滋賀県 東近江市で不動産投資はできる？売却する前に知るべきこと

こんな悩みはありませんか？ 「東近江市について知りたい」 「東近江エリアや東近江市で不動産投資を始めたい」 「東近江市で不動産を売りたい」 今回の記事はこのような悩み・考えがある人にオススメです。

今回は滋賀県 東近江市（ひがしおうみし）に注目して、エリアの基本情報と不動産情報についてまとめていきます。
東近江市は市の面積の5割を森林が占めていることが特徴で、国定公園などの自然公園に位置づけられているものも多くあります。

結論から言うと、東近江市での不動産売買は少し様子見してみると良いでしょう。
なぜなら、売却価格の下落の幅は2023年に下がっており、八日市駅周辺での再開発によって利便性が高まり、多くの都市に隣接している地の利があるからです。

ぜひ、不動産投資の参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

滋賀県東近江市の基本情報【6選】

まずは、東近江市の基本情報について紹介します。
これを読めば東近江市がどんな特性を持つのか理解できます。

歴史

東近江市は、2005（平成17）年2月11日に、八日市市・永源寺町・五個荘町・愛東町・湖東町の1市4町が合併して誕生しました。　 その後2006（平成18）年1月1日に能登川町・蒲生町と合併し、現在の市域を形成しています。

地理性

• 位置→滋賀県の南東部
• 境を接する地域→
• 滋賀県
• 彦根市
• 近江八幡市
• 甲賀市
• 犬上郡多賀町
• 愛知郡愛荘町
• 蒲生郡竜王町日野町
• 三重県
• いなべ市
• 三重郡菰野町
• 面積→388㎢（滋賀県で5番目に大きい都市）

東近江市は東西に長い地形です。
東には鈴鹿山系、西には琵琶湖、市の中央は愛知川、さらに南西部には日野川が流れています。

この2つの川の流域には平地や丘陵地が広がっており、緑豊かな田園地帯を形成しています。
加えて、地域内には箕作山や繖山などが点在する豊かな自然に恵まれた都市です。

また、市の面積の56％を占めているものが森林です。

森林の多くは鈴鹿山系の山間部にあり、湖東平野を潤す重要な水源の役割を担っています。
森林面積の約5割が国定公園などの自然公園に位置づけられており、とくに鈴鹿山系は希少種の動植物も生息する貴重な森でもあるのです。

気候

東近江市は、太平洋岸気候区と内陸気候区に属します。
冬には10〜20cmも雪が降る時がありますが、全般的には穏やかな気候の地域です。

• 年平均気温：14.5度
• 年間降水量：1,440.5mm

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交通網

東近江市は、京阪神と中京圏のどちらからも100km以内に位置しています。
以下の道路が市内の主要道路を構成しています。

• 名神高速道路
• 国道8号
• 国道307号
• 国道421号

また、公共交通には東近江市と京阪神を結んでいるJR琵琶湖線、および近江鉄道があります。

商工業

現在の東近江市の商業は、八日市駅周辺が中心的な役割を担っており、八日市駅前区画整理事業や行政ニュータウンの開発によって発展してきました。
それに加え、近年開発が進んでいるJR能登川駅周辺や、各地区に散在するロードサイドショップや郊外型店舗なども市内の商業に活力を与えています。

また工業においては、名神高速道路を始め道路網の整備をきっかけに数多くの工業団地が造成されたことで、工業基盤の拡充と充実が図られました。
現在では、市内各地区の工業団地を中心として電気機器やIT関連工場などの企業や事業所が操業し、内陸工業地帯としても発展しています。

ちなみに、東近江市の都市計画区域のうち、準工業地域の全域で大規模集客施設の建築についての規制も設けられています。

規制する大規模集客施設には、以下のような建物が該当します。

• 劇場
• 映画館
• 演芸場
• 観覧場
• ナイトクラブ
• 飲食店
• 展示場
• 遊技場
• 勝馬投票券発売所
• 場外車券売場

人口

続いて、東近江市の人口と世帯数を見ていきましょう。

①東近江市の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
114,517	110,881	110,151	109,501	108,681	107,841

東近江市公式ホームページより
単位は「人」

②東近江市世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
43,618	42,052	42,512	42,985	43,433	43,751

東近江市公式ホームページより
単位は「世帯」

上記の表から、東近江市の人口は年々減少していることが分かります。
また、世帯数に着目してみると2018〜2020年にかけては減少していたものの、2022年に増加し2023年には減少前の世帯数を超えています。

東近江市の相場はどれくらい？家賃と売却価格に注目

①東近江市と周辺地域の家賃相場

	1R	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
蒲生郡	2.2	3.8	4.1	4.2	6.4
甲賀市	2.9	3.6	4.9	5.2	5.5
犬上郡	2.8	3.9	4.9	5.9	6.0
愛知郡	3.0	3.2	4.8	5.3	5.4
三重県
いなべ市	3.3	3.4	4.9	5.0	5.1
彦根市	3.4	3.9	5.0	5.4	6.0
東近江市	3.8	4.2	5.1	5.8	6.6
三重県
三重郡	3.8	4.2	5.2	5.6	5.8
近江八幡市	5.2	5.3	5.9	6.1	6.4

物件情報サイトSUUMOより
単位は「万円」

②東近江市の売却価格

	最低価格	最高価格	平均価格	昨年度との差
2018年	11,300円/m²	84,300円/m²	38,727円/m²	ー
2019年	11,100円/m²	84,300円/m²	38,617円/m²	0.28%下落
2020年	10,800円/m²	84,300円/m²	38,477円/m²	0.36%下落
2021年	10,400円/m²	84,000円/m²	38,157円/m²	0.83%下落
2022年	10,100円/m²	83,700円/m²	37,827円/m²	0.86%下落
2023年	9,830円/m²	83,500円/m²	37,785円/m²	0.11%下落

国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格

滋賀県内における東近江市の家賃相場は、中間あたりの相場だと言えます。

東近江市で毎年最高価格の地域は「東近江市八日市本町613番」です。
東近江市で毎年最低価格の地域である「東近江市園町字岡ノ上996番」とでは70,000円以上の開きがあります。
また、売却価格の平均額は下落する年が多く、2018〜2023年の5年間で941円下落しています。

下落してはいるものの、大幅な下落ではないため東近江市での不動産売買は少し様子見してみると良いでしょう。

八日市駅前の利便性が高まるそのワケとは・・・？

「東近江市中心市街地活性化基本計画」の推進によって、東近江市では八日市駅前を中心に飲食店やショップが増えています。
八日市駅前は、自然と歴史の中で日常生活を楽しめる街として現在注目を集めているエリアです。

そして、官民が連携して複合開発を進めた「八日市駅前市有地活用事業」によって、さらに住み心地のよい街づくりが動き始めています。
その事業で2023年4月1日に開業したものが「八日市駅前観光交流施設」です。

該当施設には以下のような機能が備えられ、駅前の新しいスポットとなっています。

• 駅舎に隣接した官民連携の複合開発
• 1階に観光交流情報発信スペースを設けて地域の拠点に
• 駅前ロータリーに観光バス乗降場などを整備

さらに八日市駅前に人を集めている要素が「ショッピングプラザ アピア」です。

アピアは八日市駅に近接している市内でも有数の大型商業施設で、2022年9月にリニューアルオープンしました。
以前は利用者の多くが50代以上でしたが、リニューアルに際し子育て世代からの需要の取り込みを図っています。
商品やテナントの充実だけでなく「はちマルシェ」というフードコートと名店によるコミュニティスペースを設置したり、地域交流スペース「みんなの広場」を設置したりなど、八日市駅前のにぎわいの創出に貢献しています。

売却活動を始める前に知っておいた方が良いこと【3つ】

「東近江市での不動産売買は少し様子見した方が良い」とは言ったものの、悠長に構えてはいけません。
不動産売買には多くのポイントがあります。
実際に売却活動を始める前に、しっかり押さえて準備しておきましょう。

複数の会社に査定してもらう

同じ物件でも不動産会社によって査定価格は異なります。
より高く売却したり、正しい相場を把握したりするためには複数の不動産会社に査定してもらいましょう。

また、物件情報サイトなどで利用できる「机上査定」は簡易的な査定価格です。
そのため、より正確に査定してもらうには不動産会社の「訪問査定」の利用がオススメです。

確定申告がいる

個人事業主でも会社員でも、不動産の売却後には確定申告して納税する必要があります。

［売却益］ー［売却に掛かった経費］＝利益0

この場合、つまり損失が発生した場合の確定申告は原則不要です。
しかし、その場合も譲渡損失額を他の所得と損益通算できる可能性があります。
そのため、損失が発生しても確定申告はしておくと良いでしょう。

売却までの流れ

実際の売却までの流れを知っておくのと知らないのとでは、準備に大きな違いが出ます。
どの工程にどれくらいの期間がかかるか知っておくことで、準備に焦る必要がなくなります。

売却までの大まかな流れ

①価格査定～②媒介契約の締結（半月）
③売却活動の開始～④売買契約の締結（3カ月〜売れるまで）
⑤引き渡し（1カ月）

不動産売却にはどのくらいの期間がかかる？

• マンション：75.3日
• 戸建て：92.3日
• 土地：94.0日

マンションは、戸建てや土地に比べて売りやすく、3カ月弱で売れることが多いです。

不動産の売却に3カ月程度かかるのは、物件情報が相応の人数の購入希望者の目に留まるために一定の時間がかかるからです。

この、相応の人数の購入希望者たちの目に触れる期間のことを「市場公開期間」と言います。

不動産を売却する際に焦って売ると安く売る「売り急ぎ」に繋がってしまいます。
売り急ぎにならないためには、売却期間に余裕を持たせたスケジュールで組むことが大切です。

まとめ・東近江市の不動産は売買した方良いのか？

いかがでしたでしょうか？ 今回は東近江市に注目して、エリアの基本情報と不動産情報について紹介しました。
東近江市の人口は年々減少しており、世帯数は一時減少傾向に陥っていたものの2023年には数値が回復しています。

また、売却価格の平均額は下落する年が多く、2018〜2023年の5年間で941円下落しています。

東近江市は八日市駅周辺での再開発によって利便性が高まり、多くの都市に隣接している地の利があります。
売却価格は下落していますが、下落の幅も2023年には下がっているため、東近江市での不動産売買は少し様子見してみると良いでしょう。

【参照】

東近江市公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける