報だけでなく、再開発や「COOL JAPAN FOREST」についても解説しているので、ぜひチェックしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

所沢市のエリア情報

面積が72.11㎢ある所沢市は県内の南西部に位置し、５つの地域（入間郡・川越市・狭山市・入間市・東京都）に隣接しています。市内には柳瀬川・東川が流れ、県内南中部に位置する狭山湖は「ダム湖百選」や埼玉県の「自然百選」にも選ばれる市内有数の絶景スポットです。

市内にはJR武蔵野線・西武新宿線・西武池袋線・西武狭山線・西武山口線が通っており、中心駅である所沢駅は1日の乗降者数が70,000を超えています。所沢駅からさいたま市の大宮駅へは約50分で行けます。また、東京都と隣接しているため池袋駅へは約25分、新宿駅へは45分と大宮駅よりも早く行けます。

歴史

所沢市は航空発祥の地でもあります。それは、1911（明治44）年に日本初の陸軍飛行場が所沢の地に開設されたことに起因します。その後、飛行機や飛行船・気球などに関連する研究や訓練が行われ、現在では航空記念公園に｢所沢航空発祥記念館｣が設立されています。また、所沢飛行場が米軍通信基地として利用されている地域がありますが、現在はその約7割が返還されています。1950（昭和25）年11月3日には所沢町が市になり、1955（昭和30）年に三ヶ島村と柳瀬村が合併したことで現在の所沢市となりました。

レジャー

西武園ゆうえんち

1950（昭和25）年に開園した老舗遊園地が2021（令和3）年に70年ぶりのリニューアルを施し、昭和レトロなスポットとして再び注目を集めています。ゴジラをテーマにした世界初の大型ライド・アトラクションや、手塚治虫作品のキャラクターとコラボした定番アトラクションなど、幅広い世代が楽しめる要素のある施設です。
※「塚」は正式には点の多い「塚」を使用

ベルーナドーム

1979（昭和54）年から西武ライオンズの本拠地球場として利用されている他、有名アーティストのライブ会場としても利用されている施設です。1999（平成11）年からドーム球場となり、2021（令和3）年には大規模な改修工事が完了しています。

続いて、市内の人口と世帯数を見ていきましょう。

(1)人口

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
343,965 人	344,320 人	344,233 人	344,216 人	343,637 人	343,719人

※所沢市公式ホームページより

(2)世帯数

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
157,450世帯	159,629世帯	161,604世帯	163,555世帯	165,189世帯	167,251世帯

※所沢市公式ホームページより

上記の表から、世帯数は増加しているものの人口は微減傾向にあることが分かります。2018〜2023年にかけて人口は246人減少しているのに対し、世帯数は9,801世帯増加しています。この傾向は近年日本全国に広がっており、埼玉県内では所沢市の他にも久喜市・春日部市でも同様の傾向が見られます。

「人口が減って世帯数が増える」ということは、「1世帯当たりの人口が減る」ということであり、これには単身世帯の増加が原因とされています。世帯数が増える分不動産物件への需要が増えるため、単身者に注目して運用することも1つの手段です。

所沢市の家賃と売却価格の相場

(1)所沢市と周辺地域のマンションの家賃相場

	ワンルーム	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
狭山市	3.0万円	4.7万円	5.4万円	6.1万円	7.5万円
入間市	3.2万円	4.5万円	5.5万円	6.6万円	7.6万円
入間郡	3.5万円	4.1万円	4.2万円	7.0万円	7.8万円
所沢市	3.8万円	5.3万円	6.6万円	7.7万円	9.2万円
川越市	4.4万円	5.3万円	6.4万円	7.1万円	9.1万円
さいたま市大宮区	6.6万円	6.7万円	9.4万円	9.5万円	11.4万円

※物件情報サイトSUUMOより

(2)所沢市の売却価格の相場

• 2018年：52,200〜297,000円/m²平均166,291円/m²
• 2019年：51,900〜307,000円/m²平均168,826円/m²（昨年度から約1.52％UP）
• 2020年：51,600〜317,000円/m²平均171,017円/m²（昨年度から約1.30％UP）
• 2021年：51,100〜315,000円/m²平均168,803円/m²（昨年度から約1.29％DOWN）
• 2022年：50,800〜322,000円/m²平均171,651円/m²（昨年度から約1.69％UP）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の地価公示価格のみの調査価格

所沢市のマンションの家賃相場は県内で中間辺りの金額です。市内で毎年地価公示価格が最高額のエリアは「所沢市くすのき台2丁目3番5」で、所沢駅から徒歩5分ほどの辺りです。市内で毎年地価公示価格が最低額のエリアである「所沢市三ヶ島3丁目1351番2」とでは約250,000円の差があります。地価公示価格の平均額としては微増傾向にあり、2018〜2022年の4年間で5,360円上昇しています。

このように、同じ都市の中でもかなり売却価格に差があります。国土交通省の「地価公示・都道府県地価調査」では、「都市の中でもどの辺りがそれぞれいくらか」を確認できます。物件の売却・購入を検討の際はこういったサービスを活用してみてください。

また、所沢市は後述する「COOL JAPAN FOREST構想」と再開発事業から今後発展が期待できるため、家賃や売却価格の相場が大きく下落することは考えにくいでしょう。

オススメのエリア①「ところざわサクラタウン」

所沢市で不動産投資にオススメのエリアとして、「ところざわサクラタウン」があります。

当施設を拠点施設とする「COOL JAPAN FOREST構想」は、所沢市と株式会社KADOKAWAの共同プロジェクトです。両者が協力して文化事業・企業誘致・統一的な空間演出など、産官共同で事業を展開しています。「みどり・文化・産業が調和した誰もが『住んでみたい』『訪れてみたい』と思う地域づくり」を進めることを構想しています。

ところざわサクラタウンとCOOL JAPAN FOREST構想については、それぞれ以下にまとめています。

(１)拠点施設・ところざわサクラタウン

KADOKAWAが建設した、当構想の拠点施設です。2020（令和2年）に開業した当施設は、日本最大級のポップカルチャーの発信拠点となっています。

角川武蔵野ミュージアム

ところざわサクラタウンのランドマーク的な存在で、図書館・美術館・博物館が融合した文化複合施設。施設内には「マンガ・ラノベ図書館」「源義庭園」「EJアニメミュージアム」などがある。

ジャパンパビリオン

日本のポップカルチャーが楽しめる多目的ホール。屋内外にイベントスペースを持ち、コンサート・ミュージカル・パブリックビューイングなどさまざまな用途で使用可能な施設。

EJアニメホテル

「好きな物語に、泊まる」が理念のコンセプトホテル。スマートLED照明、リアル3Dサラウンドを再生可能なスピーカー、4K相当の高画質プロジェクターなどを用いて、アニメ・漫画・ゲームさらには映画や特撮、アイドルなどの世界観をさまざまな形で演出を体験できる宿泊施設。

武蔵野坐令和神社

ところざわサクラタウンで行われる事業の安全・繁栄を願う神社。各事業を有機的に結合させる役割を持っている。主祭神の天照大御神、相殿神の素戔嗚命（すさのをのみこと）を総称して「言霊大神（ことだまのおおかみ）」と言い、文芸・芸術・芸能などのコンテンツの表現に顕れる神の威光のことを指す。

施設内には上記のような施設があり、幅広い年代の方が1日かけて楽しめる施設となっています。

(2)重点推進エリア・COOL JAPAN FOREST

当構想では、拠点施設・ところざわサクラタウンを中心とした半径約500ｍ圏内を「COOL JAPAN FOREST」と位置付けています。地域ブランド向上の取組を進めており、衣食住に限らず遊びや仕事もこのエリア1つで完結させられるエリアとなっています。

COOL JAPAN FORESTのエリア内で生活のあらゆることを完結でき、さらにはエンターテイメントも充実しているためこれから注目のエリアと言えます。

オススメのエリア②再開発が進む「所沢駅周辺」

さらに、所沢市で不動産投資にオススメのエリアとして再開発事業が進んでいる「所沢駅周辺」があります。

再開発ではどんなことが進んでいる？

現在、西武鉄道と住友商事が共同開発で進めている「所沢駅西口開発計画」では商業施設開業が2024年秋に予定されています。商業施設の場所は所沢駅西口より徒歩4分の「所沢市東住吉10番」とアクセス良好で、映画館・ファッション・雑貨・飲食・エンターテインメントなど150店舗の店舗集積を目指しています。

西武グループでは、これまで人々が「通り過ぎる街」であったベッドタウン・所沢市を、これからは「『暮らす・働く・学ぶ・遊ぶ』が揃った『集い・過ごす街』となるリビングタウン」へと進化させるよう取り組んでいます。その例には、2018年に開業したコミュニティ型の駅ビル「グランエミオ所沢」が挙げられます。

「所沢駅西口開発計画」を含む「所沢駅西口土地区画整理事業」の施行期間は、2026（令和8）年3月31日までを予定されています。

再開発エリアをオススメする理由2つ

（1）転入者の増加による物件の需要UP

まず、再開発エリアでは商業施設の開業、オフィスビルの建設などによって労働人口が増えます。そうした人達に向けた新築マンションの建設が増え、再開発エリアの不動産物件の需要が高まるケースが多いのです。

（2）地価上昇による不動産価値の上昇

地価とは土地の売却価格であり、公示地価・基準地価・路線価等の種類があります。これらは人口の増加とともに上昇する傾向にあり、転入者の増加が見込まれる再開発エリアでは地価上昇も期待できます。しかし、絶対ではないため再開発事業と物件のエリアから売買のタイミングを見極めましょう。

まとめ

今回は所沢市に注目して、エリア情報と不動産情報についてまとめました。所沢市の人口は微減傾向にありますが、世帯数は増加しているため単身世帯からの不動産需要があると言えます。

また、再開発が進んでいる所沢駅周辺と、COOL JAPAN FOREST構想の拠点施設であるところざわサクラタウン周辺の物件は今後発展していくことで転入者が増加する可能性が高いと考えられます。不動産の購入を検討している方は、売却価格が高騰する前に購入することを推奨します。また、売却を検討している方は売却価格の動向を見極めながら、上昇したタイミングで売却してみてください。

＊参考 所沢市公式ホームページ
ところざわサクラタウン
ベルーナドーム公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける