京都府といえば嵐山！京都市 右京区で不動産投資を始めるなら今

こんな悩みはありませんか？ 「京都府 京都市 右京区について知りたい」
「嵐山・嵯峨エリアや右京区で不動産投資を始めたい」
「学生向けの不動産投資のポイントを知りたい」
今回の記事はこのような悩み・考えがある人にオススメです。

今回は京都府 京都市 右京区に注目して、基本情報と不動産情報についてまとめていきます。
右京区は京都市内で最も多くの世界文化遺産を有する行政区です。
そのため各地に景勝地や観光地が点在しています。
その一方、活気のある学生街や都会的なオフィス街がある一面も持ち合わせています。

結論から伝えると、右京区の不動産を購入予定の方は、早めに購入することをオススメします。
なぜなら、右京区の売却価格の平均額は一時下落したものの上昇傾向が強く、2018〜2023年の5年間で5,432円も上昇しているからです。

ぜひ、今回の記事を不動産投資の参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

京都府京都市右京区についての基本情報まとめ

まずは、右京区の基本情報について紹介します。
これを読めば右京区がどんな特性を持つのか理解できます。

地理性

• 位置→京都市の西部かつ桂川の東岸
• 境を接する地域
  北区
  左京区
  中京区
  下京区
  南区
  西京区
  亀岡市
  南丹市
• 面積→292.07㎢（京都市全体の約35%）

右京区は11区の中で最も大きい行政区です。

左京区と同様に、エリアの北部は山間部であるため住宅街は南部に集中しています。
南部の平野部は、主に四条通より南は土地区画整理事業により道路・公園などの都市基盤整備が終わっています。
しかし、四条通より北は都市基盤整備がまだ不十分で、密集した市街地です。

「京都と言えば」の観光地・嵐山ですよね。
あの有名な「渡月橋」も嵐山にあります。
嵐山は区内の西側にあり、年間を通して大勢の観光客で賑わっています。

一方東側はというと、西京極と西院エリアには会社や住宅街が混在しています。

交通網

右京区にある有名な神社仏閣や太秦映画村、嵐山などを結んで走る電車・嵐電は、右京区内の移動に便利な交通手段の1つです。
京都の中心部に行くには阪急電車とバスが便利です。

人口

続いて、右京区の人口と世帯数を見ていきましょう。

①右京区の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
195,435	195,549	194,932	194,025	192,482	192,028

京都市統計ポータル「住民基本台帳人口」より
単位は「人」

②右京区世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
95616	96487	96936	97515	97687	98837

京都市統計ポータル「住民基本台帳人口」より
単位は「世帯」

上記の表から、右京区では人口は減少しているものの、世帯数は増加し続けていることが分かります。
これは単身世帯の増加であり、全国的に見られる傾向です。

右京区の売却価格は上昇傾向にアリ！家賃相場は？

①右京区と周辺地域の家賃相場

	1R	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
南丹市	3.0	3.9	4.6	6.4	6.7
亀岡市	3.0	4.1	5.9	6.5	6.7
京都市西京区	3.7	4.7	6.5	7.1	8.1
京都市右京区	3.7	5.0	7.0	8.4	9.1
京都市北区	3.8	4.6	6.8	8.7	12.4
京都市左京区	4.5	5.0	7.0	8.9	10.8
京都市南区	4.6	5.9	7.3	8.5	8.6
京都市京都市中京区	4.7	5.6	9.3	13.9	16.6
京都市下京区	4.9	5.9	9.0	11.7	13.1

物件情報サイトSUUMOより
単位は「万円」

②右京区の売却価格

	最低価格	最高価格	平均価格	昨年度との差
2018年	53,800円/m²	239,000円/m²	176,512円/m²	ー
2019年	53,200円/m²	243,000円/m²	177,448円/m²	0.53%上昇
2020年	52,300円/m²	252,000円/m²	180,212円/m²	1.56%上昇
2021年	50,500円/m²	250,000円/m²	179,300円/m²	0.51%下落
2022年	48,700円/m²	250,000円/m²	179,916円/m²	0.34%上昇
2023年	47,100円/m²	254,000円/m²	181,944円/m²	1.13%上昇

国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の公示地価のみの調査価格

京都府内における右京区の家賃相場は、やや高めの価格帯だと言えます。
しかし、間取りを1Rマンションに絞ると府内でも低めの相場になってしまいます。

右京区で毎年最高価格の地域は「京都市右京区西京極南大入町25番1」です。
右京区で毎年最低価格の地域である「京都市右京区梅ケ畑檜社町15番1」とでは＿円の開きがあります。

また、売却価格の平均額は2020〜2021年にかけて一時下落したものの上昇傾向にあり、2018〜2023年の5年間で5,432円上昇しています。
今後も右京区の売却価格には上昇を期待できるでしょう。
右京区の不動産を購入予定の方は、早めに購入することをオススメします。

右京区はこの4つに分けられる！それぞれの特徴を解説

ここでは、右京区を4つのエリアに分けて紹介します。
右京区は京都市内でも大きな地区のため、同じ右京区でもエリアごとにそれぞれ異なった特徴を持ちます。

太秦エリア

ここは、「太秦映画村」が観光地として有名です。
しかしながら、意外に周辺の住環境は静かで落ち着いています。

大きな商業施設や娯楽施設はあまり多くありません。
その分治安は良好で、子育てにも安心です。

最寄り駅は地下鉄東西線の始発駅「太秦天神川駅」です。
阪急や嵐電への乗り換えしやすく、バスの本数も多いので交通の利便性が良いエリアです。

また、近年駅前の再開発が進んでおり、スーパーなどの日常生活に必要な店舗が多くあります。
駐車場がある店舗も多いので、子ども連れにも便利です。

嵐山エリア

景勝地として名高いですが、実は高級住宅街でもあります。
観光エリアから少し離れると通り沿いには大きな邸宅が並び、閑静な風情ある街並みが広がっています。

また、近年ではマンション開発も進み、ファミリー向けの分譲タイプが販売されています。
鉄道も阪急嵐山線やJR嵯峨野線・嵐電嵐山線と複数あり交通アクセスが良好です。

宕陰・水尾エリア

右京区北西部の宕陰山の山麓に位置しています。
林業や農業が盛んで、山沿いに棚田が広がっていたりかやぶき屋根の民家があったりなど、懐かしく思えるような日本の原風景が残っています。

自家用車がないと移動が難しかったり、お店から遠かったりと都心部に比べると少々利便性には欠けてしまいます。
しかし、美しい自然の中でのんびり暮らしたいという人にぴったりのエリアです。
そのため、近年では移住を推進する取り組みも行なわれています。

西院エリア

ここは、右京区の中でも庶民的な賑わいのあるエリアです。

駅前には、スーパーやドラッグストアなどの生活用品が揃うお店から、ファストフード店や飲み屋街も立ち並んでいます。
梅田駅や河原町駅へは阪急線で1本、バスも多数運行しているなど、交通アクセスも大変良いエリアです。

また、会社や大学が多くあることからビジネスマンや学生が多いことも特徴の1つです。
そのため駅に近いエリアはやや騒がしく感じるかもしれませんが、駅から少し離れるとローカルな空気が漂う住宅街となり、駅前の喧騒は気になりません。

学生向け不動産投資で押さえたいポイント【4つ】

右京区の南部には大学のキャンパスが集中しています。
大学院や短期大学もある場合が多く、そうした一人暮らしの学生をターゲットにした不動産投資も視野に入れてみてはいかがでしょうか？

右京区にある大学

• 京都先端科学大学（京都太秦キャンパス）
• 京都光華女子大学
• 嵯峨美術大学
• 京都外国語大学

一人暮らしの学生をターゲットにした不動産投資では、通常4年間で物件が空室になることを想定して運用することがとても重要です。

入居者が大学生の場合は、基本的に入学〜卒業までの4年間で空室になります。
不動産投資にとって空室とは避けたいリスクの1つです。

そこで、学生をターゲットとした不動産投資をする際のポイントを以下にまとめました。

家賃を滞納しにくい

入居者が学生の場合、学生自身が契約することはほぼありません。
そのため学生の保護者が保証人や契約者になります。

もし学生自身が家賃を払えなくなっても、保護者がいるため「滞納されて家賃収入を得られない」という可能性は低いでしょう。

入居と退去のサイクルが安定している

前述したとおり、学生は通常通り卒業すれば4年で退去となります。

その代わり、原状回復のサイクルが早いことが多くなります。
なぜなら、入居者が卒業に合わせて退去する場合は1〜3月に退去し、入学に合わせて入居する場合は2〜3月と、退去者と入居者の時期が被るからです。

しかし、卒業する学生は3月よりも早く退去する場合もあります。
そのため、退去後になるべく早く売り出して入居を受け付けることで、空室になるリスクを下げられます。

学生への物件仲介が得意な会社や、大学と提携している会社を選ぶ

不動産業者の取引形態は会社によってさまざまです。
しかし、いずれも買主である投資家と接点を持ちます。

その際、投資家の投資希望エリアにある大学と提携していたり、学生へ物件の仲介が得意だったりする不動産業者がオススメです。
そういった不動産業者は学生や保護者からの信用度が高く、合格発表前から入居予約を受け付けている会社もあるからです。

競合物件が多い

大学周辺となると、もちろん競合他社の学生向け物件も多くあります。

競合他社よりも自社の物件を学生に選んでもらうためには、デメリットをカバーできる「その物件ならではの魅力ポイント」がより多く必要です。
物件購入前に実際に現地に下見に行くと、ネットの情報からだけでは分からない物件の側面や競合他社との違いが見えてきます。
ぜひ、現地に下見に行ってみましょう。

まとめ京都府京都市右京区で不動産投資するなら？

いかがでしたでしょうか？ 今回は右京区に注目して、エリアの基本情報と不動産情報について紹介しました。
右京区の人口は減少しているものの、世帯数は増加し続けています。
これは単身世帯の増加であり、全国的に見られる傾向です。

また、右京区の不動産を購入予定の方は、早めに購入することをオススメします。
なぜなら、右京区の売却価格の平均額は一時下落したものの上昇傾向が強く、2018〜2023年の5年間で5,432円も上昇しているからです。

今後も右京区の売却価格には上昇を期待できるでしょう。

【参照】

右京区公式ホームページ

京都市公式ホームページ 京都市情報館

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける