京都府 福知山市で不動産投資をするなら「水害」に気をつけろ！

こんな悩みはありませんか？
「福知山市について知りたい」
「中丹地方や福知山市で不動産投資を始めたい」
「水害が多い都市での不動産投資が不安」
この記事は、不動産投資においてこのような悩み・考えがある人にオススメです。
福知山市はこれまでに地域医療の拠点・福知山市民病院の新病院を全面完成させたり、福知山駅の全線高架開業による福知山駅周辺を整備したりと、都市基盤を充実させてきました。
一方、市内には由良川が流れ、地形的特徴もあって台風や豪雨の際は大きな水害を受けていることも特徴です。
今回はそんな京都府 福知山市（ふくちやまし）に注目して、基本情報と不動産情報についてまとめていきます。
結論から言うと、福知山市の不動産を所有している方は、早めに売却を検討した方が良いでしょう。
なぜなら、売却価格の平均額は下落する年が多く、2018〜2023年の5年間で1,072円下落しているからです。
今回の記事では、福知山市のこれまでの水害や、水害が多い都市での不動産投資のポイントも紹介しています。
ぜひ、不動産投資の参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

【地域の基本情報】京都府 福知山市の地理的特徴の注意！

まずは、福知山市の基本情報について紹介します。
これを読めば、福知山市がどんな特性を持つのか理解できます。

歴史

福知山が城下町として栄えたきっかけは、1579（天正7）年に明智光秀が砦跡を利用して福知山城を築いたことです。
明治末期までに大阪府、京都府にそれぞれ鉄道が開通し、福知山の地は「商都」として発展してきました。
そしてついに、1937（昭和12）年4月に京都府で2番目の市として福知山市が誕生しました。
それ以降も何度か合併を繰り返してきましたが、2006（平成18）年1月1日に福知山市・三和町・夜久野町・大江町の1市3町が合併して、現在の市域を形成しています。

地理性

• 位置→京都府の北西部
• 境を接する地域

京都府
舞鶴市
綾部市
宮津市
船井郡京丹波町
与謝郡与謝野町
兵庫県
丹波市
豊岡市
朝来市
丹波篠山市

• 面積→552.54㎢（京都府で3番目に大きい都市）

福知山市の水源といえば、日本海へ繋がる由良川です。
由良川は市街地の東西を走り、支川土師川と合流し、北西へ方向を変えて流下しています。
福知山市付近（由良川の上流部）から急激に緩やかな傾斜となり、川幅も広くなります。
また、盆地の出口が狭く、下流部は川幅の狭い谷底平野を流れていることが特徴です。
それによって中小洪水でも氾濫を生じ、福知山市では度々浸水被害が発生しています。

気候

福知山市の気候には3つの特徴があります。
まず、福知山市の気候は内陸性の日本海側気候です。
降水量は少なく、夏と冬、昼と夜の寒暖差が大きいことが特徴で、四季の変化を感じられる地域です。
次に、市内の旧福知山市・旧夜久野町・旧大江町のエリアは豪雪地帯に指定されています。
最後に、盆地地形であるため秋と冬には霧が発生します。
冬の早朝の山間部はとくに霧が濃く、路面の凍結も見られるほどです。

交通網

福知山市は、北近畿の交通の要衝としての役割を果たしています。
福知山市は京都市からは約60km、大阪市からは約70kmの距離に位置します。
国道9号の他にも多くの国道が市内を通り、以下の路線や高速道路があります。

• 舞鶴若狭自動車道
• JR山陰本線
• JR福知山線
• 京都丹後鉄道宮福線

人口

続いて、福知山市の人口と世帯数を見ていきましょう。

①福知山市の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
78,726	77,895	77,321	76,709	76,146	75,580

福知山市公式ホームページ「人口・世帯集計表」より
単位は「人」

②福知山市世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
36,203	36,166	36,382	36,528	36,561	36,764

福知山市公式ホームページ「人口・世帯集計表」より
単位は「世帯」
上記の表から、福知山市の人口は減少傾向にあることが分かります。
しかし、世帯数はというと反対に増加傾向にあります。
これは単身世帯の増加を示しており、全国的に見られる傾向です。
また、近年は外国籍の人口が増加しているという特徴もあります。
福知山市統計所（令和3年版）を見てみると、実際に2017年〜2020年において外国籍の人口は増加傾向にあり、とくにアジア国籍の割合が高いです。

2.福知山市の売却価格は下落傾向にアリ・・・家賃はいくら？

①福知山市と周辺地域の家賃相場

	1R	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
綾部市	3.1	4.6	5.5	6.3	6.4
兵庫県 朝来市	3.4	3.5	5.4	5.7	5.8
兵庫県 豊岡市	3.5	4.7	6.1	7.2	8.1
兵庫県 丹波市	3.7	3.8	3.9	4.3	6.6
宮津市	3.8	4.0	ー	5.0	6.2
与謝郡	3.8	4.0	4.3	ー	6.2
船井郡	3.8	4.2	4.3	5.5	6.2
福知山市	4.1	4.7	6.3	6.4	6.5
舞鶴市	4.2	4.7	6.5	7.5	7.6
兵庫県 丹波篠山市	4.6	4.7	4.8	6.0	6.8

物件情報サイトSUUMOより
単位は「万円」

②福知山市の売却価格

	最低価格	最高価格	平均価格	昨年度との差
2018年	8,030円/m²	134,000円/m²	45,523円/m²	ー
2019年	8,020円/m²	133,000円/m²	45,249円/m²	0.60%下落
2020年	8,010円/m²	132,000円/m²	45,557円/m²	0.68%上昇
2021年	8,000円/m²	130,000円/m²	45,239円/m²	0.70%下落
2022年	7,990円/m²	125,000円/m²	44,826円/m²	0.91%下落
2023年	7,980円/m²	120,000円/m²	44,451円/m²	0.84%下落

国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格
福知山市の家賃相場は、京都府において中間あたりの価格帯だと言えます。
しかし、間取りが2LDK以上になると府内でも低めの価格帯となります。
福知山市で毎年最高価格の地域は「福知山市東羽合町18番外」です。
福知山市で毎年最低価格の地域である「福知山市大字私市小字西ケ端7番」とでは50,000円ほどの差があります。
また、売却価格の平均額は下落する年が多く、2018〜2023年の5年間で1,072円下落しています。
福知山市の不動産を所有している方は、早めに売却を検討した方が良いでしょう。

3.実は〇〇が多い！これまでの福知山市をのぞいてみる

福知山市はこれまでに幾度となく水害に見舞われてきた都市です。
福知山市で不動産投資をするとなると、水害による損失が気になりますよね。
まずは、これまでに福知山市でどのような水害が発生したのか見てみましょう。

合併以降に発生した水害

• 2013年　台風18号
• 2014年8月　豪雨
• 2017年　台風21号
• 2018年　豪雨

とくに2018年7月に起きた豪雨災害は、まだ記憶に新しい出来事です。
当時は福知山市だけでなく、西日本や東海地方などかなり広範囲で記録的な大雨を記録し、福知山市には洪大な被害をもたらしました。
2017年の台風21号による被災から復旧・復興を進めていましたが、この2018年の豪雨によって2年連続での被災となりました。

当時の被害状況

• 農地の冠水
• 農業関係施設の被害
• 床上（下）浸水
• 複数の道路が法面崩落などによって通行止め
• JR西日本や京都丹後鉄道が運休
• 石本地域で大規模な土砂災害
• 大江町公庄地域での天然ダム発生
• 夜久野町柿本での河岸浸食
• 市東部・北部において広い範囲で冠水
• 2019年3月28日時点で745棟の住宅が浸水
• 市内の由良川や牧川では氾濫危険水位を超過

当時の避難情報

• 大雨特別警報の発表
• 市の全域約80,000人に避難指示を発表
• 由良川下流域および牧川流域の地域に避難指示を発表

これまでの治水対策

2014年の豪雨被害以降、国・京都府・福知山市の3者が連携して治水対策をしてきました。

• 排水機場整備
• 法川・弘法川の改修
• 調節池・ため池の整備

治水対策が行われているとはいえ、自然災害は予測できず完全な対策は存在しません。
しかし、「それでもできる限りの対策をしたい！」という方のために、水害が起きやすい都市で不動産投資をする際のポイントを紹介します。

4.水害が起きやすい都市で不動産投資をする際のポイント

水害が起きやすい都市で不動産投資をする際は、以下の2つがポイントです。

• そもそも「水害対策に力を入れているエリア」を選ぶ
• 「水害の被害を受けにくい建物」を選ぶ

以下でその詳細を説明していきます。

「水害対策に力を入れているエリア」を選ぶ

物件自体が水害に強くとも、物件が立地するエリア自体が水害に弱いとその分被害を受けてしまいます。
そのため、物件の強度を高める前に、物件が立地するエリア自体が水害に強いエリアを選ぶようにしましょう。
水害対策に力を入れているエリアを選ぶには、「福知山市総合防災ハザードマップ」などの各自治体のハザードマップ、他にも国土交通省のハザードマップポータルサイトなどで確認できます。

「水害の被害を受けにくい建物」を選ぶ

水害被害を受けにくい建物には、以下の特徴があります。

• 耐水外壁や防水壁がある
• 設備が高い位置にある
• 2階以上の構造など、床の位置が高い
• W造よりもRC造・SRC造など、より強い構造である
• ウレタン系などの修復しやすい建材を使用する

まとめ・京都府 福知山市で不動産投資するなら？

いかがでしたでしょうか？
今回は福知山市に注目して、基本情報と不動産情報について紹介しました。
福知山市の人口は減少傾向にあることが分かります。
しかし、世帯数はというと反対に増加傾向にあります。
福知山市の不動産を所有している方は、早めに売却を検討した方が良いでしょう。
なぜなら、売却価格の平均額は下落する年が多く、2018〜2023年の5年間で1,072円下落しているからです。
また、福知山市はこれまでに幾度となく水害に見舞われてきました。
水害が起きやすい都市で不動産投資をする際は、以下の2つを意識しましょう。

• そもそも「水害対策に力を入れているエリア」を選ぶ
• 「水害の被害を受けにくい建物」を選ぶ

参照サイト福知山市公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける