【不動産投資するならココ！】兵庫県神戸市兵庫区の住みよいエリアを解説します！

神戸市兵庫区は、10万人以上の人々が暮らす港町です。そんな兵庫区で不動産投資するなら、どのエリアが良いのでしょうか。

この記事では、兵庫区の生活便利施設や交通網など、日常生活に欠かせない要素について解説しています。また、賃貸経営で気になる空室のリスクや家賃の相場なども見ていきましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

兵庫区の歴史と概要

神戸市兵庫区は、神戸市を構成している9行政区のうちの一つで、市の中央部に位置する区です。また、瀬戸内海に面しています。

令和5年3月時点の兵庫区の総人口は109,409人で、うち男は52,964人、女は56,445人です。世帯数は63,211世帯です。

面積は14.67㎢です。

兵庫区には、日本史にも登場する「大輪田泊」という港が置かれていたことから、古くより港町として栄えた歴史があります。下町風情の漂う「新開地」は、東京・浅草と並び称されるまちなみで、「湊川商店街」や「新開地商店街」などの活気あふれる買い物スポットがあります。沿岸部には、新鮮な海産物が手に入る「中央市場」や、ヴィッセル神戸のホームスタジアムである「ノエビアスタジアム神戸」などもあります。また、兵庫区と縁の深い平清盛の供養塔には、兵庫大仏のある「能福寺」などがあります。

港

むかし、兵庫港の周辺は、六甲連山によって北西の季節風が遮られたことや、和田岬によって西からの波浪が塞がれたこと、さらには水深と投錨に適した海底の砂にも恵まれていたことから、天然の良港が形作られていました。
奈良時代から、瀬戸内海の交通の要衝として栄え、また外交の窓口としても歴史に名をとどめています。

平安時代の末期には、その港に目を付けた平清盛によって港の改修が行われ、日宋貿易の拠点となりました。福原には一時都もおかれ、日本の政治の中心地にもなりました。
そして幕末、諸外国より兵庫港の開港を求められた幕府は、あえて当時人口が希薄であった東隣りの一漁村である神戸を開港します。この一件が、現在の神戸のモダニズム発展へとつながっています。

兵庫津

室町時代以降は、区内の南部に位置する「兵庫津」を中心に豪商が建ち並んでいました。海運の要所としての役割にとどまらず、中世から近世にかけては一大経済都市として栄え、再び歴史に名を残しています。司馬遼太郎の作品「菜の花の沖」でも有名な、高田屋嘉兵衛が「エトロフ航路」を開いて、兵庫津は北海道物産の交易地としてたいへん賑わったといいます。

運河

明治初期には、和田岬沖を迂回していた船がしばしば波浪の被害を受けたことから、兵庫港を拠点に直接西方に抜けられる運河が建設されました。新川運河と兵庫運河は、今でも活躍を続けています。“運河のまち”としては北海道の小樽市などが有名ですが、新川運河と兵庫運河に加えて運河支線・苅藻島運河・新湊川運河の5つの運河で構成される「兵庫運河」は、水面積の合計が約34haと、日本最大級の規模を誇るのです。

大衆芸能

大正から昭和に入ると、兵庫区には三菱重工や川崎重工などの大企業が次々と進出し 労働者で賑わいました。そして、湊川の河川掛け替え工事によって登場した「新開地」には、「聚楽館」をはじめとして、映画館や演芸場、寄席などが集まりました。「東の浅草、西の新開地」と呼ばれるまで発展したこの地は、戦前戦後の大衆芸能・大衆文化の発信地としても有名なのです。

兵庫区は、現在の神戸を形作った、古き良き文化や歴史を持つ街なのです。

兵庫区の住みやすさは？

買い物スポットが多い

神戸市兵庫区は、住みやすさの一つとして買い物スポットが充実していることが挙げられます。

とくに兵庫駅や新開地駅、湊川駅などの周辺は、歩いて行ける距離で買い物を済ませられるので、マイカーを持たない人にも便利です。

2017年には、兵庫区内に「イオンモール神戸南」がオープンしました。
兵庫駅から車で約6分、徒歩で約17分の場所にあり、兵庫駅前から中央市場前行きのバスに乗れば10分ほどでたどり着きます。
衣食住に必要なものを一気に揃えられ、子ども連れやカップルで過ごせる娯楽施設もある大型のショッピングモールは、老若男女問わず利用できてありがたいですね。

また、兵庫区は神戸市の中心街である中央区に隣接しており、大型商業施設の「神戸ハーバーランド」や「神戸ハーバーランドumie」周辺にも徒歩や自転車で行ける距離にあります。都会的なファッションやグルメ、雑貨なども手に入り、さまざまな専門店が揃うため、流行に敏感な若い世代や女性にとって満足度も高くたいへん嬉しいですよね。

ハーバーランドのあるエリアには、「神戸アンパンマンこどもミュージアム＆モール」があり、休日に子どもを連れて行くときっと喜ばれます。また、レトロな雰囲気が漂う観光名所の「神戸煉瓦倉庫」なども近いので、さまざまな楽しみ方ができるでしょう。

また、湊川駅の北側に位置する「神戸新鮮市場」は、“神戸の台所”とも呼ばれる西日本最大級の商店街です。湊川商店街や東山商店街など、いくつかの商店街や市場が集まってできた「神戸新鮮市場」は、平日から多くの買い物客で賑わっています。新鮮な食材がお得に手に入るのも嬉しいですね。

神戸市営地下鉄西神山手線の「湊川公園駅」から地上に出ると、湊川一帯に広がる「神戸新鮮市場」の南口へ着きます。北へ約1㎞続く商店街には、約500もの店舗がぎっしり立ち並んでいます。市場といえば食料品店のイメージが強いかもしれませんが、「神戸新鮮市場」は食だけでなく衣・住に必要なものも揃う、地元民にとって欠かせない存在なのです。

「神戸新鮮市場」は、三宮や元町などで飲食業を営んでいるオーナーさん達が、仕入れの場所としても活用しています。

湊川駅からすぐの場所には、スーパーマーケット「ダイエー」もあります。

また、かつて「東の浅草、西の新開地」と言われるほど栄えており、神戸市の中心であった「新開地エリア」もたいへん便利です。「新開地商店街」などの買い物スポットがあり、近隣にコンビニエンスストアも10店舗近くあるため、夜間や早朝にも必要最低限の買い物ができます。急な買い出しでも困ることがありません。ホームセンターや病院など、生活に便利な施設も揃っています。

スーパーや市場、コンビニなどさまざまな買い物施設が充実している兵庫区は、どの世代でも住みやすさを感じられるでしょう。

交通網も充実

神戸市兵庫区は、鉄道やバスの路線が豊富なのも魅力の一つです。

鉄道はJR神戸線や、阪急電鉄の神戸高速線、神戸電鉄の有馬線などの路線が通っており、徒歩で移動可能な範囲に駅が複数あります。また、地下鉄は、神戸市営地下鉄の西神・山手線や海岸線が通っています。

市営バスなどのバス路線も区内全域を走っており、タクシーも多いため、行きたいエリアによって使い分けることが可能です。

神戸高速線の新開地駅は、梅田まで阪急・阪神に直通でアクセスでき、姫路方面にも山陽電車が直通で運転しています。

兵庫区の賃貸経営に関するデータ

賃貸用住宅の空室率

• 兵庫区・・・18.4％

兵庫県全体の空室率が19.9％なので、兵庫区内は空室率がやや低い傾向にあります。
生活のしやすいエリアや需要の高い物件であればさらに空室のリスクをおさえられるでしょう。

兵庫区の想定利回り

• すべての物件6.3％
• 区分マンション6.1％
• 一棟アパート7.1％

兵庫県全体の想定利回り

• すべての物件8.2％
• 区分マンション7.8％
• 一棟アパート8.3％

県全体の平均と比較すると利回りは低い傾向にあり、それだけ投資金額の回収に時間がかかる可能性はあります。なお、利回りは高ければ良いというわけではなく、やや低めの利回りでも上手に長期運用できれば、リスクを最小限におさえられます。

• すべての物件6.30万円
• ワンルーム/1K/1DK5.45万円
• 1LDK/2K/2DK7.07万円
• 2LDK/3K/3DK8.13万円
• 3LDK/4K/4DK9.80万円
• 4LDK以上13.11万円

兵庫区は、兵庫県内でもとくに人の出入りが多く中心的な役割を担っている中央区に近いため、家賃がやや高めの傾向にあります。なお、中央区に比べると安く、ワンルームや1Kなどの単身向け賃貸であれば5.5万円よりも安く探せますし、広めの3LDKなども9万円台で借りられます。

不動産投資オススメのエリア

神戸市兵庫区は、瀬戸内海に面し港町として栄えてきた地域で、観光地としても有名なため、おしゃれなイメージもある区です。買い物スポットも充実し、とくに兵庫駅の周辺は利便性も高く生活するのに便利な地域です。

兵庫区は、元町・三宮に近いため、都市部の利便性を求める独身男性や新婚夫婦、子育てを終えて自由に暮らしたい中高年世代などは便利だと言えます。

兵庫駅周辺は都市部への移動もスムーズで、単身のサラリーマンや女性の一人暮らしに向いています。ワンルームや1Kなどの小さい間取りの区分マンション投資をしたい場合には、たいへんオススメです。

閑静な住宅街が広がっており、子育て世帯も多く暮らしています。住宅街の広めのアパートやマンションを探す場合は、兵庫駅周辺よりも少し東や西方面がオススメです。

さいごに

いかがでしたか？神戸市兵庫区は、かつて港町として栄え、交通の要衝としての役割を担ってきた歴史を背景に、今でも人々の活気で賑わう街です。また、神戸市内の中心部にも近く、世代を問わず住みやすい場所であることから、不動産投資にもオススメの場所だと言えるでしょう。

なお、不動産投資を始める際には、インターネットや書籍で必要な情報を集め、基本的な知識を得てから物件選びや運用を開始するように心がけましょう。

投資のメリット・デメリットを知ることももちろん大事ですし、目標に合わせた長期的な運用が実現できるよう、しっかりと不動産会社や担当者と相談することも大切です。

投資物件については、いくつかの候補を比較する際に、現地に赴いて生活の利便性を確かめてみるのもオススメです。購入価格や利回り、築年数などの数値データだけでなく、実際に生活する人々や雰囲気を知ることも、決め手として重要なポイントと言えるでしょう。

【参照】

https://www.city.kobe.lg.jp/kuyakusho/hyogoku/index.html

https://toushi.homes.co.jp/owner/hyogo/

https://onl.bz/PFdDQgN

https://inkobe.com/kobe-fresh-market

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける