始める前に読んでほしい！兵庫県 丹波市の不動産投資情報

今回は丹波市に注目して、エリア情報と不動産情報についてまとめていきます。丹波市は季節折々の豊かな自然があることが特徴です。

丹波市の不動産物件は早めに売却を検討することをオススメします。その理由としてまず、丹波市の人口は減少傾向が続いていること、次に売却価格の相場も年々下落していることが挙げられます。丹波市で不動産投資をしようと考えている方、丹波市の不動産物件を所有している方はぜひ今回の記事を参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

加古川市はこんなところ

地理性

丹波市の面積は493.21㎢で、県内では姫路市に次いで5番目に大きな広さです。丹波地域は、丹波篠山市と丹波市の2市の区域からなっています。丹波市は兵庫県の中央東部に位置し、以下5つの地域に隣接しています。

• 西脇市
• 朝来市
• 丹波篠山市
• 多可郡多可町
• 京都府福知山市

地形は本州の骨格の1つを構成する中国山地の東端に位置し、急斜面の山々によって形作られた中山間地域で、その山々の接点を縫うようにして二大河川の源流が走っています。1つは瀬戸内海へと繋がる加古川とその上流河川、もう一つは日本海へと繋がる由良川の上流河川（黒井川、竹田川）です。また、海抜95mに位置する「水分れ公園」は本州一低い中央分水界となっています。この低地帯のおかげで、丹波地域には生物が不思議に入り混じっています。

気候は瀬戸内海型・内陸型気候に属し、年間を通して昼夜間の寒暖差が激しいことが特徴です。秋から冬にかけて丹波地域の山々で発生する朝霧・夕霧は「丹波霧」と呼ばれ、丹波地域の豊かな自然環境により一層深みと神秘性を生み出しています。

交通アクセス

阪神間からJRや自動車で1時間半〜2時間ほどの距離で、「都会に近い田舎」といった印象です。また、市内の南部地域は阪神都市圏との関わりが強く、一方で北部地域は隣接する京都府などとの関わりが強くなっています。

（例）

• 柏原駅〜三ノ宮駅間：2時間10分、1,460円
• 柏原駅〜大阪駅間：1時間40分、1,520円
• 柏原駅〜京都駅間：2時間19分、1,870円

丹波の森

「丹波の森」とは丹波市を含む丹波地域全域のことで、オーストリアの「ウィーンの森」がモデルにされています。約1,250㎢あるウィーンの森はその広大な森の中に町があり、教会やぶどう畑、集落もあります。丹波地域も総面積870㎢のうち約75％が森林で、その中に町・田畑・小川・里があると言う点で、ウィーンの森のイメージに似ていることから提案されました。

丹波地域の住民は「丹波の森」を大切に守り育てるという思いを1988（昭和63）年の「丹波の森宣言」に込め、実践してきました。その結果「日本の原風景」と言われ、現在の姿に繋がっています。

レジャースポット

丹波市は自然あふれる地域で、藤・菖蒲・あじさい・ひまわり・コスモス・せつぶん草など、年間を通して市内各地で季節の花を楽しめます。また、それらの花を見られる場所はそれぞれレジャースポットとして市民から親しまれています。

白毫寺（びゃくごうじ）

4月には桜、5月には藤、秋には紅葉が見られ、毎年「九尺ふじまつり」が開催されています。

住所：丹波市島町白毫寺709
アクセス：市島駅から車で約12分

高山寺

境内には「四国八十八ヶ所本尊」などの石仏が多数祀られており、秋には紅葉のトンネルと絨毯が参道いっぱいに色づきます。

住所：丹波市氷上町常楽50-1
アクセス：石生駅から車で約14分

川代公園

1,500㎡あるキャンプ場も併設され、長さ90mの吊り橋には桜並木が咲き誇ります。

住所：丹波市山南町谷川1110
アクセス：下滝駅から車で約4分

売却価格は下落傾向にアリ、家賃相場は？

丹波市と周辺地域の家賃の相場

	ワンルーム	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
西脇市	2.3	2.6	2.9	3.7	6.8
朝来市	3.4	3.5	5.4	5.7	5.8
丹波市	3.7	3.8	3.9	4.3	6.6
多可郡	3.8	3.9	4.0	4.4	6.2
京都府
福知山市	4.1	4.7	6.3	6.4	6.5
丹波篠山市	4.6	4.7	4.8	6.0	6.8

※物件情報サイトSUUMOより
※単位は「万円」

丹波市の売却価格の相場

• 2018年：11,600〜30,600円／m²平均19,856円／m²
• 2019年：11,500〜30,400円／m²平均19,567円／m²（昨年度から1.45%下落）
• 2020年：11,400〜30,400円／m²平均19,322円／m²（昨年度から1.25%下落）
• 2021年：11,300〜30,400円／m²平均19,089円／m²（昨年度から1.21%下落）
• 2022年：11,200〜30,900円／m²平均18,922円／m²（昨年度から0.87%下落）
• 2023年：11,100〜31,400円／m²平均18,778円／m²（昨年度から0.76%下落）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格

丹波市の家賃相場は、兵庫県内において中間あたりの価格帯と言えます。丹波市で毎年公示地価が最も高い地域は「丹波市柏原町柏原字東海老ケ畑2675番1」です。丹波市で毎年公示地価が最も低い地域の「丹波市市島町中竹田字安下926番」とでは約20,000円の差が開いています。また、公示地価の平均額は減少傾向にあり、2018〜2023年の5年間で1,078円下落しています。今後も下落する可能性が高いため、早めに売却を検討した方が良いでしょう。

人口減少続くが、世帯数は増加中。人口の動きを解説

続いて、丹波市の人口と世帯数を見ていきましょう。

丹波市の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
65,359人	64,654人	63,904人	63,159人	62,359人	61,650人

※丹波市公式ホームページ「人口・統計情報」より

丹波市世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
25,658世帯	25,796世帯	25,920世帯	25,974世帯	26,026世帯	26,239世帯

※丹波市公式ホームページ「人口・統計情報」より

丹波市の人口は減少傾向が続いています。それに対して世帯数は増加し続けています。つまり「単身世帯が増加」を示しており、これは全国的にも見られる傾向です。また、全体の人口のうち女性の方が2,000人ほど多く、65歳以上の人口は35%ほどを占めます。

「施行時特例市」と「ウェルネス都市宣言」って？

さて、人口減少が続く地方、とくに田舎で不動産投資をするとなると借り手・買い手がつくか不安ですよね？そんな方のために田舎で不動産投資をする際のメリット・デメリット、そしてポイントをまとめました。

メリット

物件が安い

田舎の物件は、都会に比べて非常に安い場合が多いです。都会の一棟アパートが購入できる予算で田舎の一棟マンションが買える場合もあります。購入価格を抑えることで利回りを高くでき、さらには毎月のローンの返済額も少なくできるというメリットがあります。

入居者を獲得しやすい

田舎には競合の投資家が少ないため、物件の差別化を図ることで入居者を獲得しやすくなります。その地域のニーズを理解してそれに合った物件を提供することが必要です。

デメリット

融資が通らない可能性がある

田舎は地価が都会よりも低いため、不動産投資ローンの融資審査に通らない場合があります。さらに地価だけでなく法定耐用年数を過ぎたり築年数が長かったりすると建物自体の価値も下がります。その場合、それらの不動産物件は担保価値が低いとみなされ、融資が下りない可能性があるので注意が必要です。

成功のポイント

さて、ここまで田舎での不動産投資のメリット・デメリットを解説してきました。デメリットがあると言えど、「どうしても田舎のこの土地で不動産投資をしたい！」という方のために、今回は5つのポイントを紹介します。ぜひ参考にしてみてください。

人口動態について

人口が減少している地域は賃貸ニーズが低く、空室リスクの懸念があります。よって、不動産投資には向きません。前述したように、丹波市は人口減少が続いています。もし丹波市で不動産投資を始めたいのなら、丹波市内でもできるだけ人口が集中している地域や、人口・世帯数が上昇している地域を選ぶ必要があります。

賃貸ニーズの有無を確認

• 近隣に大規模な商業施設がある
• 大企業の工場や大学などの教育機関がいくつもある
• 大きな病院がある
• 再開発が予定されている

上記のような地域は比較的賃貸需要が高くなる傾向にあります。しかし、企業が倒産したり大学が移転したりする可能性もあるため、賃貸ニーズが特定の施設にだけ依存しないように注意しましょう。

現地調査をする

現地に行って直に物件や周辺の調査をしましょう。物件の状態・周辺環境・競合物件の入居率や家賃相場などを確認することで、実際に入居付けできるかどうかの判断材料にできます。

駐車場の有無

田舎では都会に比べて車を所有する割合が非常に高いことが特徴です。そのため田舎では駅から遠い物件でも賃貸需要が高い傾向にあり、駐車場がある物件の方が選ばれやすくなります。とくにファミリー向けの物件は、1世帯で2台の車を所有する場合も多いでしょう。物件に駐車場が備わっていない場合は、周辺に月極制の駐車場があるか確認すると良いでしょう。

出口戦略を考えておく

出口戦略とは、「どのようにして損失を出さずに不動産を売却するか」の戦略を立てることです。田舎の不動産投資物件は金融機関から融資が受けにくかったり、買い手がつかなかったりする場合があります。そのため、出口戦略を考えた物件を選ぶことも重要です。例として「将来的に地価が上がる可能性のあるエリアは不動産物件の価値も上がり、売却益を得た時に損失が低い。」といった考え方ができます。

まとめ

今回は丹波市に注目して、エリア情報と不動産情報について紹介しました。丹波市の人口は減少傾向が続いているのに対して、世帯数は増加し続けています。

また、売却価格の相場もコロナ禍以前から下落し続けています。丹波市の不動産物件を所有している方は、早めに売却を検討してみてください。

【参照】

丹波市公式ホームページ

丹波市観光協会 まごころの宝箱

丹波市移住・定住ポータルサイト TURM WAVE

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける