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2025/11/21滋賀県 近江八幡市で不動産投資はできる？下調べですべきこととは
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こんな悩みはありませんか？ 「近江八幡市について知りたい」 「東近江エリアや近江八幡市で不動産投資を始めたい」 今回の記事はこのような悩み・考えがある人にオススメです。
今回は滋賀県 近江八幡市（おうみはちまんし）に注目して、エリアの基本情報と不動産情報についてまとめていきます。
近江八幡市には織田信長が築城した安土城跡が残されており、現在も城下町として栄えていた頃の面影が町並みに色濃く残っています。
近江八幡市で不動産を売買する場合は、しっかりとした下調べしたのちに売買を判断すると良いでしょう。
なぜなら、近江八幡市の売却価格は上昇傾向にあるものの、その数値は大幅なものではなく過去5年間で上下を繰り返しているからです。
今回の記事では、「実際にどのような下調べが必要なのか」「近江八幡市の保存地区」についても紹介しています。
ぜひ、不動産投資の参考にしてみてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
滋賀県近江八幡市についての基本情報はココから
まずは、近江八幡市の基本情報について紹介します。
これを読めば近江八幡市がどんな特性を持つのか理解できます。
歴史
近江八幡市は古くから農業を中心に栄えてきました。
しかし、中世以降は陸上と湖上の交通の要衝という土地の優位性を得て、数々の城が築かれました。
また、織田信長の改革精神によって開かれた楽市楽座は豊臣秀次の自由商業都市の思想に引き継がれたことで、近江商人の基礎をさらに築くこととなりました。
このような歴史的背景から、近江八幡市には各時代を代表する歴史的遺産が点在しており、その風情を感じる景観が市内各所に残されています。
地理性
- 位置→滋賀県のほぼ中央
- 境を接する地域→東近江市野洲市蒲生郡竜王町
- 面積→177.4㎢（滋賀県で8番目に大きい都市）
近江八幡市は、琵琶湖で最大の島「沖島」を有しています。
ラムサール条約の登録湿地である「西の湖」は、琵琶湖で一番大きい内湖です。
交通網
JR東海道本線が市内中央あたりを南西から東に横断しています。
さらに、近江八幡駅からは近江鉄道万葉あかね線に乗り換えられ、市内南東への移動が可能です。
しかし、市内の上半分は鉄道が通っていません。
そのため、バスや自家用車の利用が必須となります。
また、新幹線の停車駅はなく、米原駅か京都駅へのアクセスが必要です。
近江八幡市で利用できる制度
フリースクール等民間施設利用児童生徒支援補助金
不登校児童生徒を持つ保護者の経済的負担を軽減すること、そして不登校児童生徒の普通教育に相当する教育の機会を確保することを目的とした制度です。
近江八幡市が認めるフリースクールなどの民間施設を利用する不登校児童生徒の保護者は補助金を交付してもらえます。
国民健康保険出産育児一時金
近江八幡市で国民健康保険加入者の方が、妊娠12週以上で出産した際に、出産育児一時金として48万8千円が支給される制度です。
幼児教育保育の無償化
近江八幡市では、2019年10月1日から幼児教育・保育の無償化が始まりました。
3〜5歳児の幼稚園・保育所などの保育料に加えて、市から保育が必要と認定され、認可外保育施設などを利用した方も無償化の対象です。
人口
続いて、近江八幡市の人口と世帯数を見ていきましょう。
①近江八幡市の人口推移
| 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 82,227 | 82,129 | 82,223 | 82,220 | 82,005 | 81,735 |
近江八幡市公式ホームページ「学区別人口・世帯数（令和5年4月末時点）」より
近江八幡市公式ホームページ「和4年版近江八幡市統計書」より
単位は「人」
②近江八幡市世帯数推移
| 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 33,485 | 33,893 | 34,387 | 34,751 | 35,081 | 35,288 |
近江八幡市公式ホームページ「学区別人口・世帯数（令和5年4月末時点）」より
近江八幡市公式ホームページ「和4年版近江八幡市統計書」より
単位は「人」
上記の表から、近江八幡市の人口は減少傾向にあるものの、世帯数は増加傾向だということが分かります。
ちなみに、性別に着目してみると女性の方が男性よりも1,000人ほど多く、市内で最も人口が多いのは金田小学校区域です。
この区域の人口は16,113人と全体の2割弱を占めています。
【相場事情】家賃相場は県内でも高め！売却価格は・・・？
①近江八幡市と周辺地域の家賃相場
| 1R | 1K/1DK | 1LDK/2K/2DK | 2LDK/3K/3DK | 3LDK/4K～ | |
|---|---|---|---|---|---|
| 蒲生郡 | 2.2 | 3.8 | 4.1 | 4.2 | 6.4 |
| 東近江市 | 3.8 | 4.2 | 5.1 | 5.8 | 6.6 |
| 野洲市 | 4.9 | 5.2 | 5.6 | 6.8 | 7.0 |
| 近江八幡市 | 5.2 | 5.3 | 5.9 | 6.1 | 6.4 |
物件情報サイトSUUMOより
単位は「万円」
近江八幡市の家賃相場は、滋賀県内ではかなり高い価格帯だと言えます。
しかし、間取りが広くなると段々県内でも中間あたりの相場に近づいているため、なるべく高い家賃収入を得たいのであれば「1LDK/2K/2DK」までの広さに抑えると良いでしょう。
②近江八幡市の売却価格
| 最低価格 | 最高価格 | 平均価格 | 昨年度との差 | |
|---|---|---|---|---|
| 2018年 | 17,100円/m² | 149,000円/m² | 60,471円/m² | ー |
| 2019年 | 17,100円/m² | 149,000円/m² | 60,471円/m² | 変動なし |
| 2020年 | 16,900円/m² | 153,000円/m² | 60,900円/m² | 0.71%上昇 |
| 2021年 | 16,600円/m² | 153,000円/m² | 60,607円/m² | 0.48%下落 |
| 2022年 | 16,300円/m² | 155,000円/m² | 60,779円/m² | 0.28%上昇 |
| 2023年 | 16,000円/m² | 158,000円/m² | 61,329円/m² | 0.90%上昇 |
国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格
近江八幡市で毎年最高価格の地域は「近江八幡市安土町中屋字屋敷ノ内113番」です。
近江八幡市で毎年最低価格の地域である「近江八幡市鷹飼町1496番外」とでは140,000円近くの開きがあります。
また、売却価格の平均額は上昇する年が多く、2018〜2023年の5年間で857円上昇しています。
上昇していると言えど大幅な数値ではありません。
人口は減少、世帯数は増加していることを考えると単身世帯からの賃貸需要は得られる可能性があります。
近江八幡市で不動産を売買する場合は、しっかりとした下調べが重要になりそうですね。
近江八幡市を下調べする際にやるべきこと【4選】
では、実際にどういった下調べが必要となるのでしょうか？ 以下で4つの方法を厳選してご紹介します。
賃貸需要のある物件を見極める
人口の推移や物件の周辺環境から賃貸需要の有無を総合的に判断しましょう。
その際は、都市ごとの賃貸需要にどのような傾向があるのかも確認すると良いでしょう。
例えば、「単身者が多いのか」「ファミリーが多いのか」ということからも物件のターゲットが変わってきます。
行政のホームページや国勢調査の統計結果からもデータは得られますが、ネットのみでは得られない情報も多くあります。
実際に物件周辺に足を運んだり、希望エリアに強い不動産業者から情報収集したりすることもオススメです。
過去の取引情報を調べる
実際の取引
近江八幡市で実際に行われた過去の不動産取引には以下のようなものがあります。
今回は、近江八幡市内で最も売却価格が高い「安土町中屋」に注目しました。
安土町中屋における過去2年間を含む2022年第4四半期の不動産取引は1件のみでした。
宅地（土地と建物）（2021年10-12月取引）
| 所在地 | 近江八幡市 | ||
|---|---|---|---|
| 安土町中屋 | 建築年 | 1981年 | |
| 最寄駅からの | |||
| アクセス | 安土駅から16分 | 構造 | 木造 |
| 地域 | 住宅地 | 用途 | 住宅 |
| 取引総額 | 200万円 | 都市計画 | 調整区域 |
| 面積 | 330㎡ | 容積率 | 200% |
| 延べ床面積 | 290㎡ | 建ぺい率 | 70% |
国土交通省 不動産取引価格情報検索より
空室率を調べる
空室率が高ければ、「空いている家が多く、賃貸需要が低い」ということです。
LIFULL HOME’Sの「見える！賃貸経営」では、各都市の空室率を確認できるので、こういった無料サービスもぜひ利用してみてください。
ちなみに、「投資希望エリアに賃貸物件がない」ということはそのエリアでは賃貸需要がないとも考えられます。空室率と同時に賃貸物件がどれくらい売り出されているのかも調べてみましょう。
管理会社を探す
物件を実際に購入した後は、入居者対応・集客などを管理会社に依頼する投資家がほとんどです。
そうすることで、物件購入後に投資家自身が割く時間や手間を省けます。
大手と地元密着型の管理会社にはそれぞれメリット・デメリットがあります。
投資家自身や希望物件に合った管理会社を慎重に選びましょう。
近江八幡市の歴史を残す保存地区とは・・・？
近江八幡市は、1991（平成3）年4月30日に滋賀県で初の国の重要伝統的建造物群保存地区の選定を受けました。
保存地区の町並みは、豊臣秀次が八幡山に城を築いた頃からのものが続いており、旧市街地には碁盤目状の町並みやかつての近江商人本宅の家々が残されています。
それらの地区は「重要伝統的建造物群保存地区」に選定され、「八幡伝統的建造物群保存地区」と総称されています。
＜重要伝統的建造物群保存地区について＞ 1975（昭和50）年の文化財保護法の改正によって誕生した地区です。
この制度によって、全国の城下町・宿場町・寺内町・門前町・港町など、歴史的な集落や町並みの保存が図られるようになりました。
国の選定を受けるには、まず市町村が条例などによって「伝統的建造物群保存地区」を決定します。
その後、地域内の修理や修景などを計画的に進めるための保存条例に基づいて保存計画を定めます。
国は市町村からの申し出を受け、とくに価値が高いものを文部科学省が「重要伝統的建造物群保存地区」として選定します。
選定基準
- ①伝統的建造物群が全体として意匠的に優秀なもの
- ②伝統的建造物群および地割がよく旧態を保持しているもの
- ③伝統的建造物群およびその周囲の環境が地域的特色を顕著に示しているもの
選定地域
新町筋・八幡堀周辺・永原町筋・日牟禮八幡宮境内地を加えた13.1ha
まとめ・滋賀県近江八幡市で不動産投資をするなら？
いかがでしたでしょうか？ 今回は近江八幡市に注目して、エリアの基本情報と不動産情報について紹介しました。
近江八幡市の人口は減少傾向にあるものの、世帯数は増加傾向だということが分かります。
売却価格の平均額は上昇する年が多いものの、大幅な数値ではありません。
人口は減少、世帯数は増加していることを考えると単身世帯からの賃貸需要は得られる可能性があります。
近江八幡市で不動産を売買する場合は、しっかりとした下調べしたのちに売買を判断すると良いでしょう。
実際に下調べをする際は以下の4つの方法を試してみてください。
- 賃貸需要のある物件を見極める
- 過去の取引情報を調べる
- 空室率を調べる
- 管理会社を探す
【参照】
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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