【湖北】滋賀県 長浜市で不動産投資するならエリア選定を慎重に！

こんな悩みはありませんか？

「長浜市について知りたい」
「湖北エリアや長浜市で不動産投資を始めたい」
「長浜市の不動産物件は売れるのか知りたい」

今回の記事はこのような悩み・考えがある人にオススメです。
今回は滋賀県 長浜市に注目して、エリアの基本情報と不動産情報についてまとめていきます。
長浜市は滋賀県内で2番目に大きな面積を持ち、県内でも優れた自然景観が自慢の都市です。
長浜市の売却価格は下落傾向にあるものの、すぐに売却した方良いとは限りません。今回はその理由についてもお伝えしていきます。

この記事では、長浜市の基本情報から不動産の相場事情について得られます。
ぜひ、不動産投資の参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

滋賀県長浜市についての基本情報はココから

まずは、長浜市の基本情報について紹介します。
これを読めば長浜市がどんな特性を持つのか理解できます。

歴史

羽柴秀吉（豊臣秀吉）が「今浜」を長浜に改名し、楽市である城下町を作ったのが現在の長浜市の基礎となっています。
初めに市政が敷かれたのは、長浜町・六荘村・西黒田村・神照村・南郷里村・北郷里村、そして神田村の1町6村が合併した1943（昭和18）年のことです。
その後、平成18年に長浜市・浅井町・びわ町の1市2町が合併しました。
さらに、2010（平成22）年1月1日には東浅井郡の虎姫町・湖北町、そして伊香郡の高月町・木之本町・余呉町・西浅井町の1市6町も合併し現在の長浜市に至っています。

• 位置：滋賀県の東北部
• 隣接地域：米原市高島市岐阜県 揖斐郡 揖斐川町
• 総面積：681.02㎢（滋賀県で2番目に大きい都市）
• 可住面積：165.76㎢

地理性

長浜市の周囲は、伊吹山系の山々とラムサール条約の登録湿地「琵琶湖」に面しています。
市内中央には琵琶湖に注ぐ姉川・高時川・余呉川などによって形成された湖北平野と湖岸風景が広がっており、その景観は県内でも優れた自然景観を有しています。

気候

長浜市の気候は、全体的に春から秋にかけては過ごしやすく四季がはっきりしています。
ただ、市の北部は福井県や岐阜県とも接しており、冬は降雪量が多いことも特徴的です。
とくに日本海からの雪雲が流れ込むエリアの旧余呉町や旧西浅井町周辺は豪雪地帯としても知られています。

交通アクセス

長浜市は京都市や名古屋市からは約60km圏域、大阪市からは約100km圏域にあり、京阪神や中京・北陸の経済圏域の結節点としての役割を果たしています。
JR北陸本線・湖西線や北陸自動車道を主な広域交通軸としており、上記のような経済圏域との利便性が高く結びついています。
さらに、2006（平成18）年10月にJR北陸本線長浜駅〜敦賀駅、湖西線永原駅〜近江塩津駅が直流化され、「琵琶湖環状線」が誕生しました。
これによって、滋賀県内の北陸本線に京都駅からの新快速の乗り入れが可能になったり、運行本数も増えたりと、京阪神圏だけでなく北陸圏域への交通利便性がますます高まりました。

（例）

• 近江塩津駅〜長浜駅間：約21分、420円
• 近江塩津駅〜岐阜駅間：約1時間19分、2,720円
• 近江塩津駅〜大阪駅間：約1時間48分、2,310円
• 近江塩津駅〜京都駅間：約1時間18分、1,340円
• 近江塩津駅〜神戸駅間：約2時間15分、2,640円
• 近江塩津駅〜大阪駅間：約1時間48分、2,310円

暮らしに関する施設

• コンビニ：53カ所
• スーパー：18カ所
• ドラッグストア：22カ所
• 病院：4カ所
• 診療所：141カ所
• 保育所：12カ所
• こども園：13カ所
• 幼稚園：8カ所
• 小学校：23カ所
• 中学校：10カ所
• 学童：37カ所
• 病院病後児保育施設：2カ所

人口

続いて、長浜市の人口と世帯数を見ていきましょう。

(1)長浜市の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
119,227	118,498	117,892	116,840	115,850	115,009

※長浜市公式ホームページより
※単位は「人」

(2)長浜市世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
45,290	45,726	46,308	46,466	46,800	47,320

※長浜市公式ホームページより
※単位は「世帯」

上記の表から、長浜市の人口は減少傾向にあり、反対に世帯数は増加傾向にあることが分かります。つまり、単身世帯が増加しているということです。また、性別でみると女性の方が2,000人弱多いことも特徴です。

長浜市の相場事情を見てみた！家賃と売却価格

(1)長浜市と周辺地域の家賃の相場

	1R	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
岐阜県
揖斐郡	3.2	3.3	3.4	4.5	4.6
米原市	3.6	3.7	4.7	7.8	7.9
高島市	3.7	3.8	4.6	5.0	6.0
長浜市	4.1	4.2	5.1	6.2	6.3

※物件情報サイトSUUMOより
※単位は「万円」

(2)長浜市の売却価格の相場

	最低価格	最高価格	平均価格	昨年度との差
2018年	10,600円／m²	123,000円／m²	38,634円／m²	ー
2019年	10,500円／m²	123,000円／m²	38,359円／m²	0.71%DOWN
2020年	10,400円／m²	123,000円／m²	38,100円／m²	0.67%DOWN
2021年	10,200円／m²	122,000円／m²	37,648円／m²	1.19%DOWN
2022年	10,000円／m²	121,000円／m²	37,193円／m²	1.21%DOWN
2023年	10,000円／m²	120,000円／m²	36,793円／m²	1.08%DOWN

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格

長浜市の家賃相場は滋賀県内において、中間あたりの価格帯だと言えます。
長浜市で毎年公示地価が最も高い地域は「長浜市南呉服町字中鞴306番3外」です。
長浜市で毎年公示地価が最も低い地域の「長浜市下八木町字村中574番1」とでは120,000円もの差が開いています。
また、公示地価の平均額は下落傾向にあり、2018〜2023年の5年間で1,841円下落しています。下落しているからといって、すぐに売却した方が良いとは限りません。なぜなら、長浜市では再開発事業が進んでいるからです。
再開発事業が進むことで労働人口の増加による転入者の増加が期待できます。
次項で、長浜駅前の再開発事業について触れていきましょう。

長浜駅前で進められる再開発の詳細

長浜駅前では、長年再開発事業が進められてきました。
従来の再開発事業では大手開発業者が参入する資本投下型開発が主流です。
しかし、長浜駅前の再開発事業では地元主導で再開発に取り組むという、全国でも珍しいケースが採用されました。
その事業では、商工関係者で組織する「長浜市中心市街地活性化協議会」がまとめた長浜駅周辺整備基本構想をベースに取り組まれています。
長浜駅からほど近いところに、長浜市内でも昔から中心的な街として発展してきた「元浜町」があります。
長浜駅前での再開発事業が立ち上がったのは、元浜町の中央部にあった大型商業ビルが築50年を経過し、老朽化が問題となったことがきっかけです。
その大型商業ビルを含むエリアで商業施設やマンション一体型の再開発計画が立ち上がり、「湖北くらしのスコーレ」などがここ数年で開業しました。
「湖北くらしのスコーレ」とはレストラン・ベーカリー・温浴施設・ライフスタイルショップ・町家を活かした宿泊施設などが一体となった、「医食住」の複合商業施設です。

湖北くらしのスコーレ

• 住所：滋賀県長浜市元浜町 13-29
• アクセス：JR長浜駅より徒歩約5分

湖北くらしのスコーレ自体は2021年12月23日に開業しましたが、その前から各テナントが開業し話題を呼んできました。

各テナント

• フィギュアミュージアム（2020年7月オープン）
  世界的フィギュアメーカーの海洋堂が運営
• Biwa collage／ビワコラージュ（2020年12月23日）
  イタリアンの名店アル・ケッチァーノ監修のレストラン
• 小麦の学校（2020年12月23日オープン）
  イタリアンの名店アル・ケッチァーノ監修のレストラン
• 酵素温浴 bios／ビオス（2021年3月28日）
  北海道小樽市の「大高酵素」と提携した発酵酵素による温浴施設

上記の他にも奈良市のカフェ・雑貨店「くるみの木」が監修したライフスタイルショップや、複数の企業が提携するコラボレーションオフィス、さらには町家を活かした宿泊施設なども段階的にオープンしています。
また、湖北くらしのスコーレ付近にも多様なスポットが充実しており、長浜駅周辺の充実度が高いことが伺えます。

湖北くらしのスコーレ付近にある施設

ヤンマーミュージアム

• 住所：滋賀県長浜市三和町6-50
• アクセス：JR長浜駅から徒歩11分

黒壁スクエア

• 住所：滋賀県長浜市元浜町12-38
• アクセス：JR長浜駅から徒歩5分

慶雲館

• 住所：滋賀県長浜市港町2-5
• アクセス：JR長浜駅から徒歩4分

長浜城歴史博物館

• 住所：滋賀県長浜市公園町10-10
• アクセス：JR長浜駅から徒歩5分

豊公園

• 住所：滋賀県長浜市公園町1325
• アクセス：JR長浜駅から徒歩2分

まとめ・長浜市での不動産投資はエリア選定が重要

いかがでしたでしょうか？ 今回は長浜市に注目して、エリアの基本情報と不動産情報について紹介しました。

長浜市の人口は減少傾向にあり、反対に世帯数は増加傾向にあることが分かります。長浜市の売却価格は下落傾向にありますが、すぐに売却した方が良いとは限りません。長浜駅前で再開発事業があることや、売却価格が120,000円台のエリアがあることから、エリアを絞ることで長浜市でも不動産投資ができる可能性があります。
すでに長浜市の不動産物件を所有している方は、所有している物件が売却しても損しないタイミングでないか確認してみましょう。
反対に「これから長浜市で不動産投資を始めたい」という方は、長浜市のどの辺りの物件を購入すると収益を持続的に得られるかよく下調べする必要があります。
長浜市で不動産を売買する前に、ぜひ今回の記事をもう一度参考にしてみてください。

【参照】

長浜市公式ホームページ

滋賀県公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける