清水寺がある京都市 東山区の観光地・東山区で不動産投資を始める魅力

不動産投資において、こんな悩みはありませんか？

「東山区について知りたい」

「京都市や東山区で不動産投資を始めたい」

「東山区のメリットとデメリットを知りたい」

このような悩み・考えがある方はぜひ今回の記事を読むことをオススメします。

今回は京都府 京都市 東山区に注目して、基本情報と不動産情報についてご紹介します。

東山区は、清水寺や東福寺などがある京都きっての観光地です。

多くの文化財と歴史的な古い街並みが現在も色濃く残されており、年間を通して国内外の観光客でにぎわっています。

「東山区で不動産を買って、これから不動産投資を始めたい！」

そんな方は、売却価格が今より上がってしまう前に購入することをオススメします。

なぜなら、東山区の売却価格の平均額は上昇傾向が強く、2018〜2023年の5年間で178,579円も上昇しているからです。

もちろん、「売却したい」という方にとっても有益な情報です。

ぜひ、不動産投資の参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

まずは京都府 京都市 東山区の基本情報を知ろう！

まずは、東山区の基本情報について紹介します。

これを読めば東山区がどんな特性を持つのか理解できます。

歴史

東山区は、1929（昭和4）年に下京区から分かれてできました。

その後、1976（昭和51）年に東山区の一部が山科区へと分かれています。

地理性

• 位置／京都市の東寄り
• 境を接する地域

伏見区

山科区

左京区

中京区

南区

下京区

• 面積／7.48㎢（京都市全体の約0.9%）
• 北部（東大路通と鴨川の間）／商業地域
• 南部（鴨川沿い）／準工業地域
• 東部／森林地域
• 西部／住宅地域

東山区は、南北に細長く市街地が広がっているのが特徴です。

北はおおよそ三条通、南は十条通〜稲荷山北麓あたりを区域としています。

産寧坂地区や祇園新橋地区は、伝統的建造物群保存地区に指定されており、歴史を経た美しい町並みが保存されています。

産業

東山区では、五条坂から泉涌寺付近を中心に作られる京焼・清水焼が有名です。

美術・工芸的な評価が高く、京扇子や京漆器などとともに京都の伝統産業として全国に知られています。

レジャースポット

東山区には、京都を代表する多くの神社仏閣が集まっています。

日本の三大祭りの1つ「祇園祭」は、東山区の八坂神社の祭礼です。

（例）

• 清水寺
• 高台寺
• 八坂神社
• 三十三間堂
• 平安神宮

さらに、京都は「学問の都」と知られており、東山区にも以下の文化・学術施設が立地しています。

• 京都美術工芸大学（京都東山キャンパス）
• 京都女子大学
• 京都華頂大学
• 京都国立博物館
• 京都国立近代美術館

人口

続いて、東山区の人口と世帯数を見ていきましょう。

①東山区の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
35,541	35,034	34,647	34,067	33,410	33,331

京都市統計ポータル「住民基本台帳人口」より

単位は「人」

②東山区世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
20,265	20,194	20,143	20,045	19,771	20,012

京都市統計ポータル「住民基本台帳人口」より

単位は「世帯」

東山区の人口は京都市内で最も低い数値です。

上記の表から、東山区の人口・世帯数はともに減少傾向にあります。

世帯数は2023年に増加を示していますが、京都市内の他の行政区では「人口減少かつ世帯数増加」の場合が多く見られます。

市内で人口も世帯数も減少している場合は少なく、世帯が減るとその分賃貸需要も減る可能性が高いと考えられます。

東山区の人口動態には今後注意した方が良いでしょう。

売却価格は最高300万円台！？東山区の相場事情を解説

①東山区と周辺地域の家賃相場

	1R	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
京都市 伏見区	3.6	4.9	6.4	6.9	8.0
京都市 山科区	4.5	4.6	6.8	7.7	8.3
京都市 左京区	4.5	5.0	7.0	8.9	10.8
京都市 東山区	4.5	5.2	8.5	11.9	14.0
京都市 中京区	4.7	5.6	9.3	13.9	16.6
京都市 南区	4.6	5.9	7.3	8.5	8.6
京都市 下京区	4.9	5.9	9.0	11.7	13.1

物件情報サイトSUUMOより

単位は「万円」

②東山区の売却価格

	最低価格	最高価格	平均価格	昨年度との差
2018年	146,000円/m²	2,800,000円/m²	621,158円/m²	ー
2019年	146,000円/m²	2,800,000円/m²	601,684円/m²	3.14%下落
2020年	161,000円/m²	3,500,000円/m²	822,421円/m²	36.69%上昇
2021年	159,000円/m²	3,200,000円/m²	764,895円/m²	6.99%下落
2022年	158,000円/m²	3,200,000円/m²	766,263円/m²	0.18%上昇
2023年	158,000円/m²	3,400,000円/m²	799,737円/m²	4.37%上昇

国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格

京都府内においての東山区の家賃相場は、高めの価格帯と言えます。

とくに、間取りが1LDKを超えると府内トップクラスの家賃相場となります。

東山区で毎年最高価格の地域は「京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側277番」です。

東山区で毎年最低価格の地域である「京都市東山区清閑寺池田町35番7」とではなんと300万円以上もの差があります。

また、売却価格の平均額は上昇する年が多く、2018〜2023年の5年間で178,579円も上昇しました。

京都府きっての観光地というだけあり、やはり売却価格もかなり期待できそうですよね。

しかし、東山区だからといって必ず売却すると儲かるというわけではありません。

所有している不動産によって売却益は異なります。

気になる方は一度不動産会社に訪問査定をしてもらったり、ネットの一括査定を利用したりすると良いでしょう。

「東山区で不動産を買って、これから不動産投資を始めたい！」

そんな方は、売却価格が今より上がってしまう前に購入することをオススメします。

では、ここからは東山区で不動産投資をする上でのメリット・デメリットをそれぞれ紹介していきます。

東山区で不動産投資をするメリットとは？

• 「ザ・京都」を感じられる昔ながらの風景が残っている

前述したように、東山区には京都を代表する多くの神社仏閣が集まっています。

そのため、国内外の人々が「京都」と聞いてイメージする街並みが現在も色濃く残されています。

古都の雰囲気にこだわりたい人にとって、東山区の不動産はとてもオススメです。

• 生活に必要な物が揃う

観光地であるため、観光客向けの土産店や飲食店が多く立地しています。

しかし、区内にはコンビニやスーパーなどの日用品や食料品が揃う店舗も多いです。

京都きっての観光地ということで「生活に必要な物を揃えにくそう」と思いそうですが、施設や店舗は充実しており24時間営業の店舗もあるため十分な利便性を持ち合わせていると言えます。

• 公共交通機関での移動が便利

交通機関での移動には、鉄道とバスを利用できます。

• 祇園四条駅
  • 蹴上駅
  • 東福寺駅
  • 三条駅
  • 東山駅
  • 清水五条駅
  • 三条京阪駅
  • 七条駅
  • 鳥羽街道駅

鉄道は東山駅を利用すると便利です。

バスの本数も多く移動には困りません。

東山区で不動産投資をするデメリットとは？

• 再開発が難しい

東山区は、「街並みの景観を保全するために再開発が難しい」とされるエリアの1つです。

そのため、東山区で大きな再開発によって賃貸需要が増すことは今後あまり期待できないでしょう。

京都の観光地を訪れたことがある方はご存知かと思いますが、コンビニなどのチェーン店も京都も街並みにあったデザインで統制されています。

住宅を新たに建設する場合に条例などで制限される可能性もあるので、注意した方が良いでしょう。

• 公共交通機関が混雑している

メリットでは、「公共交通機関での移動が便利」がお伝えしました。

確かに東山区は駅も多く、バスの本数も多いです。

しかし、東山区は京都を代表する観光地、その分公共交通機関が混雑してしまいます。

実際に京都市内在住の満18 歳以上の方を対象にした調査で、以下のような結果が出ています。

1. 路線バスや地下鉄などの公共交通機関が混雑して迷惑した

・自分がよく経験する(41.7%)

・自分がときどき経験する(28.7%)

・親類や友人などが経験している(9.7%)

・影響はない(14.8%)

・わからない(3.7%)

・無回答(6.5%)

（「令和4年 京都観光に関する市民意識調査」より）

• 道路が渋滞して迷惑した

・自分がよく経験する(42.6%)

・自分がときどき経験する(29.6%)

・親類や友人などが経験している(9.7%)

・影響はない(13%)

・わからない(3.7%)

・無回答(6.5%)

（「令和4年 京都観光に関する市民意識調査」より）

「自身が1回でも経験した」という回答がどちらも6割を超えています。

買主や借り手からするとこの現状はやや不便に感じてしまうでしょう。

まとめ・京都市 東山区の不動産はイマが買い時！

いかがでしたでしょうか？

今回は東山区に注目して、基本情報と不動産情報について紹介しました。

「東山区で不動産を買って、これから不動産投資を始めたい！」

そんな方は、売却価格が今より上がってしまう前に購入することをオススメします。

なぜなら、東山区の売却価格の平均額は上昇傾向が強く、2018〜2023年の5年間で178,579円も上昇しているからです。

京都府きっての観光地というだけあり、やはり売却価格もかなり期待できそうですよね。

逆に、「すでに東山区の不動産を所有していて売却したい」という方は、一度不動産会社に訪問査定をしてもらったり、ネットの一括査定を利用したりすると良いでしょう。

東山区だからといって必ず売却すると儲かるわけではないので、売却価格が上がっている今のうちにベストな売却のタイミングを見極めることが大切です。

また、東山区の人口・世帯数はともに減少傾向にあります。

京都市内の行政区で人口も世帯数も減少している場合は少なく、世帯が減るとその分賃貸需要も減る可能性が高いと考えられます。

東山区の人口動態には今後注意した方が良いでしょう。

参照サイト

東山区公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける