意外と注目都市？滋賀県 大津市で不動産投資を始めたい人へ

こんな悩みはありませんか？ 「大津市について知りたい」 「大津エリアや大津市で不動産投資を始めたい」 今回の記事はこのような悩み・考えがある人にオススメです。

今回は滋賀県 大津市に注目して、エリアの基本情報と不動産情報についてまとめていきます。

大津市は京阪神・中京・北陸を結ぶ経済かつ交通の要として、古くから人と物資が行き交い栄えてきた都市です。
茶の発祥の地として知られるなど農業も息づいており、現在も市内には住宅地と田んぼや畑が隣り合った町並みがあちこちに広がっています。

ぜひ、不動産投資の参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

滋賀県大津市の基本情報はこれを見れば分かる

まずは、大津市の基本情報について紹介します。これを読めば大津市がどんな特性を持つのか理解できます。

歴史

明治維新後の大津の地は滋賀県の行政の中心地として位置づけられ、現在においても県庁が置かれています。
また、陸軍歩兵第九連隊の駐屯地となったことで軍都としての性格も加わりました。
一方で交通・ 運輸・治水など諸分野で近代化が進められ、汽船の就航や鉄道の敷設や琵琶湖疏水の開削・瀬田川洗堰の建設など、次々と政策が実施されました。

1967(昭和42)年4月に瀬田・堅田両町と合併し、2000（平成12）年には人口が30万人を超えています。
2006（平成18）年3月の旧志賀町との合併を経て、2009（平成21）年4月には中核市へと移行しました。

産業

大津市における2010年の産業別の生産額を見てみると、第3次産業が1兆3,661億円と全体の約8割を占めていました。
その内訳は上から順にサービス業（4,422億円）、不動産（2,163億円）、そして公務（2,139億円）です。
これには大津市が滋賀県の県庁所在地であり、大企業の支店が多く立地していることなどが背景として考えられます。

地理性

• 位置→本州のほぼ中央
• 境を接する地域
• 滋賀県→草津市栗東市甲賀市高島市
• 京都府→京都市宇治市綴喜郡
• 面積→464.5㎢（滋賀県内で4番目に大きい都市）

気候

大津市の気候は、日本でよく見られる温暖湿潤気候です。
夏は暑く冬は寒いですが、琵琶湖のおかげで1日の気温の変化や年間の気温の変化は比較的小さいと言われています。

鉄道駅

琵琶湖線（東海道本線）

• 大津駅
• 膳所駅
• 石山駅
• 瀬田駅

湖西線

• 大津京駅
• 唐崎駅
• 比叡山坂本駅
• おごと温泉駅
• 堅田駅
• 小野駅
• 和邇駅
• 蓬莱駅
• 志賀駅
• 比良駅
• 近江舞子駅
• 北小松駅

人口

続いて、大津市の人口と世帯数を見ていきましょう。

①大津市の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
342,908	343,674	344,604	344,419	344,740	344,257

大津市公式ホームページより
単位は「人」

②大津市世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
147,824	149,756	152,028	153,676	155,633	157,013

大津市公式ホームページより
単位は「世帯」

上記の表から、大津市の人口・世帯数はともに増加傾向にあることが分かります。
しかし、2023年に入り若干減少していることに注意が必要です。後述している売却価格も2023年に少々下落しています。

また、性別に着目してみると大津市の人口は女性の方が13,000人ほど多いことも特徴です。

大津市の相場事情。売却価格上昇ぎみ、家賃は？

①大津市と周辺地域の家賃相場

	1R	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
甲賀市	2.9	3.6	4.9	5.2	5.5
京都府
宇治市	3.5	4.4	6.5	7.2	7.7
京都府
綴喜郡	3.6	3.7	5.1	5.3	6.8
高島市	3.7	3.8	4.6	5.0	6.0
大津市	3.8	4.5	5.9	6.5	8.1
栗東市	4.2	4.4	6.4	6.5	7.9
草津市	4.4	4.5	6.6	7.5	8.6
京都府
京都市	4.4	5.0	7.0	8.7	10.8

物件情報サイトSUUMOより
単位は「万円」

大津市の家賃相場はピンからキリまであると言えます。
マンションの1Rでは中間よりも低い価格帯となりますが、間取りが広くなるにつれて県内で高い相場を出しています。
より高い家賃収入を得たい場合は、間取りが広い物件を選ぶと良いでしょう。

②大津市の売却価格

	最低価格	最高価格	平均価格	昨年度との差
2018年	18,700円/m²	152,000円/m²	72,231円/m²	ー
2019年	18,500円/m²	220,000円/m²	75,971円/m²	5.18%上昇
2020年	18,000円/m²	227,000円/m²	76,086円/m²	0.15%上昇
2021年	17,400円/m²	232,000円/m²	75,109円/m²	1.29%下落
2022年	16,900円/m²	239,000円/m²	76,072円/m²	1.28%上昇
2023年	16,500円/m²	246,000円/m²	75,314円/m²	1.00%下落

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格

大津市で最高価格の地域は「大津市京町1丁目408番」です。
大津市で毎年最低価格の地域である「大津市北小松字村屋敷414番」とでは200,000円以上の開きがあります。
また、売却価格の平均額は上昇している年が多く、2018〜2023年の5年間で3,083円の上昇となりました。

＜実際の取引＞ 大津市で実際に行われた過去の不動産取引には以下のようなものがあります。
大津市内で最も売却価格が高い「京町」に注目しました。

京町における過去1年間を含む2022年第4四半期の不動産取引は2件のみでした。京町よりも取引が多い地域もありましたが、地価公示・都道府県地価調査からも分かるように京町の売却価格が高いことが分かりました。

中古マンション等（2022年7-9月取引）

所在地	大津市　京町	建築年	2005年
最寄駅からの
アクセス	大津駅から5分	構造	SRC
取引総額	3,200万円	間取り	3LDK
面積	70㎡	用途	住宅
建ぺい率	80％	容積率	600％

国土交通省 不動産取引価格情報検索より

宅地（土地）

所在地	大津市　京町	建ぺい率	80％
地域	商業地	容積率	400％
最寄駅からの
アクセス	大津駅から5分	幅員	12.4m
取引総額	3,200万円	形状	長方形
面積	110㎡	前面道路	県道
坪単価	97万円	㎡単価	29万円

国土交通省 不動産取引価格情報検索より

女性向けの物件選びで気をつけるべきポイント【4つ】

大津市の人口は女性の方が13,000人ほど多いため、女性向けの不動産物件に投資対象を絞ることも1つの手段です。
そこで、女性向けの物件選びで気をつけるべきポイントを「物件以外の要素」と「物件自体の要素」に分けてそれぞれ2つずつ紹介します。

ぜひ参考にしてみてください。

物件以外の要素

治安の良いエリアを見極める

大津市の治安状況は、大津市の公式ホームページから確認できます。
確認してみると、2022年は瀬田駅前交番が最も犯罪件数が多いことが分かりました（グラフや図で見る犯罪の状況（令和4年））。

物件の周辺を確認する

治安の良し悪しは物件がある地域自体に限らず、物件がある周辺の環境も影響します。例えば、物件周辺に人目の届かない場所があると犯罪が起こりやすい可能性が高くなります。そうなると、下見の際に人目の少ない場所を避けて通勤・通学ができるかどうか確かめることも必要になるでしょう。

逆に、以下のような条件に該当していれば、女性に「比較的安全性が高い」という印象を与えられます。

• 最寄り駅から離れすぎていない
• 大通りに近い
• 人通りや街灯が少ない道を避けられる
• 物件の周辺に空き家や空きビル、空き工場などがない
• ファミリー層が多い

物件自体の要素

洗濯機置き場は室内にあるか

安い物件は洗濯機置き場が外廊下やベランダなど室外に設けられていることが度々あります。
家賃が安いということはメリットと言えますが、一人暮らしをする女性にとっては洗濯物の管理にやや不安を感じてしまうのも事実です。

水回りの設備にこだわる

水回りに関する条件は、物件を探す上でとくに重要視されるポイントと言えます。
なぜなら、水回りの設備が充実している方が過ごしやすいと感じる女性が多いからです。

「バス・トイレ別」 「独立洗面台がある」 などは多くの女性が求める条件です。

他にもよく自炊する人は「コンロが2口以上ある」「食器洗い乾燥機」などの設備を求めたりもします。

以上が女性向けの物件選びで気をつけるべきポイントです。

男性より女性が13,000人も多い大津市では、女性に配慮した物件に投資すると賃貸需要を得られる可能性があります。
すべての設備や条件を揃えるには費用がかかってしまうため、自己資金やローンの金額を考慮して物件を選びましょう。

続いて、ローンの1種「フラット35」について触れていきます。

他の金融機関から借りれなかった方も！フラット35に注目

大津市で最高価格の地域と最低価格の地域では200,000円以上もの開きがあります。

「なるべく良い条件の物件を購入したいものの、自己資金が足りない。」 という方もいるのではないでしょうか？ 不動産投資では多くの投資家が金融機関から融資を受けてローンを組みます。
そこでオススメしたいローンが「フラット35」です。
「他の金融機関で融資を受けられなかった」という方もローンを組める可能性があります。

ぜひ、融資を受ける際の参考にしてみてください。

フラット35とは

「フラット35」とは、住宅金融支援機構が提供している住宅ローン商品です。
フラット35の特徴は以下の4つです。

全期間固定金利

住宅ローンには以下の3つがあります。

• ①全期間固定型金利
• ②変動金利
• ③固定期間選択型金利

フラット35は、全期間固定型金利です。
金利が変わらないということは毎月の返済額に一切変化しないという特徴があります。

審査基準が他の銀行より易しい

フラット35の1番の特徴です。
フラット35を運営している「住宅金融支援機構」とは言わば国のような機関です。
国は国民に住宅購入してもらうことで経済を回したいと思っています。
そこでその機会を増やすために審査基準が易しくなっているのです。
逆に民間の銀行などは必ず返済してもらうことを重要視するため審査基準が厳しくなっています。
以下の項目に当てはまる人は、民間の金融機関よりもフラット35の方が審査に通りやすいです。

• ①健康状態に難がある
• ②自営業者
• ③年収500万円以下
• ④勤続年数が短い（とくに1年以内）

35年まで借入可能

ちなみに、フラット50のように借入年数を選べるプランもあります。

8,000万円まで借入可能

借入可能額：100万円〜8,000万円まで1万円単位で借入可能です。
一般の銀行では1〜2億円まで借入可能なのに対して少し低いため、8,000万円を超える金額を借入れたい場合は他の金融機関を検討した方が良いでしょう。

まとめ・結局「滋賀県大津市」で不動産投資はできるのか？

いかがでしたでしょうか？ 今回は大津市に注目して、エリアの基本情報と不動産情報について紹介しました。
売却価格の平均額は上昇している年が多く、2018〜2023年の5年間で3,083円の上昇となりました。

大津市は中核都市であり人口が増加傾向にある都市なので、今後も不動産価値が上がっていくことが期待できます。

大津市で不動産投資を始めたいという方は早めに物件を購入した方が良いでしょう。
その際は、「フラット35」など投資物件や自己資金に合った方法で融資を組まなければなりません。
不動産投資を始めるには自己資金や物件選び以外にも多くのことをしなければなりません。
早めに準備を始めておきましょう。

【参照】

大津市公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける