京都府の不動産投資情報！京都市 伏見区といえば「らくなん進都」

こんな悩みはありませんか？

「伏見区について知りたい」
「京都市や伏見区で不動産投資を始めたい」
「伏見区で知っておくべきエリアはどこ？」

この記事は、このようなことについて知りたい方にオススメです。
今回は京都府 京都市 伏見区に注目して、基本情報と不動産情報についてまとめていきます。

伏見区は京都市内の11の行政区で最大の人口を擁しています。
良質な地下水に恵まれており、伝統的な日本酒の酒蔵が多く立地していることが特徴です。

古い建物がたくさん残され、京都の歴史を感じる街並みが広がっています。
また、醍醐寺や伏見稲荷大社などの人気観光地も点在しています。

伏見区の売却価格の平均額は上昇する年が多く、2018〜2023年の5年間で2,076円上昇しています。
京都市内の他の行政区と上昇率を比べるとやや引け目を感じます。
しかし、コロナ禍前から上昇傾向にあったことから伏見区でこれから不動産投資を始めることは十分可能でしょう。

今回の記事では、伏見区で不動産投資をするなら知っておきたい2つのエリアについても紹介しています。
ぜひ、参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

京都府 京都市 伏見区の基本情報をまとめて紹介

まずは、伏見区の基本情報について紹介します。

これを読めば伏見区がどんな特性を持つのか理解できます。

歴史

伏見区は、1931（昭和6）年に伏見市・深草町・醍醐村など9市町村と京都市との合併・編入によって誕生しました。
その後、1950（昭和25）年に羽束師村・久我村を、1957（昭和32）年に淀町を編入し、現在の市域を形成しています。
「平安京」の外にあたる桂と伏見には、自然に恵まれた環境から都に住む皇族や貴族が別荘を構えた歴史があります。

伏見では豊臣秀吉が「伏見城」を築き、桂では八条宮家の別荘「桂離宮」が造営されました。
江戸時代に入ると、伏見では京都府と大坂府を結ぶ舟運の中継点として伏見港が栄え、酒どころとしても知られるようになりました。
さらに明治時代に入ると、琵琶湖疏水、京都電気鉄道が伏見まで至り、昭和初期には現在の近畿日本鉄道である「奈良電気鉄道」が開通しました。

地理性

• 位置→京都市の南東部

• 境を接する地域
  京都府
  山科区
  東山区
  南区
  向日市
  長岡京市
  八幡市
  宇治市
  乙訓郡
  久世郡
  滋賀県
  大津市

• 面積→61.62km2㎢（京都市全体の7.4％）

区内には桂川・宇治川などの主要な河川が多く流れ、昔から伏見港を中心に水運の拠点として発展してきました。

産業

伏見区はかつて「伏水」と表されたほど、良質な地下水が豊富な地域です。
この地下水を活かして酒造業が発達し、現在では伏見の代表的産業として全国有数の生産量を誇っています。

また、農業も耕地面積が京都市内第1位を誇っています。
伏見区では米や野菜、花きなどが生産され、京都市民へ新鮮な農産物を届ける役割を担っているのです。

交通網

1912（大正元）年、かつて伏見城があった桃山に明治天皇の伏見桃山陵が建造されました。
その出来事は、伏見区へ全国から多くの人々が訪れるようになったきっかけでもあります。
その後、現在のJRである「国鉄」や京阪電気鉄道、現在の近畿日本鉄道である「奈良電気鉄道」の駅が整備されていきました。
伏見区から京都市街地や大阪府へのアクセスはかなり良く、ベッドタウンとしての機能を持ち合わせています。

レジャースポット

　区内には神社仏閣、酒蔵や名所史跡などの文化資源が多く残されています。

• 醍醐寺
• 伏見稲荷大社
• 阿弥陀堂・阿弥陀如来坐像
• 御香宮
• 藤森神社
• 城南宮
• 石峰寺
• 淀城跡

人口

続いて、伏見区の人口と世帯数を見ていきましょう。

①伏見区の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
275,321	274,429	273,960	271,963	269,002	267,528

京都市統計ポータル「住民基本台帳人口」より

単位は「人」

②伏見区世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
135,772	137,015	138,242	138,775	138,316	139,607

京都市統計ポータル「住民基本台帳人口」より
単位は「世帯」

上記の表から、伏見区の人口は減少傾向にあることが分かります。
それに対して世帯数はというと、2022年に一時減少しましたが5年間で見てみると増加傾向にあります。
これは単身世帯の増加を表しており、全国的に見られる傾向です。

伏見区の相場はどれくらい？家賃と売却価格に注目

①伏見区と周辺地域の家賃相場

	1R	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
宇治市	3.5	4.3	6.5	7.2	7.7
京都市 伏見区	3.6	4.9	6.4	6.9	8.0
向日市	3.7	4.9	6.2	7.5	8.5
滋賀県 大津市	3.8	4.5	5.9	6.5	8.1
乙訓郡	3.8	4.7	6.5	8.0	8.1
久世郡	4.1	4.7	5.2	5.7	7.0
長岡京市	4.4	5.3	6.2	8.7	9.0
京都市 山科区	4.5	4.6	6.8	7.7	8.3
京都市 東山区	4.5	5.2	8.5	11.9	14.0
京都市 南区	4.6	5.9	7.3	8.5	8.6
八幡市	4.7	4.9	5.0	5.1	6.9

物件情報サイトSUUMOより
単位は「万円」

②伏見区の売却価格

	最低価格	最高価格	平均価格	昨年度との差
2018年	269,000円/m²	97,700円/m²	149,465円/m²	ー
2019年	96,700円/m²	273,000円/m²	150,059円/m²	0.40%上昇
2020年	94,900円/m²	278,000円/m²	150,627円/m²	0.38%上昇
2021年	94,000円/m²	278,000円/m²	147,665円/m²	1.97%下落
2022年	93,200円/m²	280,000円/m²	149,830円/m²	1.47%上昇
2023年	92,500円/m²	289,000円/m²	151,541円/m²	1.14%上昇

国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の公示地価のみの調査価格
伏見区の家賃相場は、京都府内において中間あたりの価格帯です。
しかし、間取りを1Rのマンションに絞ると府内でも低めの価格帯となりました。

なるべく高い家賃相場を狙いたい場合は、1K/1DK以上の物件を選ぶと良いでしょう。
伏見区で最高価格の地域は「京都市伏見区桃山井伊掃部東町44番1」です。
伏見区で最低価格の地域である「京都市伏見区深草谷口町70番5」とでは20万円弱の開きがあります。

また、売却価格の平均額は上昇する年が多く、2018〜2023年の5年間で2,076円上昇しています。
京都市内の他の行政区と上昇率を比べるとやや引け目を感じます。
しかし、コロナ禍前から上昇傾向にあったことから伏見区でこれから不動産投資を始めることは十分可能だと考えられます。
そこで今回は、伏見区で不動産投資をするなら知っておきたいエリアを2つ紹介します。

エリア①高度集積地区「らくなん進都」とは？

伏見区といえば、京都市が「高度集積地区」と定めている地域、「らくなん進都」です。
この地域には、モノづくりを中心としたさまざまな企業や団体が集結しています。
パートナーシップを結ぶ企業・団体には以下のような組織があります。

企業

• 京セラ株式会社
• 株式会社京都科学
• 株式会社京都銀行
• 京阪ホールディングス株式会社
• 月桂冠株式会社
• TOWA株式会社　　など

大学・研究機関・行政など

• 京都府
• 京都市
• 龍谷大学
• 京都大学防災研究所 流域災害研究センター
• 公益財団法人 京都高度技術研究所
• 一般財団法人 京都府総合見本市会館
• 独立行政法人 都市再生機構

このらくなん進都では、企業立地を促進するための取り組みや京都市成長産業創造センター（ACT京都）を拠点とした産学公連携による企業の成長支援、さらには公共交通の利便性向上など、住民・労働者にとって快適となる街づくりが行われています。

らくなん進都の範囲は、京都駅の南にある十条通から東は東高瀬川まで、南は宇治川までの6km、西は国道1号線に囲まれた油小路通沿道までを中心とした地域です。
50km圏内には大阪市や神戸市、大津市、奈良市が含まれます。
京都駅からは車で最短5分、最長25分ほどです。

仕事先のある区、または仕事先まで短時間で行ける駅がある区を居住地として選ぶことで、住と職が近づき、時間を有効に使えるでしょう。
南北に国道1号線と油小路通が通っており、名神高速道路・京都南IC・新十条通・京滋バイパスへ接続可能です。
さらに、2028年までに名神高速道路と油小路線を結ぶ「京都南ジャンクション（仮称）」が新設される予定です。
完成すればよりらくなん進都と各エリア間のアクセスが良くなることが期待できますよね。

エリア②オールドタウンからの脱却？向島ニュータウン

伏見区南部の向島地区では、70年代に「向島ニュータウン」の開発が始まり、1974年から京都市住宅供給公社によって大規模住宅が造成されました。
1979（昭和54）年に近鉄京都線の向島駅が開業し、その年の前後から地区内に小学校や中学校も次々に開校し、大阪府など関西圏のベッドタウンとして発展しました。

その周辺はもともと、伏見区・久世郡・宇治市にわたるほど大きい巨椋池があった場所です。
巨椋池が分断され二ノ丸池となり、その後に干拓されて農耕地へと変わっていきました。
現在は、京都府と奈良県を結ぶ国道24号が通っています。

時が経つに連れ、向島ニュータウンのオールドタウン化は進み、少子高齢化が進みました。
そこで2017年に策定されたものが「向島ニュータウンまちづくりビジョン」です。
地域と地域の事業者、そして行政による街づくり推進会議によるさまざまな取り組みが行われました。
4年間のビジョン計画期間が終了したため、現在は住民中心で街の活性化に取り組んでいます。

結論・京都市 伏見区で不動産投資はできる？

いかがでしたでしょうか？

今回は伏見区に注目して、基本情報と不動産情報について紹介しました。
伏見区の人口は減少傾向にありますが、それに対して世帯数は2022年に一時減少しましたが5年間で見てみると増加傾向にあります。
伏見区では売却価格の平均額は上昇する年が多く、2018〜2023年の5年間で2,076円上昇しています。
京都市内の他の行政区と上昇率を比べるとやや引け目を感じます。
しかし、コロナ禍前から上昇傾向にあったことから伏見区でこれから不動産投資を始めることは十分可能でしょう。
伏見区で不動産投資をするなら、①らくなん進都と②向島ニュータウンについて知っておくと良いでしょう。

参照サイト
伏見区公式ホームページ
らくなん進都

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける