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2025/11/21東京都で不動産投資をお考えの方必見！千代田区を徹底調査
- 不動産投資
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不動産投資されている方、東京都で不動産投資をお考えの方、その中でも千代田区に注目している方などへ向けて、不動産投資の目線から東京都千代田区を徹底分析しました。千代田区の特色、近年の区政、それらを踏まえ不動産投資する上で着目すべきポイントを書きました。すべてにメリットがあるわけでもない不動産投資ですからリスクや注意すべきことも念頭において、ぜひご一読ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
東京都千代田区ってどんなところ？
本章では、東京都千代田区の位置・区の特色・面積・人口についてまとめます。東京都千代田区とはどんな所で、どんな特徴を持った区なのか見ていきましょう。
千代田区は、東京都の区部中央に位置し、東は中央区、西は新宿区、南は港区、北は文京区と台東区に囲まれています。いずれの区も東京都23区を代表するような経済と文化の中心的地域です。千代田区の中心には皇居があり、その周りには国会議事堂や国立国会図書館をはじめとする官公庁、日本の中枢を担うさまざまな機関・施設が集まっています。交通面では、歴史ある建築物としても有名な東京駅をはじめ、各路線、首都高速都心環状線が伸びており、都内問わずアクセスは抜群です。文化面も非常に豊かで、神社仏閣、美術館、日比谷公園、日本武道館や国立劇場、上質な宿泊施設、日本でも有数の私立大学が点在しています。皆さんも一度は聞いたことがあるような有名な建物や施設が東京都千代田区に集中しており、東京都だけでなく日本国内規模で重要な地域であることに違いないでしょう。
千代田区の面積は11.66平方キロメートルあり、そのうち約12パーセントが皇居のある千代田区千代田です。
平成27年10月の国勢調査と住民基本台帳の結果を見てみると、東京都千代田区には人口で興味深い特徴があることが分かります。住民基本台帳での総人口は58,457人、総世帯数は32,844世帯ですが、昼夜で人口が大きく変動します。昼間人口は853,068人と爆発的に増え、夜間人口は住民基本台帳とほぼ等しい58,406人に減ります。これは、前述した東京都千代田区の特徴にある「日本の中枢を担うさまざまな機関・施設が集まって」いること、「都内問わずアクセスは抜群」であること、したがって、「一度は聞いたことがあるような有名な建物や施設が東京都千代田区に集中しており、東京都だけでなく日本国内規模で重要な地域」という点が、昼夜の人口差を生み出しています。要は、東京都千代田区は人々が活動しに出る区＝行政、財政、文化が強い区なのです。
これら基本的な情報をベースに次章以降は、区政の視点から東京都千代田区を見ていきましょう。
近年の東京都千代田区区政
本章では、不動産投資する際、地域特性を把握するために特に注目すべきポイントである子育て支援、福祉、防災、都市計画の3点から近年の東京都千代田区区政についてまとめます。
子育て支援、福祉
行政、財政、文化の強みがある千代田区は、子育て支援も進んでいます。平成22年4月に「千代田区共育マスタープラン」を制定した千代田区は、子育て支援の基本理念に「共育」という言葉を生み出しました。千代田区共育大綱によると、『「共育」とは、すべての者が様々な違いや垣根を乗り越えて、お互いを理解し、認め合い、そして尊重し合う「共生」の理念のもと、家庭・学校・園・地域等がともに一体となって子どもを育て、また、自らも育っていくこと』としています。ここで重要なのは、子育てを家庭や教育機関だけにかかわらず、地域ぐるみで支援することが基本と明言している点です。
実際に、0歳から18歳までの連続した教育・子育て支援として、平成14年4月に保育園と幼稚園を併せた「こども園」を創設しました。当時は千代田区独自の支援策、教育施設でしたが、全国の自治体、更には国政にも影響を与え、平成18年には「認定こども園」の創設、平成27年度には「子ども・子育て支援新制度」の制定に至ります。一自治体である東京都千代田区が日本の国政を変えた、変える力があるという良い例でしょう。その「共育」には、単純に子どもの発育、教育にかかわるものだけでなく、不妊治療助成、外国人児童及び保護者支援、低所得の子育て世帯支援、いじめ対策や青少年の問題、子どもへの犯罪対策、障害を持つ子どもへの支援なども含まれます。非常に多次元的な子育て支援が千代田区にはあるといえます。
千代田区は、行政の監督や当事者評価だけでなく、第三者機関による専門的かつ中立公正な福祉サービスの監督評価をしています。これらの評価を受けた施設はこども編と高齢者・障害者編のふたつに分けられ、その受審結果が千代田区公式ホームページにて毎年公開されています。子育て支援や福祉が充実している分、選択の幅が広い千代田区民にとって、こうした第三者機関による審査と結果発表があることは安心と行政への信頼に繋がるでしょう。
防犯、防災
不動産投資を考える上で、投資対象周辺の環境がどうなっているのか精査するのは極めて重要かつ必要な仕事です。
まずは千代田区を防犯の観点から見ていきましょう。警視庁の「令和3年度区町村別犯罪件数データ」によると、千代田区の犯罪発生率は2.78%。一見、低いと感じてしまうかもしれません。残念ながら、千代田区の犯罪発生率は東京23区内ワースト1位です。これはほぼ毎年記録しています。しかし、前章で記述したように、千代田区は皇居や官公庁など日本の重要な機関施設が揃っています。パトロールや防犯対策は厳重そのもので、その周辺の犯罪率は非常に低くなっています。加えて、昼間人口と夜間人口の差にも注目しなくてはなりません。夜に人口(母数)の減る千代田区では犯罪発生率も必然的に高くなってしまいます。また、子育て支援、福祉の項目で説明したとおり、子どもへの犯罪対策にも余念がありません。防犯、治安の問題は不動産投資において重視すべきポイントですが、数字やデータのみを見ていると気づかないものもあります。投資対象の周辺を昼間夜間と分けて調査することも大切です。
次に、千代田区の防災です。区が公開しているハザードマップを見ると、北の区境沿いに神田川、それに交差するかたちで東へ日本橋川が流れています。したがって、主に北東で洪水・高潮が予想されます。反対に、南西は台地部となっており、地盤としても古く比較的安定しているといえるでしょう。地震やその他災害リスクに備えて、建築物への耐震設備や備蓄物資の助成、防災組織や資格への補助金など災害前後をカバーする体制が整えられています。
都市計画
千代田区の公式ホームページで公開されている情報を見てみると、非常に緻密な都市計画が立てられていることが分かります。戦後、焼け野原となった千代田区をはじめとする都心は極端な人口減少を辿りました。そのような背景から、行政の権限を拡大させるために土地を整理統合することが推進されました。近年では、限られた土地を中高層で災害に強い建築物に建て替え、公園・緑地、道路などに最大限有効活用しています。千代田区の地域地区を簡単に説明すると、教育施設の集まる文教地区、都市計画法や建築基準法を適用せず都市の発展を進める特定街区、建築制限がかかるものの固定資産税の軽減など税制や資産の優遇措置や援助が受けられる高度利用地区、都市再生特別措置法に基づいた開発を推進する都市再生特別地区、自然景観の維持を目的とした風致地区、指定階以上を住宅等にする中高層階住居専用地区があります。もともと細かく分かれていた土地を積極的に整理統合、再開発することで、より合理的で優れた街にする強い動きが千代田区の都市計画に表れています。
東京23区のほぼ中央に位置する地理的利点を大いに活かし、発展と成長、それらに伴うリスクに備えてきた千代田区は強みの多い土地です。こうした強みとリスクが明確で、国や他の自治体にも影響力のある地域は全国的にも珍しく、これは将来性を見込めるといえ、不動産投資に向いた地域でもあるでしょう。
これまでは東京都千代田区の特色についてまとめました。以下は、不動産投資の目線を通した東京都千代田区についてまとめていきます。
東京都千代田区は不動産投資向き？
上記の東京都千代田区の特色から、本記事のメインテーマである不動産投資の視点から東京都千代田区はアリなのかナシなのか？を最後に検討していきます。
東京都千代田区はその地域的特徴や昼夜の人口差などから住むよりも働きに行く街といったイメージが強いかもしれません。実際に、地価は高く、不動産投資で利益を得るのも簡単とは言えないでしょう。しかし、前述したように、子育て支援や福祉政策、教育機関の集まり方を見ても住みやすさに繋がるような街づくりは昔から行われています。また、一見弱点と思われた防犯、防災の面でもデータを詳しく読み解き、実際の街の様子を合わせて考えることで、特に問題となるような弱点でもないことが分かったと思います。また、地区が分けられていることから自分に合った投資対象を見つけやすい、投資の目的が明確化されやすくもあります。
近年、都心部を対象とした不動産投資が盛んになっているのは、ビジネス・商業都市という側面のみならず、住宅を持ち子育てをしていく世帯を見越した将来性と街としての充実度の高さが理由に挙げられるでしょう。千代田区は都心の中でも都心の中心部に位置していますから、この流れの中核にいることになります。生活への支援政策も豊富かつ安定していますから、老若男女世代と世帯を問わず、住み良く働きやすく物件の種類も豊かな街として注目度は今後も上がっていくでしょう。
ここまで東京都千代田区の特色やデータを見てきた皆さんなら、不動産投資に向いている街なのか、そうでないか、だんだんと見極められてきたのではないでしょうか？
まとめ
本記事では、東京都千代田区の特色とデータをまとめ、不動産投資に向いているのかどうなのか検討しました。
都心の注目度と成長は著しいものがありますが、それだけ人気も高くなり投資額や必要経費もかかります。したがって、それなりに資産を持つ投資家向けの地域かもしれません。しかしながら、昨今の不動産投資はサラリーマンなどへ向けたセミナーや物件も増えています。潤沢な資産があっても潤沢な情報と知識と的確な見極めがなければ、人気の都心部・東京都千代田区へのアプローチも難しくなってしまうでしょう。不動産投資されている方、今後始めようとお考えの方、東京都千代田区に注目している方はぜひさまざまな情報を得た上で不動産投資をご検討ください。
【出典】
千代田区ホームページ
https://www.city.chiyoda.lg.jp/index.html
千代田区都市計画情報提供ポータル
https://chiyoda-city.maps.arcgis.com/home/index.html
警視庁ホームページ
https://www.keishicho.metro.tokyo.lg.jp/index.html
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