不動産投資／京都府の港町・舞鶴市の価格が下落する要因とは？

こんな悩みはありませんか？

「舞鶴市について知りたい」
「丹後地方や舞鶴市で不動産投資を始めたい」
「舞鶴市の不動産価格が下落する要因を知りたい」

この記事は、不動産投資においてこのような悩み・考えがある人にオススメです。

舞鶴市は海に面した港町です。
西は城跡や漁師町のある伝統的な町並みが、東は海軍ゆかりの近代的な建物が並ぶ港があり、東西で雰囲気が異なります。

舞鶴市の市街地は東西に分断されていることが特徴的です。
そのため、市街地で居住したい方は東舞鶴と西舞鶴のどちらかを選ばなければなりません。

また、入り組んだ地形の舞鶴港は、昔から海軍の拠点として活用されています。
現在も海上自衛隊基地があり、日本を防衛するための重要地域と言えます。

今回はそんな京都府 舞鶴市（まいづるし）に注目して、基本情報と不動産情報についてまとめていきます。

売却価格の平均額は2018〜2023年の5年間の差額においては2,921円の上昇となりましたが、2020年以降は下落傾向にあります。

舞鶴市では立地適正化計画が進んでおり、居住誘導区域外では不動産価格が下がる可能性が高いと考えられます。

今回の記事では、不動産価格が下落する要因の中でも舞鶴市に関連するものについて解説しています。
ぜひ、不動産投資の参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

京都府 舞鶴市の基本情報【4つ】を徹底解説

まずは、舞鶴市の基本情報について紹介します。
これを読めば舞鶴市がどんな特性を持つのか理解できます。

歴史

まず、1938（昭和13）年8月1日に新舞鶴町・中舞鶴町・倉梯村・志楽村・与保呂村の5町村が合併して東舞鶴市が誕生しました。
次に、同年8月1日に舞鶴町が市制施行し、舞鶴市となりました。

そして、1943（昭和18）年5月27日に舞鶴市と東舞鶴市が合併し、現在の舞鶴市が誕生しています。

地理性

● 位置→京都府の北部
● 境を接する地域
京都府
綾部市
宮津市
福知山市
福井県
大飯郡
● 面積→は342.12㎢（京都府で6番目に大きい都市）

舞鶴市の市街地は大きく2つに分かれています。

田辺藩の城下町・商港から発展した西地区、そして海軍の軍港から発展した東地区です。
地勢的にはその2つに中地区・加佐地区・大浦地区を加えた計5地区で構成されています。

市域の大半を山地や丘陵が占めているため、市内の平地面積は少ないです。
平野は由良川河畔の堆積面に加え、西地区の高野川・伊佐津川、東地区の与保呂川・志楽川の沖積地が発達しています。

舞鶴市を代表する山岳に青葉山があります。
青葉山は標高699ｍの秀峰です。
大山・氷ノ山とともに山陰地方の高山植物の3大宝庫の1つに数えられ、「若狭富士」とも呼ばれています。

舞鶴市は河川の河口部に位置しており、舞鶴湾に面しています。
四方を山岳・丘陵部で取り囲まれた地形が特徴で、海・川・山の自然環境を活かしながら、湾奥部に市街地が発達してきました。

一方で市内西部に流れる由良川は、全長約146kmと京都府内最大の河川です。
福知山市から舞鶴市にかけての地域は勾配が緩やかなため、昔から何度も洪水被害に見舞われてきた経験があります。

気候

舞鶴市は日本海側気候の中でも山陰区に属しています。
そのため春はフェーン現象が起こりやすく、夏は高温多湿で晴天の日が多く続きます。
冬はどうかと言うと、北西の季節風が吹き、雨や雪の日がよく降る典型的な日本海側気候です。

年平均気温14.5℃ほどと、比較的冷涼です。
しかし、夏季は最高気温30℃を超え、冬季は最低気温が0℃以下になる時もあります。
年間降水量は1,826mm前後ですが、12月〜2月にかけて積雪がみられ、豪雪地帯に指定されるほどです。

交通網

主要な幹線道路は舞鶴若狭自動車道の舞鶴東IC・舞鶴西ICの2つです。
それらは市域の南部を横断し、東舞鶴・西舞鶴への玄関口としての役割を果たしています。
また、JR小浜線と並行して東西方向に国道27号が走っており、舞鶴西地区で国道175号と接続しています。

また、北海道（小樽・苫小牧）とのフェリー航路があり、海路も整備されています。

そして、市内には以下7つの鉄道駅があります。

1. 西舞鶴駅
2. 四所駅
3. 東舞鶴駅
4. 松尾寺駅
5. 真倉駅
6. 東雲駅
7. 丹後神崎駅

市内の端に位置する「松尾寺駅」と「丹後神崎駅」の間は約40分で移動できます。
しかし、朝のラッシュ時でも1本逃すと次に乗れるのは1〜2時間後と、公共交通機関での移動にかなり不便さを感じてしまうでしょう。

また、舞鶴市は京都市や大阪市など関西の2大都市からは少し離れています。
そのため公共交通機関を使うと1時間30分以上かかってしまい、2大都市への通勤・通学にはやや不便さを感じてしまいます。

（例）

• 松尾寺駅→丹後神崎駅間／約40分、590円
• 西舞鶴駅→京都駅間／約1時間30分、3,420円
• 西舞鶴駅→四条駅間／約1時間50分、3,640円
• 西舞鶴駅→大阪駅間／約2時間50分、5,030円
• 西舞鶴駅→神戸駅間／約2時間39分、4,370円

以上のことから、舞鶴市での移動には鉄道以外にもバスや自家用車の利用が必須となります。
舞鶴市での不動産投資には物件に駐車場があるかどうか確認するようにしましょう。

人口

続いて、舞鶴市の人口と世帯数を見ていきましょう。

①舞鶴市の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
82,949	81,877	80,957	79,743	78,428	77,222

舞鶴市公式ホームページ「住民基本台帳人口」より

単位は「人」

②舞鶴市世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
39,876	39,826	39,877	39,560	39,337	39,205

舞鶴市公式ホームページ「住民基本台帳人口」より
単位は「世帯」

上記の表から、舞鶴市の人口・世帯数はともに減少傾向にあることが分かります。世帯数の減少は賃貸需要にも影響するため、今後注意すべき点です。

舞鶴市の売却価格は下がり気味・・・家賃相場は？

①舞鶴市と周辺地域の家賃相場

	1R	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
綾部市	3.1	4.6	5.5	6.3	6.4
宮津市	3.8	4.0	ー	5.0	6.2
福井県 大飯郡	3.8	ー	5.5	7.2	7.3
福知山市	4.1	4.7	6.3	6.4	6.5
舞鶴市	4.2	4.7	6.5	7.5	7.6

物件情報サイトSUUMOより
「ー」は表示価格なし
単位は「万円」

②舞鶴市の売却価格

	最低価格	最高価格	平均価格	昨年度との差
2018年	4,980円/m²	93,000円/m²	43,524円/m²	ー
2019年	5,680円/m²	91,700円/m²	47,443円/m²	9.00%上昇
2020年	5,640円/m²	90,800円/m²	47,162円/m²	0.59%下落
2021年	5,600円/m²	90,300円/m²	46,824円/m²	0.72%下落
2022年	5,560円/m²	90,300円/m²	46,598円/m²	0.48%下落
2023年	5,530円/m²	90,300円/m²	46,445円/m²	0.33%下落

国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格
京都府において舞鶴市の家賃相場は、中間あたりの価格帯だと言えます。
舞鶴市で最高価格の地域は「舞鶴市字浜小字浜981番2」です。
舞鶴市で最低価格の地域である「舞鶴市字八戸地小字村中西556番1」とでは＿円の開きがあります。
また、売却価格の平均額は2018〜2023年の5年間の差額においては2,921円の上昇となりました。
しかし、2020年以降は下落傾向にあります。
では、なぜ舞鶴市の売却価格は下落しているのでしょうか？
次項でその要因について考察していきます。

3.不動産価格はなぜ下落するのか？舞鶴市に関連する要因2つ

不動産価格が下落するにはさまざまな要因があります。

今回は、その中でも舞鶴市の不動産価格が下落している要因と考えられるものを2つ紹介します。

世帯数が減少する地方の不動産価格の下落が深刻になる

まず考えられる要因として「世帯数の減少」が挙げられます。

なぜ世帯数が減少するのか？

近年、人口減少によって地方から都市へ移住する人が増加することが予想されています。
「舞鶴市統計書 令和3年版」によると、舞鶴市では2017年〜2021年の間「社会減」であったことが分かります。
「コロナで郊外や地方へ移住している人が増えているのでは？」
コロナ禍以降、郊外や地方でののんびりした暮らしに憧れて移住したという話がよく出てきましたよね。
実は、コロナ後に都市部から郊外へ移住したのは全国でたったの4.6％でした（ソニー損害保険株式会社「コロナ禍での最新引越し事情についての調査」より）。
実際、東京都の転入数は2022年になって増加しています。

世帯数の減少によってなぜ不動産価格が下がる？

人口や世帯数が著しく減少することで、公共施設や自治体が統廃合されることがしばしばあります。
それによって、周辺の不動産需要が下がると考えられているのです。
また、世帯数が減ると必然的に賃貸契約を解約する件数が増えます。
その結果賃貸需要が減り、地域全体の不動産価格が下がってしまうことも考えられます。

立地適正化計画が進む

「立地適正化計画」とは、市町村が必要に応じて策定する計画の1つです。
持続可能なまちづくりのために居住機能や医療・福祉・商業・公共交通などのさまざまな都市機能を誘導するものです。
この立地適正化計画では都市機能を一部に集中させるため、居住誘導区域内外で都市インフラに差が出てしまい、居住誘導区域外の利便性が下がる可能性が高まります。
そのため、居住誘導区域外のエリアの不動産価格が下落すると予想されているのです。
実は、舞鶴市でも立地適正化計画が進められています。
計画の詳細はこちらからご確認ください。

結論・京都府 舞鶴市の不動産価格は今後も下がる可能性が高い

今回は舞鶴市に注目して、基本情報と不動産情報について紹介しました。
舞鶴市の人口・世帯数はともに減少傾向にあることが分かります。
売却価格の平均額は2018〜2023年の5年間の差額においては2,921円の上昇となりました。
しかし、2020年以降は下落傾向にあります。
舞鶴市では立地適正化計画が進んでおり、居住誘導区域外では不動産価格が下がる可能性が高いと考えられます。
「舞鶴市で不動産投資を始めたい」という方は、賃貸需要が高いエリアをよく見分けるようにしましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける