中核都市・兵庫県 明石市で不動産投資するなら読みたいまとめ情報

今回は明石市に注目して、エリア情報と不動産情報についてまとめていきます。明石市と言えば、「日本標準時子午線上」に位置する都市ということです。

明石市の人口・世帯数はともに増加し続け、それに伴い売却価格の相場も上昇傾向にあります。都心部へのアクセス良さから今後も上昇していくでしょう。

兵庫県や明石市で不動産投資を検討している方は、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

明石市の基本情報【まとめ】

地理性

• 神戸市
• 加古川市
• 加古郡稲美町
• 加古郡播磨町
• 淡路市（明石海峡を挟む）

瀬戸内海に面し、明石海峡を挟んで淡路島も眺望できます。さらに、阪神都市圏・播磨臨海地域・海を隔てて淡路・四国を結ぶ位置にあり、海陸交通のうえで重要な拠点です。市内は主に以下の4つのエリアに分けられます。

• 西明石エリア：西明石駅を中心とした市内東部
• 二見エリア：市内西部の土山駅西二見駅東二見駅辺りの縦長い地域
• 魚住 エリア： 市内北東部
• 大久保エリア：市内 北部の第二神明道路付近

気候

温暖な気候で雨が少なく、年間の日照時間が2196.1時間と兵庫県内で2番目に晴れの日が多いのが特徴です。最高気温が33度〜35度、最低気温が-6度〜4度、年間の平均気温は14度〜15度、年間降水量も約1000mmと快適な気候のもとで住めます。

レジャースポット

明石市立天文科学館

時や宇宙について学べる科学館で、現役最古のプラネタリウムでもあります。東経135度の日本標準時子午線上に建ち、国の登録有形文化財に登録されています。日本の標準時を示す塔時計は、明石市のシンボルです。

• 住所：明石市人丸町2-6
• アクセス：人丸前駅から徒歩約3分
• 営業時間：9時30分〜17時00分

明石海峡大橋

全長はなんと3,911mと、明石海峡に架かる世界最長級の吊り橋です。主塔の長さは海面から約300mと見る者を圧倒します。昼間だけでなくライトアップされた夜景も必見です。明石側から眺めると、「海」と「空」と「明石海峡大橋」の3つの全景が入った大パノラマが目の前に広がります。

大蔵海岸公園大蔵海岸海水浴場

明石海峡大橋と淡路島を望める開放的な大型の公園です。バーベキュー施設の他にも、フットサルやグラウンド・ゴルフなどを楽しめる人工芝のグラウンドが整備されています。夏には海水浴場の海開きが行われ、多くの人でにぎわう人気スポットです。

• 住所：明石市大蔵海岸通

明石市立文化博物館

1991年10月に明石海峡が見える高台に開館しました。常設展では明石の歴史と文化を8つのテーマで展開され、年に数回趣向を凝らした特別展も開かれます。

• 住所：明石市上ノ丸2丁目13-1
• アクセス：明石駅から徒歩約7分
• 営業時間：9時30分〜18時30分

明石城

小笠原忠真によって築城され約400年の歴史を持つ日本100名城の1つです。国指定重要文化財の巽櫓（たつみやぐら）や坤櫓（ひつじさるやぐら）は春・秋の土曜日・日曜日・祝日に月交代で一般公開されます。さらに、明石城が位置する明石公園は「武蔵の庭園」を有し、日本の都市公園100選に選ばれています。

• 住所：明石市明石公園1-27
• アクセス：明石駅から徒歩約7分
• 営業時間：明記なし

売却価格は上々、家賃も高め

(1)明石市と周辺地域の家賃の相場

	ワンルーム	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
神戸市
西区	2.5	3.6	5.2	6.3	7.9
加古郡	ー	3.7	4.8	5.2	6.4
加古川市	3.5	4.2	5.0	5.3	6.0
淡路市	3.6	3.7	4.9	ー	6.6
神戸市
垂水区	3.6	4.4	5.3	5.8	6.9
明石市	4.0	5.0	5.8	6.3	7.3

※物件情報サイトSUUMOより
※単位は「万円」

(2)明石市の売却価格の相場

• 2019年：50,900〜174,000円／m²平均97,903円／m²（昨年度から2.75%上昇）
• 2020年：50,900〜178,000円／m²平均98,680円／m²（昨年度から0.79%上昇）
• 2021年：50,900〜178,000円／m²平均98,763円／m²（昨年度から0.08%上昇）
• 2022年：50,900〜185,000円／m²平均100,089円／m²（昨年度から1.34%上昇）
• 2023年：50,900〜192,000円／m²平均103,283円／m²（昨年度から3.19%上昇）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の公示地価のみの調査価格

明石市の家賃相場は兵庫県内において中間よりもやや高い価格帯だと言えます。明石市で毎年公示地価が最も高い地域は「明石市太寺4丁目52番」です。明石市で毎年公示地価が最も低い地域の「明石市大久保町江井島字辻ヶ鼻903番15」とでは140,000円の差が開いています。また、公示地価の平均額は上昇傾向にあり、2018〜2023年の5年間で8,000円上昇しています。都心部である神戸市や大阪市へのアクセスもかなり良いため、今後も上昇が期待できそうですね。

知っておきたい、明石市の人口の動き

続いて、明石市の人口と世帯数を見ていきましょう。

(1)明石市の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
301,131人	303,077人	303,899人	304,328人	304,849人	305,404人

※明石市公式ホームページ「住民基本台帳人口」より

(2)明石市世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
135,525世帯	137,270世帯	138,781世帯	139,923世帯	140,902世帯	142,145世帯

※明石市公式ホームページ「住民基本台帳人口」より

上記の表から、明石市の人口・世帯数はともに増加し続けていることが分かります。2018年から2023年の5年間で4000人以上の増加を示しています。

(3)明石市世帯数推移

	自然動態	出生	死亡	社会動態	転入	転出
2018年	-53	2,819	2,872	1,999	12,125	10,126
2019年	-295	2,696	2,991	1,117	11,720	10,603
2020年	-323	2,692	3,015	752	11,117	10,365
2021年	-323	2,734	3,057	844	10,812	9,968
2022年	-745	2,596	3,341	1,300	11,504	10,204

※明石市公式ホームページ「令和4年中の人口動態」より

さらに詳しく、自然動態と社会動態についても見ていきましょう。まず自然動態の方では、自然減が続いています。出生数は2021年に増加を示しましたものの、年々減少しており死亡数は年々増加しています。次に社会動態です。転入数・転出数ともに基本的に横ばいではありますが、両方とも5年間で増減を繰り返しています。5年間の算出結果では、転出数は増加、転入数は減少しています。

中核都市って？メリットは？

2018（平成30）年4月1日、明石市は中核市に移行しました。「中核都市」とは都市の人口規模や一定の要件を満たすことで、都道府県の事務権限を市に移譲する日本の都市制度の一つです。

中核市は「政令指定都市」に準ずる都市として位置づけられています。政令指定都市の指定要件は「人口50万人以上」ですが、中核市の指定要件は「人口20万人以上」です。また、人口以外に都市としての規模・機能など、一定の要件を満たす都市が中核市として国から指定されます。2023年時点で国内に62市の中核都市があり、兵庫県の中核都市は明石市を含め姫路市・西宮市・尼崎市の計4都市です。

中核都市になるとさまざまな事務権限が都道府県から市に移譲されます。その結果一連の事務処理を市で行えるため、「効率的な行政運営」ができることが最大のメリットです。つまり、役所での手続きなども効率的に処理してもらえ、役所の混雑を防ぐことに繋がるなど、行政・市民ともにメリットを得られます。

明石市の中核都市としての取り組みには以下のようなものがあります。

福祉

障害のある方への総合的支援

身体障害者手帳の交付を市が行えるようになり、手続きがスムーズになりました。

以前まで

• ①市民が市へ申請
• ②市が県へ書類を送付
• ③県が市へ手帳を送付
• ④市が市民へ手帳を交付

これから

• ①市民が市へ申請
• ②市が市民へ手帳を交付

より地域に合った民生委員児童委員活動へ

地域の実情に合わせた活動を進めていけるように、明石市での生活におけるさまざまな悩みの相談役である「民生委員・児童委員」の定員数の決定を市が行えるようになりました。

・・・市民「委員の数を増やしたい！」 ［以前まで］県が他の市町の増員希望と合わせて、県が取りまとめて調整
［これから］市の判断で人数を増員可能

保健

県と市の窓口を「あかし保健所」に一体化

県の明石健康福祉事務所と市の保健センターの業務を、新しく大久保駅前にオープンした「あかし保健所」で行います。駅から近いため、より利用しやすくなりました。これらの業務を市役所が行うことで、感染症への対応・難病の支援などを迅速かつ質の高い保健衛生サービスを提供できます。

• 住所：明石市大久保町ゆりのき通1-4-7
• アクセス：大久保駅から徒歩約1分

動物との共生

「あかし動物センター」オープン

明石市は「やさしいまちづくり」を進めています。その取り組みとして保護した犬や猫の処分は可能な限り行いません。積極的に譲渡を進め、人も動物も住みやすいまちになることを目指しています。

教育

市が教職員の研修をする

「やさしいまちづくり」のため、小中学校の教職員研修を市が行います。指導力・授業力向上のための研修だけでなく、障害のある子供や保護者との接し方、児童虐待の防止なども実施します。

まとめ

今回は明石市に注目して、エリア情報と不動産情報について紹介しました。明石市の人口・世帯数はともに増加し続けています。それに伴って、売却価格の相場も上昇傾向にあり、都心部へのアクセス良さから今後も上昇が期待できる注目のエリアです。

また、明石市は「中核都市」という点で居住しやすい環境が徐々に整いつつあります。明石市での不動産投資を検討している方は、早めに物件を購入すると良いでしょう。

【参照】

明石市公式ホームページ

笑顔のタネあかし

明石観光協会

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける