なすの収穫市内最多！西京区が京都市の不動産投資にオススメな訳

こんな悩みはありませんか？ 「西京区について知りたい」 「京都市や西京区で不動産投資を始めたい」 「京都市や西京区が不動産投資をするのに良い理由が知りたい」 今回は京都府 京都市 西京区（にしきょうく）に注目して、基本情報と不動産情報についてまとめていきます。

結論からお伝えすると、西京区で不動産投資を始めたい方は早めに不動産を購入しておいた方が良いでしょう。
なぜなら京都市は「不動産投資の穴場」と言われており、西京区の売却価格の平均額は2018〜2023年の間上昇傾向にあるからです。

京都市や西京区での不動産投資に興味がある方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

京都府京都市西京区についてまず知るべき情報【まとめ】

歴史

西京区は、1976（昭和51）年10月1日に桂川を境界線として右京区から分かれて生まれました。

地理性

• 位置→京都市の西南部
• 境を接する地域
  京都府 右京区
  南区
  向日市
  長岡京市
  亀岡市
  大阪府
  三島郡
  高槻市
• 面積→59.24㎢（京都市全体の約7%）

西側には嵐山・小塩山・ポンポン山などが並ぶ西山連峰があります。
さらに、東側には京都を代表する河川・桂川が北から南にかけて流れており、豊かな水と緑に恵まれた地域です。

農業

西京区では、野菜づくりを中心とした都市型近郊農業が盛んです。
全国的に有名なたけのこや柿の他にも、なすの収穫量は市内最多を誇っています。

また、大原野では花き団地を作り、花苗などの生産も行われています。

再開発

分区当時の1976年時点では、西京区の人口は約9万人でした。
しかし、桂駅を中心に市街化が進み、以下のようになります。

• 洛西ニュータウンの建設
• 桂坂の住宅開発
• 桂川右岸における区画整理事業の進展

現在は約6万世帯、約14万人と市内で4番目に人口多い行政区へと発展しました。

この間に街づくりが進められます。

• 洛西ふれあいの里
• 西文化会館ウエスティ
• 桂川地域体育館

これらが建設されて区民の活動を支援する体制が整えられました。

また、阪急洛西口駅や隣接する南区のJR桂川駅の開設をはじめ、都市基盤も整備されてきました。

• 国道9号京都西立体交差事業
• 京都第二外環状道路の整備

現在も、阪急洛西口駅付近の高架下空間の有効活用するための「阪急高架下洛西口〜桂駅間プロジェクト」や善峰川や新川の改修工事などが進められています。

交通網

西京区は、桂駅を中心に発展しています。

鉄道は阪急電鉄京都線が区の東部を南北に横切っており、桂駅は「区の玄関口」としての役割を果たしています。
桂駅は大阪府と京都府を結ぶ阪急線の特急も停車するため、両者の中心地へのアクセスにもかなり便利です。

道路は、以下のものが通っています。

• 国道9号
• 桂川街道
• 嵯峨街道

レジャースポット

西芳寺

住所：京都市西京区松尾神ヶ谷町56
アクセス：嵯峨嵐山駅から車で約10分

the Veggie

住所：京都市西京区大原野灰方町779 MAP
アクセス：桂駅から車で約13分

桂離宮

住所：京都市西京区桂御園
アクセス：桂駅から徒歩で約20分

人口

続いて、西京区の人口と世帯数を見ていきましょう。

①西京区の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
150,088	149,655	149,332	148,147	146,429	144,923

京都市統計ポータル「住民基本台帳人口」より
単位は「人」

②西京区世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
67252	67679	68206	68377	68242	68279

京都市統計ポータル「住民基本台帳人口」より
単位は「世帯」

上記の表から、西京区の人口は年々減少傾向をたどっていますが、それに対して世帯数は2021年まで増加傾向にあったことが分かります。
しかし、2022年からは世帯数も減少を示しているため、今後も注目したいところですね。

西京区の売却価格は上昇傾向にアリ、家賃はどれくらい？

①西京区と周辺地域の家賃相場

	1R	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
亀岡市	3.0	4.1	5.9	6.5	6.7
大阪府三島郡	3.7	4.0	6.7	7.0	7.6
京都市西京区	3.7	4.7	6.5	7.1	8.1
向日市	3.7	4.9	6.2	7.5	8.5
京都市右京区	3.7	5.0	7.0	8.4	9.1
長岡京市	4.4	5.3	6.2	8.7	9.0
京都市南区	4.6	5.9	7.3	8.5	8.6
京都市高槻市	4.8	5.0	6.8	7.4	9.0

物件情報サイトSUUMOより
単位は「万円」

②西京区の売却価格

	最低価格	最高価格	平均価格	昨年度との差
2018年	87,000円/m²	420,000円/m²	204,143円/m²	ー
2019年	86,600円/m²	447,000円/m²	209,057円/m²	2.41%上昇
2020年	86,200円/m²	473,000円/m²	214,150円/m²	2.44%上昇
2021年	85,000円/m²	468,000円/m²	219,500円/m²	2.50%上昇
2022年	84,400円/m²	494,000円/m²	216,443円/m²	1.39%下落
2023年	84,100円/m²	525,000円/m²	221,218円/m²	2.21%上昇

国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格

京都府内において、西京区の家賃相場は中間あたりの価格帯であると言えます。

西京区で毎年最高価格の地域は「京都市西京区川島有栖川町50番1」です。
西京区で毎年最低価格の地域である「京都市西京区松室追上ゲ町18番18外」とでは40万円以上もの開きがあります。

また、売却価格の平均額は2022年に一時下落したものの、2018〜2023年の5年間においては上昇する年が多く17,075円の上昇を示しました。
京都市は「不動産投資の穴場」と言われているため、売却価格が上昇傾向にある西京区の不動産は早めに購入しておいた方が良いでしょう。

京都市が「不動産投資の穴場」と言われるそのワケとは

実は、京都市は「不動産投資の穴場」と言われています。

それはなぜでしょうか？ ズバリ、「空室のリスクが低い」からです。

一般的に不動産投資における失敗とは、「空室」や「家賃の値下がり」によって計画通りに家賃収入を得られない状況になることです。
投資家が不動産投資を検討する際、判断の要となることは「その物件を購入すると実際に継続して想定家賃で入居者がいるのか？」に限ります。

では、西京区の場合はどうでしょうか？ LIFULL HOME’Sの「見える！賃貸経営」によると、西京区の空室率は12.9%と京都市内で最も低い数値を誇っています。
京都市の他の行政区はというと10%台後半が多く20%を超える行政区は3つあり、京都府内の他の地域と比べると特別低い数値というわけではないようです。
しかし、関西圏の他府県と比べると空室率は19%超えの地域が多いことと比べると、京都府は関西圏では空室率が低い方だと考えられます。

もちろん空室率の数値のみで「空室のリスクが低い」とは言い切れません。

単身世帯の多さは賃貸需要に結びつきます。
なぜなら、一般世帯（1世帯に2人以上いる世帯）では世帯人員が増えても住宅を新たに必要としませんが、新たに単身世帯が増えた場合は必ず住宅を必要とするからです。

もちろん新たに単身世帯となる人が必ず賃貸契約を結ぶとは限りません。
しかし、単身世帯が増えるほど賃貸契約を結ぶ可能性がある人の母数は増えていくのです。

そこで、京都市と西京区でそれぞれどれくらい単身世帯がいるのか、データを元にお伝えします。

まず、2021年の京都府内における京都市の単身世帯の割合は48.08%と、京都市内の約半数を単身世帯が占めていることが分かりました。（京都府オープンデータカタログサイト「市区町村別、世帯の種類、世帯人員別世帯数および世帯人員（2021年版）」より） 次に、京都市の行政区11つの中で西京区は単身世帯の割合が2番目に高いということも分かりました。

京都市の行政区別単身世帯数

行政区	総世帯数	単身世帯数	単身世帯が占める割合
伏見区	131,284	56,932	43.37%
左京区	97,849	43,850	44.81%
右京区	85,726	45,201	52.73%
中京区	65,082	21,911	33.67%
下京区	64,402	28,492	44.24%
上京区	60,634	34,157	56.33%
山科区	57,187	25,897	45.28%
北区	50,485	23,429	46.41%
南区	48,309	29,778	61.64%
西京区	48,004	29,233	60.90%
東山区	20,562	11,895	57.85%

令和2年国勢調査「京都市独自集計」より

このことから、京都市と西京区はともに単身世帯の割合が高く、賃貸需要を得やすい地域であることが分かりました。

ではなぜ、京都市や西京区はこんなにも単身世帯の割合が高いのでしょうか？ それは、「学生が多い」「一流企業が本社を置いている」ことが理由として挙げられます。

学生が多い

西京区には立地している大学には京都大学（桂キャンパス）・京都市立芸術大学があります。
京都市内全体で見てみると、京都大学・立命館大学・同志社大学など関西を代表する大学が揃い、市内には全部で43もの大学が立地しています。

市内の大学・大学院に通う人口は145,656人と、京都市の人口の約10%ほどです。
もちろんその中でも一人暮らしの人／そうでない人に分かれますが、どちらにしても学生が多く暮らす都市で不動産投資をすることは投資家にとって多くのメリットがあります。
例えば、一人暮らしの学生をターゲットとした場合は

• 大学に近い物件は賃貸需要が見込める
• 入居と退去のサイクルが安定している
• 家賃を滞納されにくい

などです。

学生が多く暮らす都市は比較的治安が良く、生活に必要な施設や店舗が生活圏に揃っていることが多いです。
そのため、一人暮らしでない学生がターゲットの場合でも、生活に利便性を感じて賃貸需要を得られる可能性が高いと考えられます。

一流企業が本社を置いている

実は京都市には、国内を代表する数々の一流企業の本社が置かれているのです。
その中には以下のような企業があります。

• 京セラ
• 任天堂
• ワコール
• 佐川急便
• ニッセンホールディングス

これらの企業には全国から新卒社員が集まります。
その結果、労働人口が増えることで転入者も増えるため単身世帯からの賃貸需要を得られるのです。

まとめ・京都府京都市西京区で不動産投資するなら？

いかがでしたでしょうか？ 今回は西京区に注目して、基本情報と不動産情報について紹介しました。

「不動産投資の穴場」と言われる京都市の中でも、西京区はとくに単身世帯が多い行政区です。
そのため賃貸需要を得やすいと考えられます。

西京区の売却価格の平均額は一時下落したものの、2018〜2023年の5年間においては上昇傾向にあります。
京都市は「不動産投資の穴場」と言われているため、西京区で不動産投資を始めたい方は早めに不動産を購入しておいた方が良いでしょう。

【参照】

西京区公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける