再開発も進む城下町、兵庫県姫路市で不動産投資するならこのエリア！

不動産投資用に購入する物件を決める際は、その物件の価格だけでなく、地域の特徴や住みやすさ、家賃相場などを知っておくことはとても大切です。

今回は、不動産投資を始めたいという方に向け、兵庫県姫路市の魅力を解説していきます。

近畿地方でも有数の中心都市である姫路市は、どのような特徴がある街なのでしょうか。
また、交通網や生活便利施設の充実度、子育て・医療に関する支援なども知りたいですよね。

姫路市で物件探しをしたいという方は、ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

姫路市の基本情報

概要

兵庫県は、近畿地方で最も面積が大きく南北に長い県で、北側は日本海、南側は瀬戸内海に面しています。瀬戸内海側には、淡路島などの自然島だけでなく、ポートアイランドなどの人工島もあります。

その中でも姫路市は、南西部に位置する播磨地方の都市で、面積は534.35㎢と県内で4番目の広さです。人口は令和5年2月1日時点で524,033人と、兵庫県では神戸市につづいて2番目に多く、そのうち男性は253,495人、女性は270,538人です。世帯数は227,536世帯です。
市制がスタートした当時は、姫路城の周辺が市の管轄区域でした。その後、周辺自治体との合併が繰り返され、南北に長い形になりました。南側の瀬戸内海には、家島諸島が見られます。また、夢前川から流れ込む、播磨灘に面しています。

また、周辺の自治体を含めて人口約74万人からなる「姫路都市圏」を形成しており、中長期的には政令指定都市を目指しています。

気候条件

姫路市は、瀬戸内海式気候に属しており、雨が少なく暖かい地域です。年間を通じて気候・湿度に大きな変化がないという気候条件から、北部は野菜や果物の露地栽培が盛んなことや、水田が多いことも特徴です。たけのこの産地としても広く知られており、レンコンの収穫量も多い地域です。
ただし、太平洋高気圧の影響を受けることがあるため、夏場は猛暑日や熱帯夜になる日もあるでしょう。一方で、冬場は雪が積もる日もありますが、天気のよい日が多く過ごしやすいと言えるでしょう。

姫路市の魅力6選！

交通の便が良い

姫路市の住みやすさの魅力の一つに、交通の便が良いことが挙げられます。
兵庫県は南北が海に面しているため、本州を縦断するときには必ず兵庫県を通ることになります。そのため、兵庫県から各方面への行き来が便利だと言えます。

周辺都市へのアクセスに利用する電車は、JRと山陽電鉄の2種類で、中心となるのは、JR姫路駅と山陽電鉄の山陽姫路駅です。

とくに、JR姫路駅は山陽本線・姫新線・播但線、そして山陽新幹線も利用でき、周辺の主要都市へのアクセスも良好なため、兵庫県内でも重要な駅として機能しています。

ちなみに、快速や特急列車を利用することで、姫路〜大阪間を1時間前後で移動できます。また、山陽電鉄を利用する場合は、山陽姫路駅〜神戸三宮駅までは約40分、山陽姫路駅〜大阪梅田駅までは約1時間40分でアクセスが可能です。

さらに、新幹線を利用する場合は姫路〜岡山間を約20分、姫路〜新大阪間を約30分で移動できるため、日帰りでの移動もスムーズです。また、広島駅までは約1時間、博多駅までは約2時間、東京駅までは約3時間で移動可能です。

路線バスは、神姫バスなどが利用でき、運行系統や本数も充実しているため、自動車に乗らない方も市内の移動がしやすく助かりますね。姫路城周辺では、ワンコインの観光ループバスも運行しており、観光客が気軽に気軽に利用できます。

また、姫路市家島や香川県小豆島行きのフェリーなども利用できます。高速道路や姫路バイパスも通っているため、自動車を使って休日に県外までお出かけするのにも便利です。

生活便利施設が充実している

姫路市は、駅から離れた場所に住む際はマイカーの所持が必須です。大型のショッピングモールやスーパー、家具・家電量販店などの商業施設の多くに、大きな駐車場が設けられているため、たくさん買い物をする際も安心して利用できます。
また、姫路駅には駅直結で百貨店や映画館・飲食店などの商業施設が揃っているため、自動車のない生活も可能です。駅前の都市開発によってマンションの供給も増えており、築年数の浅い駅チカの物件が見つかるかもしれませんね。

医療の面では、厚生労働省認定の基幹病院でドクターヘリが利用できます。また、JR姫路駅の東側では、市の再開発地域で県立病院の建設が予定されています。今後もますます便利になることが予想できるため、安心して日常生活を送れそうですね。

姫路城などの文化遺産が多い

姫路市には、世界文化遺産・国宝である「姫路城」をはじめ、「播磨国総社」（射楯兵主神社）や、「書写山圓教寺の金剛堂」などの重要文化財や史跡が点在しています。

姫路城は、平成5年12月に奈良の「法隆寺」とともに、日本初の世界文化遺産に認定されました。17世紀初めの城郭建築の最盛期に建築され、大天守を中心に櫓（やぐら）・門・土塀などの建造物や、石垣・堀などの土木建築物まで良好に保存されている、貴重な建築物です。その美しさや完成度は、世界的に見ても木造建築の最高峰であり、国内にとどまらず世界中から観光客が訪れます。

また、日本三彦山の一つである「雪彦山」や、高砂市との間にある「日笠山」など、観光スポットが多いことも大きな魅力ですね。

子育て・医療制度の充実

姫路市では、子育て支援にも積極的に取り組んでいます。
乳幼児や児童・中学3年までの生徒を対象に医療費助成制度や、保育料軽減制度があり、育児援助を必要とする人に対して子育て支援活動なども実施されています。

医療制度としては、夜間・休日診療以外に、救急医療電話相談の窓口もあり、急な病気やケガにも対応できます。また、「病時・病後児保育」では、病気にかかって保育所などに通えなくなった子どもを、市町内の施設で預かってもらえます。働きながら子育てをしている親にとって、とても嬉しい制度ですね。

自然にも触れ合える

姫路市は、中心部が市街地として栄えており、北部は広嶺山・増位山・書写山・峰相山などの山々が点在し、南部は瀬戸内の海に面しています。書写山は、“西の比叡山”とも呼ばれる山で、標高は371mです。2003年に公開された映画「ラストサムライ」や、NHK大河ドラマの「軍師官兵衛」・「武蔵」のロケ地としても有名な山です。

また、市内には播磨五川に数えられる夢前川・市川・揖保川なども通り、都会の便利さを備えながらも自然に触れ合えます。

お祭りやイベントが盛んな街

姫路市は、姫路城観桜会・姫路お城まつり・姫路ゆかたまつり・姫路みなとまつり・姫路城観月会・灘のけんか祭り・大塩の獅子舞・網干の提灯まつり・書写山もみじまつりなど、お祭りやイベントが多数開催されています。地域の人々が交流を深める場にもなり、子どもたちも喜ぶ行事があるので、家族で移住してきても地域に馴染みやすく安心できますね。

古き良き伝統を重んじた神事から、市民が気軽に参加できる新しいイベントまで、“祭りどころ姫路”の名にふさわしい数々の行事が市を盛り上げています。

姫路市の家賃相場や空室率など

不動産情報サイト「LIFULL HOME’S」によると、兵庫県姫路市の賃貸用住宅の空室率は、空き家も含めて24.0％です。兵庫県全体の空室率は19.9％なので、姫路市はやや空室率が高めです。なお、住みやすいエリアの物件を選び、相場から外れない家賃設定をすることで、空室のリスクを抑えることは十分に可能だと言えます。

ちなみに、姫路市の家賃相場は以下の通りです。

• ワンルーム/1K/1DK5.1万円
• 1LDK/2K/2DK6.5万円
• 2LDK/3K/3DK6.7万円
• 3LDK/4K/4DK8.8万円

兵庫県全体の家賃相場は、ワンルーム/1K/1DKだと5.7万円 前後で、3LDK/4K/4DKの場合は10.4万円と10万円を超えてくるため、姫路市は県の相場よりも安い傾向にあると言えます。

また、姫路市の想定利回りは以下の通りです。

• すべての物件10.5％
• 区分マンション11.0％
• 一棟アパート8.7％

兵庫県全体の想定利回りは、すべての物件で8.2％、区分マンションの場合は7.8％、一棟アパートの場合は8.3％です。姫路市は、県全体の想定利回りと比較すると高めの傾向であるため、投資金額の回収が早くできる可能性が高いというメリットはありますが、その反面見込み通りにいかないリスクも大きいので注意が必要です。

姫路市の中でオススメの地域は？

姫路市の中でも、不動産投資にオススメのエリアはどの辺りなのでしょうか。
買い物が便利で、通勤や通学に不自由のない場所としては、やはり駅周辺が理想的と言えるでしょう。

姫路駅前の再開発エリア

姫路市で最も便利なエリアとしては、姫路駅の北側が挙げられます。
とくにこの地域は治安が良くて家賃の安いことでも注目されています。ワンルームや1Kの物件も多く、一人暮らしにも最適です。

姫路駅周辺の再開発計画「キャスティ21」では、駅周辺での新たなビルの建設や、駅前広場の整備、駅前地下街のリニューアルなどが進められてきました。
2013年には、約200もの店舗をもつ駅ビル内の商業施設「ピオレ姫路」がオープンしました。駅前地下街の「グランフェスタ」に直結しているほか、山陽姫路駅ビルの「キャスパ」や「ホテルモントレ姫路」・映画館の入っている「テラッソ姫路」・再開発ビル「姫路ターミナルスクエア」など、すべてが空中連絡通路で繋がっています。また、駅前広場の確保や、駅から商店街までの屋根付き通路の整備など、歩行者が快適に利用できる環境づくりが実現しています。

買い物施設が充実した姫路駅の南側

姫路駅の南側エリアは、車道がゆったりと整備されており、車場のある買い物施設がたくさんあるため、マイカーでの生活がメインの家族にとってたいへん便利な地域だと言えます。
姫路駅から車で約2分の場所に大型ショッピングセンターの「イオンタウン姫路」があり、車で約5分の場所には24時間営業のスーパー「マックスバリュエクスプレス北条店」、約10分の場所には「ハローズ東姫路店」もあります。

また、駅周辺から離れた場所ではありますが、姫路駅から車で約20分走ると「MEGAドン・キホーテ」が2店舗あります。

深夜や早朝に急な買い物が必要なときは非常に助かりますね。

南側エリアには、市の総合庁舎や税務署・市役所などもあり、生活の中で必要な手続きや相談窓口となる機関が集中しています。

また、市役所の東側には「運河公園」があります。遊歩道や遊具などがあり、子どもから大人まで楽しめます。外堀川沿いに桜並木があって、春には花見客も訪れます。

姫路市で不動産投資するなら

兵庫県姫路市は、姫路城などの文化遺産や観光スポットに恵まれ、自然を身近に感じられる地域もありながら、中心部をはじめとして都市機能も整っている非常に住みやすい場所であることがおわかりいただけたでしょうか。

とくに、姫路駅周辺は再開発をきっかけにより便利な地域となり、買い物施設や交通網が整った、不動産投資にもオススメのエリアです。ワンルームマンション投資など、初心者でも始めやすい物件も多く見つかるはずです。

なお、姫路駅周辺の新しいマンションなどは、物件価格も高価でそれなりに初期費用がかかる可能性があります。初期費用や投資金額を抑えたい場合は、姫路駅や市役所周辺に絞らず、子育てなどにも適した学校に近い場所や鉄道沿線・バスの停留所に近い場所などを選んでも良いでしょう。

最終的に候補となる物件が見つかった際は、ネットなどの情報だけに頼らず、実際に足を運んで昼夜の雰囲気や周辺施設を調査してみることも大切です。また、専門の投資アドバイザーや不動産会社にも相談することで、より効率の良い不動産投資ができるよう祈っています。

【参照】

https://www.city.himeji.lg.jp/

https://toushi.homes.co.jp/owner/hyogo/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける