【不動産投資】日本を代表する大都会！東京都新宿区の魅力とは？

皆さんは、不動産投資についてご存知ですか？ 不動産投資も投資である以上、ただ不動産を購入すれば儲かる訳ではなく、実はリスクも伴います。それは入居者が現れないことと、物件の値下がりの場合があり、特に賃貸マンション投資の場合は、入居者を見つけることができないと収入は0となり、赤字となってしまいます。ただ、入居者が居ないリスクも、物件価値が値下がりしてしまうリスクも、事前の市場調査などで軽減させることができるのです。
不動産投資をうまくいかせるコツとして、自分が購入した物件を利用したい人が増えるほど、空室リスクを下げられることから、投資するエリアを選ぶ際に、賃貸を利用したい単身者や家族層が集まるエリアを探すことが重要と言えます。
そんな中で、総務省の「都市部への人口集中」によると、国内の大都市圏に転入する人は2010年から増加しており、とくに2050年には東京圏の人口が総人口に占める割合が32.5%となる見込みと言われています。そのため、これから不動産投資を始める方は、東京圏での不動産投資をすることで、多くの利益を出していけるでしょう。
今回は、東京圏の中でも、とくに栄えている新宿区についてご紹介していきます。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

東京都新宿区の基本情報

新宿区は東京23区のほぼ中央に位置しており、千代田・港・文京・豊島・中野・渋谷の区にそれぞれ隣接しています。面積は18.22㎢と23区中13番目の広さとなっており、東京都のなかでも、ショッピングや食事、レジャーといった多様なコンテンツが点在しています。
そんな東京都新宿区の基本情報について見ていきましょう。

歴史

昭和22年3月15日に、かつての四谷・牛込・淀橋の3区が統合して新宿区として発足しました。この名称は、甲州街道の出発地点「日本橋」から初めの宿場「高井戸」までの距離が長かったため、中間地点に新たな宿場を設置したという歴史的な由来のほか、新宿御苑や新宿駅が全国的にも有名であることから採用されました。

地形

東京都新宿区は、台地と低地からなり、豊島台地。淀橋台地・下町低地に分けられる地形をしています。区内最高地点は、都立戸山公園内箱根山で標高44.6ｍにあります。台地は、平均30ｍの高台となっており、低地で最も低いのは飯田橋付近の4.2ｍです。

人口

2020 年 10 月１日現在の新宿区の総人口は、349,385 人で、東京23 区の中で12 番目の多さとなっています。また、2015 年から 2020 年にかけての人口増加率は 4.7％で、これは2015 年に比べて 15,825 人増加しているということになります。

過去、新宿区の人口は戦後急増して1965 年には 413,910 人と人口のピークを迎えましたが、1995 年には 279,048 人にまで減少してしまいました。しかし、その後再び増加傾向隣、1995 年からの 25 年間で 70,337 人増加しています。

新宿区は、一般世帯の6割強、また人口の4割弱を単身世帯が占めており、そのほとんどが就職や転職といった地方からの通勤通学事情による移り住みの人です。
職場や学校がどの沿線にあっても通いやすいということから、学生や社会人が多く転入・居住しています。

東京都新宿区の特徴とは

優れた交通網

東京都新宿区といえば、日本を代表する巨大ターミナルである「新宿駅」が有名で渋谷・池袋と並ぶ3大副都心の一つです。JR・小田急電鉄、京王電鉄、都営地下鉄。東京メトロ、の5つの路線が乗り入れる巨大ターミナル駅で、新宿駅の一日平均乗降者数はなんと日本１位だけでなく、世界1位を誇ります。また、オフィス街の西口、再開発が進む南口、歌舞伎町がある東口、ショッピング施設が立ち並んでいる歓楽街があり、同じ駅でも様々な顔を持つのが新宿駅の魅力でしょう。
加えて、新宿駅西口には路線バスのロータリーがあるので、区内のどこへ行くにも便利な環境となっており、南口には大型交通バスターミナルである『バスタ新宿』があり、地方と東京を結ぶ拠点となっています。

機能性に数れた街

東京都新宿区は、ビジネス・教育・商業・観光・娯楽など、多岐にわたって都市機能を持っているのも特徴でしょう。大手企業や現在頭角を表してきているオフィスも多く、とくに西新宿エリアは、高層ビルが立ち並ぶビジネス街になっています。工学院大学や東京医科大学といった有名大学も所在しており、服飾やコンピュータ関連といったさまざまな専門学校数は23区トップクラスで、教育機関も充実しています。
加えて、百貨店や駅ビル、地下街など、国内有数のショッピングモールや大型商業施設が揃い、買い物やエンターテイメント施設も豊富で若者が住むにはうってつけの環境でしょう。

更なる進化を続けるエリア

東京都新宿区では再開発も行われています。
「東京医科大学病院」は、2019年7月に全面建て替えを行い、地上20階、地下2階の新大学病院を開院しました。また、隣接する2020年3月に、西新宿エリアに「Dタワー西新宿（Dマークス西新宿タワー）」が誕生しました。このタワーは、地上29階、地下2階建てになっており、オフィスのほか、1カ月から滞在可能な家具・家電付きのサービスアパートメントなども入っています。

同じく西新宿にある「新宿住友ビル」も2020年6月に改修を完了し、翌月からリニューアルオープンしました。このビルは、災害時には帰宅困難者の一時滞在施設としても利用可能で、非常用発電機や防災備蓄倉庫も備えています。大都市ならではの工夫が施されていますね。

また最近では、2023年4月に「東急歌舞伎町タワー」が歌舞伎町でオープン予定です。高さ225m、48階建の、歌舞伎町地区で最も高いビルとなります。ホテル・劇場・映画館・ライブ・ショップなどが入り、エンターテインメントとホテルを軸とした複合施設として整備されており、更なる賑わいを街にもたらすことでしょう。

西新宿三丁目エリアでは、2029年に完成を目指した再開発計画が始動しており、高さが235m、地上65階のツインタワーマンションが建つ計画があります。これは、国内の分譲マンションとしては最高層・最高階数となる見込みで、不動産投資で大きな利益を見込める物件になりそうです。

そして現在、2040年代に向けて『新宿グランドターミナル構想』という大規模計画が進行中です。この計画は、駅ビルや駅周辺の建物の老朽化、多くの路線があることによる駅の迷路化などの新宿の課題に対して、この構想でによって新宿駅や駅ビルなどの一帯を再生し、動線が分かりやすくより人々が移動をしやすい街づくりを推進しています。
加えて、JR新宿駅直結の新しいビルと、小田急百貨店・新宿ミロードが入るビルの建て替え計画も進行中のようです。どちらも高さ約260mの大規模複合ビルとなる予定で、これらの2つのタワーが完成すれば、新宿駅一帯が様変わりしそうです。

緑豊かなスポットが点在

ビルや大型複合施設など、都会的な印象の新宿ですが、実は豊かな自然や観光スポットもあるのです。

新宿中央公園

西新宿の高層ビル街にある「新宿中央公園」は、新宿区の公園の中でもトップクラスの面積を誇ります。休日にはフリーマーケットが行われるなどのイベントも盛んです。園内各所には池や噴水があり、夏場には子ども用の水遊びスポットで賑わいます。

新宿御苑

「新宿御苑」は58.3haの面積を誇り、公園内の木々の間から高層ビルが顔をのぞかせる、都心部ならではの光景が印象的な環境省管轄の庭園です。日本庭園・整形式庭園・風景式庭園の3つの庭園や、歴史的な建造物も点在しています。

東京都庁

入館無料で絶景を楽しめる『東京都庁』は、45階に展望室が設けられており、地上202mの高さから望む景色は圧巻です。空気が澄んでおり晴れた日には、なんと富士山が見えることもあります。

東京都新宿区の不動産価格について

不動産投資後の売却費用の目安として、現在の家賃平均価格を見ていきましょう。

まずは新宿区エリア全体の家賃相場を紹介します。

新宿区は買い物にも通勤通学にも利便性の良い場所であり、それに加え大都市の中心であるため、物件は比較的高い購入価格や家賃になってきます。

しかし、新宿駅から少し離れると下町感があり学生が暮らしやすいエリアや、高級住宅街があります。この辺りは比較的治安が良く、住みやすい街なので、不動産投資物件としてオススメす。

また、以下でとくにオススメのエリア3つの特徴を紹介します。

早稲田エリア

早稲田大学が近くにあるため、この辺りは単身向けの物件が多くあり、大学生の入居者で賑わいます。学生向けの物件は定期的に入れ替わりますが需要が高いため、不動産投資にもってこいです。また、新宿区の中でも家賃相場はそこまで高くないエリアです。

西新宿エリア

高層ビルが立ち並ぶエリアではありますが、大通りから一本入ると住宅街が広がり、社会人単身者向けの住宅が多くあります。交通量の多い通りの近くは少し騒がしいですが、人通りが多いため防犯面に関して安心できる点が人気です。
また、スーパーや病院も周辺にあるという便利なポイントが多くあり、需要の高いエリアとなっています。

四ツ谷

上智大学や武蔵野美術大学のキャンパスがあり、また公園などの自然や緑がある街です。物価は少し高めですが、小さなスーパーや飲食店は数件あり不便さはないので、治安を重視する大学生が選ぶエリアです。

まとめ

いかがでしたか？ 交通網が発展しておりアクセスがよく、ショッピングや娯楽施設、オフィス街、都市機能が集結している東京都新宿区。利便性や再開発をしている点、人口も伸び続けている点などを見てみると、これからの不動産投資先として価値がある地域なのではないでしょうか。
不動産投資をお考えの方は、ぜひ東京都新宿区の不動産情報を調べてみてください。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける