【梅田や神戸のベッドタウンとして大人気！】広範囲へのアクセス良好な兵庫県三田市で不動産投資を始めよう！

兵庫県三田市は、大阪・神戸など近郊の大都市へのアクセスが抜群で、ベッドタウンとして移住する人がとても多い街だと言います。

今回は、不動産投資に興味を持っている方に向け、三田市の魅力をもう少し詳しく見ていくとともに、家賃相場や空室率なども紹介します。

三田市で不動産投資してみたいという方は、ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

三田市のご紹介

三田市は、兵庫県の南東部に位置する街で、神戸市の市街地より六甲山地を越えて北へ約25㎞、大阪市より北西へ約35㎞の圏域にあります。総面積は210.32㎢です。北は篠山市、南は神戸市、東は宝塚市および猪名川町、西は加東市および三木市に隣接しています。

令和5年3月末現在の総人口は107,744人で、そのうち男は52,142人、女は55,602人、世帯数は46,936世帯です。

豊かな自然環境と穏やかな気候に恵まれた三田の地に人々が生活を始めた歴史は、はるか数万年前、旧石器時代にまでさかのぼります。

奈良時代には、現在の屋敷町周辺にのちの「金心寺」につながる寺院が建立され、その門前には「まち」も形成されたと伝えられています。

また、南北朝時代の記録には「三田城」の名称があり、この頃までには「三田」の地名や拠点となる城郭が成立していたと考えられています。

戦国時代以降は、城郭を拠点とする政治都市としての役割だけでなく、周辺の農村地域から供給される米や材木などの集散地としての役割を持ち、経済・流通の中心として発展してきました。江戸時代には、三田藩九鬼氏や麻田藩青木氏の支配となって、三田の町は三田藩3万6千石の拠点として大繁栄します。さらに、明治以降は郡役所の設置と鉄道の開通などによって、当時の有馬郡の中心地として一層の発展をとげています。

その後は、昭和31年に本庄村と藍村が合併して相野町が成立し、次いで三田町・三輪町・広野村・小野村・高平村が合併して「三田町」が成立しました。さらに、昭和32年に三田町が相野町を編入し、昭和33年7月に市制を施行して現在の「三田市」が誕生しました。

大阪・神戸へのアクセス抜群！

兵庫県三田市は、三田市内はもちろんのこと、丹波篠山方面、三木市・加東市などの北播磨、大阪・神戸までが通勤圏内となっています。

一見、地図上ではアクセスが悪そうな場所に位置していますが、実際は大阪まで直通で約40分、神戸まで約40分と、想像以上にスムーズに移動可能です。

大阪へのアクセス（JR三田駅〜JR大阪駅）

JR三田駅からJR大阪駅（梅田）までは最短38分でアクセスできます。乗り継ぎなしでスムーズに移動でき、平日・土日祝日問わず本数も充実しているため、三田市内に住みながら大阪へ通勤している方も多数いらっしゃいます。

神戸へのアクセス（神戸電鉄〜新神戸駅・三宮駅）

神戸電鉄三田線の三田駅から、北神急行電鉄の谷上駅を経由して、新神戸駅や三宮駅へ約40分でアクセスできます。谷上駅では、隣のホームに移動するだけでスムーズに乗り換え可能なのも便利ですね。

休日に都心部へ気軽に足を運べて、ショッピングなどを楽しめるのも、若い世代やファミリー層にとって嬉しいですよね。

買い物も遊びも楽しめる

三田市には、交通アクセスの良さ以外にも住みやすさの魅力がたくさんあります。

市内や近郊には、休日の買い物などを楽しめる商業施設が多数存在するので、今回はその一部を紹介しましょう。

関西最大級の商業施設（神戸三田プレミアム・アウトレット）

関西エリアの買い物スポットといえば、「神戸三田プレミアム・アウトレット」が大人気です。JR三田駅から約6km、中国自動車道の神戸三田ICからは約3.5km、六甲北有料道路の大沢（おおぞう）から約1kmの距離にあります。大阪・神戸・京都などの主要な駅から直通バスが定期運行していたり、最寄りの三田駅からも新姫バスが運行しています。
関西最大級の商業施設で、約220もの店舗が建ち並び、食品や衣類・雑貨・日用品などがアウトレット価格で手に入ります。

三田駅前の商業施設（キッピーモール）

三田駅の駅前には、「キッピーモール 三田駅前」というショッピングモールがあり、三田市の中心市街地としての役割を担っています。

洋菓子店（パティシエ エス コヤマ）

三田市の“ウッディタウン”という住宅街にひっそりとお店を構える「パティシエ　エス　コヤマ」では、関西人では知らない人はいないほど有名な「小山ロール」というロールケーキが大人気です。
世界的なチョコレート品評会など、多数の受賞歴があるパティシエ・小山進さんの手がける、洋菓子のスモールタウンです。看板商品の「小山ロール」以外にも、生ケーキや焼き菓子・チョコレート・クッキー・アイスクリーム・パンなどが揃い、甘いもの好きにはたまりませんね。

ショッピングセンター（アクロスプラザ三田ウッディタウン）

三田ウッディタウン中央には、「アクロスプラザ三田ウッディタウン」というショッピングセンターもあります。スーパーやドラッグストア、100円均一など食料・日用品を購入する場所だけでなく、焼肉屋やレンタル店・カラオケ・眼鏡屋さんといった、バラエティに富んだ店舗が並びます。

公共施設（三田市ガラス工芸館）

また、「三田市ガラス工芸館」という公共施設では、小さなお子様から大人までが気軽にガラス工芸の技法を体験・習得できます。さまざまな1日体験メニューが用意されており、豊かな緑に囲まれた工房でアートな時間を楽しめるのも良いですね。

温泉施設（三田天然温泉 寿ノ湯）

さらに、温泉施設「三田天然温泉　寿ノ湯」では、のんびりと温泉に浸かって日々の疲れを癒してくれます。お風呂やサウナ・岩盤浴、約1万冊の蔵書があるライブラリー、ダイニングバースタイルのレストランや気軽に利用できるジムなど、ライフスタイルの一環として癒しや健康の習慣を取り入れることを目指しています。

以上のように、日々の生活で食品や日用品の買い出しに困らず、休日もさまざまな体験ができる三田市は、子どもから大人までがのびのび暮らせるステキなまちであることが想像できますね。

自然・歴史にも恵まれた街

三田市は、周囲を深い山々に囲まれており、自然豊かな都市です。子どもたちがのびのび遊べる公園も複数あるので、日々の生活のなかで自然を身近に感じられます。また、歴史あふれる 都市公園法に基づき、2001年に設置された「有馬富士公園」は、県立の広域都市公園で、県内最大級の都市公園です。名前の由来は“富士山に似ているから”だと言われており、福島大池と有馬富士を一度に眺められます。“あそびの王国”エリアの大型遊具や広場で子どもたちが思い切り遊べます。無料で学べる自然学習センターなどもあるため、大人と子供がともに有馬富士の文化や歴史を学べます。駐車場やトイレなども設置されているので、長時間でも安心して楽しめます。

三田芝桜園

「三田芝桜園」では、毎年春になると、なんと一億輪もの芝桜が咲き誇ります。全国的にも珍しい芝桜を専門とする、日本最大規模の庭園です。4月中旬〜5月上旬が最も見頃で、春の風物詩として地元民にも親しまれています。

永沢寺花しょうぶ園

「永沢寺花しょうぶ園」は、関西でも屈指のしょうぶ園です。初夏には約650種、本数にすると約300万本のしょうぶを観察できます。冬はぼたん園が楽しめる、2つの顔を持ち合わせたしょうぶ園は、家族連れでのんびりと過ごすのにもオススメです。

尼ン滝

「尼ン滝」という滝は、約5mの高さから流れ落ちる水が複数に分岐し着水します。大きな滝ではありませんが、ひんやり澄んだ空気と水の流れる音、自然を体いっぱいに感じられ、暑い夏に足を運びたくなるスポットです。

花山院菩提寺

「花山院菩提寺」は、真言宗のお寺です。西国三十三ヶ所、そして西国薬師四十九霊場の札所として知られています。中国自動車道の神戸三田ICから、車で約20分ほどでたどり着くので、御朱印集めなどで訪れる観光客もいらっしゃいます。

心月院

三田市西山にある「心月院」は、兵庫県芦屋市出身・貿易庁長官の白洲次郎と、その妻・白洲正子の墓があるとして知られています。見どころは、本堂の正面に位置する庭園です。桜や梅・さつき・紅葉などを眺められ、四季折々の景色を楽しめます。最寄りの横山駅から徒歩で約10分とアクセスも良く、地元民だけでなく観光客も訪れやすいですね。

三田市の家賃相場や空室率など

兵庫県三田市は、住みやすく快適な街であることがわかりましたが、やはり便利な土地は家賃もそれなりに高くなる印象です。

三田市と都心部の家賃相場比較

では、三田市の家賃相場を見てみましょう。（参考：不動産情報サイト「ホームズ」）

• 1R～1DK5.5万円
• 1LDK～2DK7.1万円
• 2LDK～3DK46.7万円
• 3LDK～4DK6.7万円

つづいて、通勤圏内で都心部の梅田がある、大阪市北区の家賃相場を見てみましょう。

• 1R～1DK7.0万円
• 1LDK～2DK11.5万円
• 2LDK～3DK21.9万円
• 3LDK～4DK26.9万円

また、兵庫県内の中心街である神戸市中央区の家賃相場を見てみましょう。

• 1R～1DK6.6万円
• 1LDK～2DK10.4万円
• 2LDK～3DK14.0万円
• 3LDK～4DK18.9万円

以上のことからわかるように、三田市は都心部で暮らすよりもかなり家賃を抑えられることがわかります。都心部へ通勤・通学している人々が三田市に住居を持つのは、交通アクセスやのんびりと住みやすい土地柄だけでなく、家賃が抑えられるといった点も大きいと言えるでしょう。

入居希望者のこうした背景を考えると、家賃は平均から大きく外れないように設定し、入居者が途切れないようにしたいですね。また、通勤などを考慮するとやはり主要な三田駅などの駅から徒歩で移動できる範囲のマンションやアパートが入居需要も高いと考えられます。

三田市の平均利回りと空室率

三田市の平均利回りは7.2％、空室率は24.6％です。ちなみに兵庫県全体の平均利回りは8.2％で、空室率は19.9％です。利回りは高ければ良いというわけではありませんが、収益物件を探す際にはどのくらいの期間で投資金額を回収できるかなど計算することも大切です。また、空室率は県の平均よりも三田市のほうがやや高めです。

まとめ

今回は、兵庫県三田市での不動産投資に興味がある方に向け、三田市の魅力や賃貸経営のデータについて紹介しました。

三田市は、アクセス抜群で自然や歴史あふれるステキな街であることがわかりましたね。
また、不動産投資の目線で考えても、ベッドタウンとして入居需要の高い三田市はオススメです。都心の高額なマンションよりも購入費用は抑えられるため、三田駅周辺など利便性の高いエリアで一度探してみると良いでしょう。

最後までご覧いただきありがとうございました。

【参照】

https://www.city.sanda.lg.jp/

https://toushi.homes.co.jp/owner/hyogo/

https://www.premiumoutlets.co.jp/kobesanda/access/

https://shoppingcenter.geomedian.com/sanda-city/shopping-center/

https://kotobuki-yu.com/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける