【不動産投資を始めたい方必見！】歌劇のまち「兵庫県 宝塚市」は住みやすい？

兵庫県宝塚市といえば、誰もが“宝塚大劇場”を思い浮かべるほど、“歌劇のまち”というイメージが強いですよね。そんな宝塚市は、交通の便や施設の充実度も高く、住宅地としてもたいへん魅力的です。

そんな宝塚市で不動産投資を始めたい方に向け、まちの魅力と賃貸の経営に関する情報などを集めてみました。ぜひ参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

宝塚市について知ろう！

兵庫県宝塚市は県の南東部に位置し、面積は101.89㎢で、東西約13㎞、南北約21㎞に広がる細長い形をしています。南部は住宅地が広がる市街地で、北部は豊かな自然に囲まれた田園地域が広がっています。

市街地から大阪・梅田や神戸・三宮へは、いずれも電車で30分ほどの距離で、年間877万人もの観光客が訪れます。

“歌劇と温泉のまち”として知られているだけでなく、安産祈願で有名な「中山寺」や、“かまどの神様”として有名な「清荒神清澄寺」など、歴史的な神社仏閣が点在しています。

阪神競馬場やゴルフ場など、観光・レジャースポットがたくさんあり、住宅地と観光地の両方の顔を持つ宝塚市は、小売業や飲食・医療等のサービス業が盛んです。

また、市の北部は農業が盛んなため、豊かな自然や田園風景も残っています。北部にある佐曽利地区では、ダリア球根の生産が盛んで、全国有数の出荷球数を誇っています。
花き植木産業は約千年もの歴史があり、かつては「日本三大植木産地」の一つとされていました。主要な地場産業である山本の植木産業は、数百年の歴史を持ち、伝統的植木生産地域として全国に知られています。

平成7年1月17日に発生した阪神・淡路大震災は、宝塚市に大きな被害をもたらし、阪急宝塚駅近くでは震度7を記録しました。以降、市内の各地域で復興プロジェクトを進め、安全・快適な生活が送れるよう、防災対策なども含めた市の発展が進んでいます。

令和5年4月1日現在の総人口は222,933人で、そのうち男は102,024人、女は120,909人です。世帯数は96,514世帯です。

宝塚市は住みやすい？

兵庫県宝塚市はどんな魅力があるのでしょうか。住みやすさの基準となる交通アクセスや買い物施設、自然の豊富さなどに着目してご紹介します。

大阪・神戸までのアクセス良好！

宝塚市から、大阪・神戸まではそれぞれ電車で約30分なので、都心部への通勤・通学が不便に感じず、休日にも気軽に遊びに行けます。また、市内には鉄道の駅が13駅もあるため、マイカーを持たない方でも便利です。

自然も豊かで花と緑も身近なまち

宝塚市は、少し足を延ばせば豊かな自然にも触れられます。
市の中心部には武庫川が流れており、休日に河川敷でスポーツを楽しむ人の姿も見られます。

市内には、約4haもの広さを誇る「末広中央公園」があり、大きな芝生スペースや遊具は子供たちに大人気です。

市民の憩いの場としてだけではなく、防災公園としての機能も備えていて、水道水と直結した「耐震性貯水槽」があるのも大きな特長です。そこには約100トンの水を貯めており、災害時に給水が停止した際は、約8,200人分の飲料水として3日間も給水できるのだそうです。

公園内のステージの上にはソーラーパネルを設置しているので、非常用の電源として利用することも可能です。ステージ以外にも、風力と太陽光で発電する装置があり、非常灯や噴水の電力として役立ちます。阪神淡路大震災を経験した地域ならではの防災意識の高さが、このような設備の充実につながっていますね。

また、阪急・JR宝塚駅からバスで約30分移動すると、「兵庫県立宝塚西谷の森公園」にたどり着けます。里山を生かしたこの公園には、マイナスイオンを体で感じられ、運動もできるハイキングコースがあります。整備された約2㎞のハイキングコースは、道中で野鳥や植物に出会え、むき出しの岩肌や大きな木から山のダイナミックさを感じられます。展望台からの眺めも素晴らしく、都会では感じられない開放的な気持ちになれ、リフレッシュにぴったりです。

宝塚市は“園芸のまち”としても知られており、まちなみは花と緑であふれていてたいへん魅力的です。日本三大植木産地の一つである、山本の「あいあいパーク」は、花と緑の情報発信の場として、多くの園芸ファンが集まります。イギリスの地方都市・サリーの17世紀頃を再現した雰囲気は非常に美しくお洒落で、イギリスから移築した温室には、さまざまな個性的な植物が並んでいます。

そして園芸のまち・山本を代表するスポットとして外せないのが、明治18(1885)年創業の「陽春園」です。約1,000坪もある広大な敷地内には、専門知識の豊富なスタッフたちが厳選したガーデニング用草花が並んでおり、洋蘭や観葉植物を揃えた大温室もあります。

さらに、全国でも珍しい“苔”をテーマにしたショップ＆カフェ「陽春園　パルコジョキ」が併設されているのも面白いですよね。

買い物も便利で温泉などリフレッシュ施設もある

宝塚市は、買い物も便利です。

阪急宝塚駅には、食料品やファッション雑貨まで揃う百貨店「宝塚阪急」があるほか、約80のショッピング・グルメ専門店が並ぶ「ソリオ宝塚」もあります。日常の買い物にとても便利で、主婦にも嬉しいですね。

宝塚駅と宝塚南口駅間のエリアには、ほかにも「ソリオ宝塚2」や「花のみちセルカ」、「グリーンベリーズコーヒー」などのお洒落な施設だけでなく、「ニトリ」や「ユニクロ」、「ベビーザらス」などの誰もが知る大型商業施設が集積しています。

宝塚大通り（176号線）から中に入れば、個性豊かな個店などもあります。

そして、日常生活の疲れを癒すリフレッシュ施設もたくさんあります。
「宝塚温泉」や「武田尾温泉」などの温泉やゴルフ場、JRA阪神競馬場などに行けば、市内にいても非日常を楽しめるのでオススメです。

古き良き文化や歴史に触れられる

宝塚市には、歌劇を極めたい多くの女学生たちによって毎年厳しい受験が繰り広げられる難関の「宝塚音楽学校」や、そんな試練を乗り越えたプロの集まる「宝塚歌劇団」の本拠地である「宝塚大劇場」があります。多くのスターが生まれたこの劇場で、各組が披露するミュージカル公演は大盛況で、毎年100万人以上の観客を動員しています。やはり宝塚市といえば歌劇のイメージですよね。

宝塚市の魅力はそれだけではありません。市内には、手塚治虫のマンガやアニメの制作体験を楽しめる「手塚治虫記念館」があり、古き良き文化に触れられる施設が充実しているのです。

全国的にも珍しい、公設民営映画館の「シネ・ピピア」があるのも特徴的ですね。かつて、小津安二郎や黒澤明などの巨匠が撮影した、「宝塚映画製作所」が存在したまちなのです。

2020年6月には「宝塚市立文化芸術センター」が新しくオープンしています。「宝塚市立文化芸術センター」は、さまざまな展覧会を催すメインギャラリーを備えた文化芸術に親しめる“センターエリア”と、四季折々の草花で彩られた“庭園エリア”からなる複合施設です。

ほかにも、安産祈願・子授け祈願で人気の「中山寺」や、“火の神・台所の神”として信仰されている「清荒神清澄寺」など、古くからの歴史を感じる寺院があり、人々に親しまれています。

宝塚市の家賃相場と土地代は？

兵庫県宝塚市の家賃相場や土地代はどのくらいなのでしょうか。

家賃相場

不動産情報サイトの「LIFULL HOME’S」によると、ワンルーム・1K・1DKで5.7万円、1LDK・2K・2DKで7.3万円、2LDK・3K・3DKで8.1万円、3LDK・4K・4DKで10.5万円です。

兵庫県全体の家賃相場とほぼ同等で、県内で見ると安くも高くもない地域です。そのため、都会の便利さを求めつつも家賃を抑えたい人には好条件の賃貸が多そうですね。

土地代

2023年時点での最新公示地価は、平均16万7266円/㎡、坪単価では平均55万2945円/坪です。

2022年時点での最新基準地価は、平均19万0858円/㎡、坪単価では平均63万0936円/坪です。

宅地の平均価格は15万5883円/㎡、坪単価では51万5318円/坪です。
商業地の平均価格は28万2545円/㎡、坪単位では93万4034円/坪です。

宝塚市は、阪急宝塚本線沿線の平均地価である62万1773円/㎡を下回っており、市内の基準点は、阪急宝塚線の線路網から近いほど地価が高い傾向にあります。

やはり鉄道の駅から近い場所は地価が高いため、物件価格も高い傾向にあります。購入時はそれなりに負担も大きいですが、その分家賃の回収もしやすく、売却時に高値が付く可能性も高くなるのでオススメです。

宝塚市の賃貸経営について

つづいて、不動産情報サイトの「LIFULL HOME’S」による、賃貸経営に関する情報をまとめてみました。

宝塚市の、賃貸用住宅の空室率は、空き家も含めて13.5％です。兵庫県全体の空室率は19.9％なので、宝塚市は県内でもとくに空室率が低い地域であることがわかります。

また、利回りはすべての物件で6.9％、区分マンションで6.8％です。神戸市西区の11.7％や姫路市の10.2％と比較すると低めの数値ですが、高ければ良いというわけではありません。物件価格や家賃設定で変わってくるのでよく見ておく必要があります。

入居希望者の希望間取りは、ワンルーム〜1DKが最も多く39.7％で、次に1LDK〜2DKが27.8％、2LDK〜3DKは19.7％です。掲載物件の割合的には66.5％がワンルーム〜1DKのため、ワンルーム投資など単身向けの部屋を購入する場合は競争力の高い、立地条件の良い新築がオススメです。また、広めの部屋でもそれなりに需要があるので、予算や目的に合わせて検討するのが良いでしょう。

また、入居希望者の半数以上が駅から10分以内の物件を探しているため、駅から徒歩圏内の物件であるほうが空室のリスクも抑えられます。

現在、売り出し中の物件についての価格相場は、マンション（70㎡換算）の場合2350.7万円で一戸建て（100㎡換算）の場合3553.9万円です。土地は1坪あたり平均89.5万円です。

宝塚市で不動産投資するなら

兵庫県宝塚市は、歌劇のまちというだけでなく、住宅都市としても栄えており、非常に便利なまちであることがわかりましたね。子育て世代に嬉しい公園などの施設が充実していて、幅広い生活スタイルに適応できるため、投資用の不動産を選択する幅も広いですね。
また、神戸市内や梅田などと比較すると家賃も抑えられるため、都心部に通勤・通学する方が住む場所としても需要が高いでしょう。

宝塚市で不動産投資するなら、阪急宝塚線の各駅から10分以内の物件、とくに宝塚駅の周辺が最も便利なのでオススメです。また、単身向けのワンルームマンションや1DKまでの間取りは需要も高い分競争率も高いため、家賃相場から離れすぎていないことや、立地・設備などの条件の良さで勝負することが大切です。

候補となる物件が見つかった際は、ぜひ現地に足を運んでみてください。そのエリアの昼夜の雰囲気や利便性を直接調査してみることで、購入前に問題がないかを確かめられます。

風情あふれる宝塚市は、今後も歴史や文化を大切にする人々でにぎわい、移住される方も多いはずなので、この地で不動産投資を始めてみることをぜひオススメします。

【参照】

https://www.city.takarazuka.hyogo.jp/

https://tochidai.info/hyogo/takarazuka/

https://toushi.homes.co.jp/owner/kinki

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける