【必見】兵庫県 相生市の不動産物件は売却が吉。投資情報まとめ

今回は兵庫県 相生市（あいおいし）に注目して、エリア情報と不動産情報についてまとめていきます。相生市はと言えば「相生ペーロン」の文化が根付いていることが特徴です。

相生市の不動産物件を所有している方は、早めに売却することをオススメします。なぜなら相生市の人口・世帯数はともに減少傾向が強く、コロナ禍以前から売却価格が下落し続けているからです。今回は「売却するオススメのタイミング」も4つ紹介しています。

兵庫県や相生市で不動産投資を検討している方、物件を所有している方はぜひ今回の記事を参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

相生市の基本情報まとめ

まちの概要

兵庫県の南西部に位置し、1年を通じて瀬戸内海特有の穏やかな気候風土に恵まれています。面積は90.40㎢あり、隣接する地域には以下の4つがあります。

• たつの市
• 赤穂市
• 赤穂郡上郡町
• 姫路市（海を挟む）

相生市は造船業を中心とした工業都市として発展してきました。しかし、現在は社会変化に対応したまちづくりを展開しています。さらに、西播磨テクノポリスの副母都市として産業・経済の基盤づくりも進めています。

交通アクセス

関西の都心部へも1〜2時間以内で行けます。以下の通り、自動車よりも電車を使った方が若干早く移動できるようです。

相生駅〜姫路駅間

電車：約20分、420円
自動車：約25分

相生駅〜三宮駅間

約1時間、1,340円
自動車：約1時間

相生駅〜大阪駅間

電車：約1時間20分、1,980円
自動車：1時間30分

相生駅〜京都駅間

電車：約1時間50分、2,640円
自動車：約2時間

相生ペーロン

ペーロンとは

ペーロンとは、木造和船のペーロン船に漕ぎ手や舵取りが乗船して競漕する海上文化です。1922（大正11）年に、播磨造船所（現IHI相生事業）の長崎出身の従業員が相生市に伝えたことが始まりです。龍舟4艇が競漕する「相生ペーロン」として引き継がれ、2022年で100周年を迎えました。

相生ペーロン祭

相生湾で毎年5月に開催される一大イベントです。約5,000発の豪華な海上花火が打ち上がる前夜祭の海上花火大会やペーロン競漕・陸上パレードなどが相生市のまちを彩り、播州路に初夏を告げます。ペーロン競漕では市内外から約70チームが参加し、300ｍの海上コースを往復し、速さを競います。櫂さばきや舵取りが見所の競技です。

ペーロン海館

相生湾で毎年5月に開催される一大イベントです。約5,000発の豪華な海上花火が打ち上がる前夜祭の海上花火大会やペーロン競漕・陸上パレードなどが相生市のまちを彩り、播州路に初夏を告げます。ペーロン競漕では市内外から約70チームが参加し、300ｍの海上コースを往復し、速さを競います。櫂さばきや舵取りが見所の競技です。

住所：相生市相生6丁目7番地
アクセス：相生駅から徒歩で約30分、自動車で約6分
開館日：4月～10月は水曜日を除いて毎日、11月～3月は土曜日・日曜日・祝日
休館日：12月29日～1月3日
開館時間：10時00分～16時00分
入館料：無料

下落続く・・・相生市の相場事情

続いて、相生市の人口と世帯数を見ていきましょう。

相生市と周辺地域の家賃の相場

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
29,433人	28,971人	28,355人	27,971人	27,549人	27,759人

※相生市公式ホームページ「令和4年版相生市統計書」「人口世帯数」より

相生市の売却価格の相場

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
12,184世帯	12,098世帯	11,806世帯	11,728世帯	11,652世帯	13,048世帯

※相生市公式ホームページ「令和4年版相生市統計書」「人口世帯数」より

上記の表から人口・世帯数ともに減少傾向にありましたが、2023年に上昇を示していることが分かります。男女比率としては、毎年女性の方が10,000人弱多くなっています。

相生市の人口事情

		2017年	2018年	2019年	2020年	2021年
自然動態	出生	226	198	206	167	180
	死亡	420	412	440	393	380
	自然増	-194	-214	-234	-226	-200
社会動態	転入	888	769	813	724	717
	転出	851	996	1,030	909	911
	社会増	37	-227	-217	-185	-194

※相生市公式ホームページ「令和4年版相生市統計書」より

人口動態を見てみると自然動態では自然減が続いていますが、死亡数が2019年から落ち始めていることから減少率自体は下がり始めています。社会動態の方はというと、2018年から社会減が続いており、転入数・転出数ともに増減を繰り返しています。

売却するならこのタイミング【4選】

「早めに売却した方が良い」とは言いましたが、誰でも当てはまる訳ではないので急ぎすぎてはいけません。不動産物件を売却するタイミングによって、得をするか損をするかが変わってしまいます。

では、不動産を売却するならどのタイミングがいいのでしょうか？今回は以下の4つを紹介します。ぜひ参考にしてみてください。

①入居率が高い、かつ家賃相場が周囲の物件より高いとき

投資用マンションは、入居者がいる場合でも売却可能です。その場合は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれます。入居者との賃貸契約がそのまま次のオーナーに引き継がれるため、買主にとってはすでに入居者がいることで家賃収入（インカムゲイン）をすぐ得られるというメリットがあります。

②需要が高い時期を狙う

2〜3月は進学・就職する人が多いため不動産物件の需要が高まります。年度末にすぐに売りに出せるよう、あらかじめできる範囲で準備しておくといいでしょう。そうすることで、需要のある時期を逃さずにスピーディーに広告や内見・契約の作業ができます。また、意外に知られていませんが、実はもう1つ需要が上がる時期があります。それは、「第二の繁忙期」と呼ばれる9〜10月です。秋は企業の人事異動による転勤があるため、ここでも需要が上がります。

③減価償却期間が終了するとき

減価償却とは、まず1つ目の意味として「年数が経過するごとに資産価値が低下する」という考えのことです。2つ目の意味として、「購入した年に購入額の全額を経費に計上するのではなく、分割して計上する」という経理上の専門用語の意味もあります。

減価償却費は、償却期間が終了すると経費として計上できません。そうすると、減価償却費を計上していた時期よりも不動産所得が増加してしまいます。その結果、税金が高くなる場合があります。よって、償却期間が終了するタイミングに合わせて売却することがオススメです。

④所有期間が1月1日時点で5年以上経過している場合

不動産の売却益には「譲渡所得税」が課されます。「譲渡所得税」とは具体的には「所得税」と「住民税」のことです。譲渡所得税の税率の計算方法には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つがあります。どちらになるかは不動産を所有している機関によって異なるため、以下で解説していきます。

短期譲渡所得

物件を譲渡（売却）した年の1月1日時点で物件の所有期間が5年以下のもの

長期譲渡所得

物件を譲渡（売却）した年の1月1日時点で物件の所有期間が5年を超えるもの

それぞれ売却益に課される税

	譲渡所得税	住民税
長期譲渡所得	15%	5%
短期譲渡所得	30％	9%

上記のように所有期間が5年を超えている方が売却益に課される税率が低くなるため、手元に残る利益が多くなります。よって、所有期間が5年以上経過している場合に売却する方がオススメなのです。しかし、所有期間は「1月1日の時点で」計算するということに注意しましょう。

まとめ

今回は相生市に注目して、エリア情報と不動産情報について紹介しました。相生市の人口・世帯数はともに減少傾向にありましたが、2023年に上昇を示しています。

しかし、相生市の売却価格の相場は2023年においても下落傾向にあります。今後高い上昇を示すことはあまり見込めません。相生市の不動産物件を所有している方は早めに売却を検討した方がいいでしょう。

売却する際には、今回紹介した4つのタイミングを参考にしてみてください。

【参照】

相生市公式ホームページ

相生市観光協会オフィシャルサイト　Aioi観光なび

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける