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2026/04/22【門真市】不動産投資についての疑問を解き明かす！興味のある方はぜひご参考に！
- 不動産投資
- 関西
- その他
今回は、大阪府門真市の不動産投資の状況について調べ、まとめました。不動産投資とは、購入した不動産を第3者に貸し出すことで、家賃を利益として受け取る投資方法のこと。ご自身が大家になり家賃収入を受け取ることができるため、高収益物件を運営できれば、高収入を期待できます。現代社会においても人気が高く、興味を持っている方が多くいらっしゃいます。きっと、今この記事を見てただいている方の中には、「現在門真市に物件を持っており、今後は収益用物件として運用していきたい」という人や、「新たに収益用物件を購入する場所として、門真市は適切なのかどうか知りたい」という方もいらっしゃるのではないのでしょうか。今回は、幅広い視点から大阪府門真市の不動産投資にまつわる情報をまとめます。どうぞ最後までご覧ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資の概要（メリットやデメリット）
まず初めに、改めて不動産投資について概要をまとめます。家賃収入を得ることを目的として、収益用不動産を購入し運用していくことを不動産投資と言います。 不動産投資の一番のメリットは、安定した入居が続くようになれば毎月の収入源を確保できる点です。 たとえば、定年までにローン完済済みマンション（例：家賃80,000円）を3棟を保有できれば、それだけで老後の年金に不安を抱かずに毎日を過ごせるようになるということです。不動産投資も奥が深いので、少しずつ情報を整理していきましょう。
投資の種類
不動産投資には、いくつか種類があり、それぞれ目的や目標が異なってきます。
一棟買い投資（集合住宅）集合住宅を一棟購入し、家賃収入を得るために運用していく投資方法。ワンルーム投資とは違い、全部屋を運用していくことになるため、初期費用、運用費など、全て規模が大きくなります。アパートの一棟買いを希望の場合は、融資を受ける際《年収1,200万円以上、自己資産3,000万円以上》を持っていることが条件となり、マンションを一棟買いする場合はそれより高い金額を指定されるため、比較的年収が高い方におすすめの投資方法です。多くの方が相続税対策のために始めています。
一棟買い投資（戸建住宅）る点や、借家希望者の増加から比較的需要があると見込まれており、近年注目を集めている投資方法です。戸建て住宅で不動産投資を行う人の多くは中古で戸建てを購入し、流行りのリノベーションなどで付加価値をつけて貸し出し、家賃収入を得るスタイルが主流です。戸建てはファミリー層からの人気が高いため、一度入居すると長期間継続して家賃収入が見込めますし、車を利用する方も多いので、駅から遠くても十分ニーズはあります。
ワンルーム投資分譲マンションの1部屋を買い取って、家賃収入を得るために運用していく投資方法。戸建住宅や、面積の広いファミリー向けマンションを購入するとなると、大金を要するため、手軽に始めやすい投資方法と言えるでしょう。物件を管理するといえども一部屋だけなので、物件の管理がしやすい点も魅力の一つです。金融機関の融資ローンを利用すれば、若い会社員の方でも2,000万円台などの物件にチャレンジすることも可能です。
不動産投資を行うための資金作り
物件を購入する際、多くの人が不動産投資ローンを利用します。不動産投資ローンは、事業用ローンの一種であり、家賃収入からローンの返済を行っていきます。空室などによる突然の収入減少リスクなどが考えられるため、金融機関は一般の住宅ローンに比べて高めの金利設定をしてきます。不動産投資ローンは、本人の返済能力はもちろんですが、「不動産投資」として、適切な事業内容になっているかどうかも細かく審査されますので、「その投資用物件を購入することで、本当に採算がとれる見込みがあるのかどうか。」「今後将来的に継続的な運用を行うことが可能なのかどうか。」といったところが重要視されることになります。
ちなみに、不動産投資ローンと住宅ローンは、似て異なるものです。住宅ローンを組んだ状態で不動産投資を行うことは原則禁止されています。また、現在住宅ローンを組んでいる物件に住んでおり、その物件を収益物件に変える場合、住宅ローンから不動産投資用ローンへ切り替える必要があります。
大阪府門真市の魅力とは
大阪市に隣接している大阪府門真市。ベッドタウンを形成する都市のうちの一つです。門真市は、住み良い街として知られていますが、その理由の一つとして、交通アクセスの良さが挙げられます。東西には、「京阪電気鉄道京阪本線」「国道163号」が通っており、南北には「大阪中央環状線」と「大阪モノレール線」が走っている交通アクセスのいい都市です。京都、万博記念公園、伊丹空港などへのアクセスも抜群なため、暮らしやすい街として知られています。その他にも、門真市の中心的駅である、「門真市駅」付近には多くの日用品店があり、日々の買い物からお子様の学校用品を買い揃えたりと、幅広いシチュエーションで使える店舗が多く点在しています。教育機関に関しては、幼稚園6園、小学校14校、中学校6校、高等学校2校が市内に点在しており、高校卒業までお子様を同市内で子育てできる環境下にあります。
このように魅力あふれる大阪府門真市ですが、実はベッドタウンでありながら地価が高すぎない街としても知られています。令和3年時点における、平均公示地価は133,925円/平方メートルで、昨年度より上昇傾向にあります。最も地価の高いエリアは古川橋で、167,000円/平方メートルという結果が出ています。その他にも、京阪本線、大阪モノレールの駅に近いエリアほど地価が高い傾向にありますが、ベッドタウンでありながら比較的リーズナブルな価格で住むことのできる町であるといえるでしょう。「大阪の中心地へアクセスしやすいところに住みたいけど、家賃はなるべく抑えたい・・・」という方にはおすすめのエリアです。
現在の不動産投資状況
ライフルホームズがまとめた、「不動産投資用収益物件の取引内容について」を元に、現在の門真市の不動産売却情報を見ていきます。現在21件の収益物件が出ており、そのうち14件はワンルーム投資向け物件でした。他、4件はアパート、他3件は店舗・商業用施設として出ております。ワンルーム投資用物件について見ていきます。最低価格は1,480万円〜最高価格2,980万円までと、料金が幅広く設定されています。駅まで徒歩12〜15分圏内で少し離れていたり、築年数が30年ほどの物件が安く料金設定されており、駅まで徒歩3分や、築年数15年ほどの物件が1,500万円ほど高めに料金設定されていることがわかりました。次にアパートです。約5,000万円〜2億ほどと、価格が離れていますが、最高料金の物件は、築年数1年にも満たない築浅の物件であることから、新品同様の物件を手に入れられます。利回りは約6パーセント〜7パーセントです。
次に店舗用物件です。築50年以上の物件が出ており、売却価格400万〜800万円前後で売却予定です。今割は9パーセント〜12パーセントほどという結果です。
この結果から見てわかるように、現状ワンルーム投資向け物件が多く出回っていることや、初めての方でも融資を受けやすい範囲内の金額で売却価格が設定されていることがわかりました。次の章では、不動産投資を進めていくにあたり、どのようなところを注意するべきか、ご説明します。
今後のどのように不動産売却を進めていくべきか
今後、不動産投資を行っていくにあたり、以下の点が重要になります。
欲しい物件を明確に持つ
成功している方は、物件選びの時点で「どのエリアにするのか」「いくらまで初期費用を出せるか」など、ターゲット選びが明確です。価格帯も上下差が激しいため、すべてを対象としていたら、物件探しの段階で多くの時間とエネルギーを使うことになってしまいます。希望条件の決め方としては、「予算」「エリア」「賃料収入」の3条件をあらかじめ決めておき、それ以外の条件にはすべて順位を決めて、臨機応変に取捨選択していくようにしましょう。希望に近い物件かつ、ある程度の選択肢の幅がある物件を探セルため、スムーズに物件選びを進められます。
細かい収支シミュレーションを行う
大切なことは、収支シミュレーションを行うことです。不動産投資において大きなリスクとなるものが、空室の発生による家賃収入の減少や、経年劣化による修繕費です。いくら物件購入時にお安く物件を手に入れたとしても、空き部屋ができやすい環境下や、築年数が立ちすぎて魅力を感じてもらえないと、赤字になってしまいます。これらの出費リスクも含んだ収支シミュレーションを行った方が良いでしょう。どんな出費があってもご自身の不動産が収益を生めるようにするため、さまざまなリスクを想定して利回り計算を行うことが必要で
まとめ
今回は、大阪府門真市の不動産投資の状況について見ていきました。そもそも不動産投資とは何かという概要に触れ、その後は門真市の町の様子や、物件の売却状況についても触れました。門真市は公共交通機関が栄えていたり、大阪中心部へもアクセスしやすいベッドタウンであることから近年地価が上がってきている地域です。ただ、公共交通機関に頼りすぎてしまう面があるためか、駅に近い物件がとてもニーズが高いことがわかりました。最後に今後の売却の進め方について触れました。まずは、ご自身がどんな物件が欲しいのか、大事な条件をまずは3つに絞り、その後臨機応変に取捨選択をして行くこと、また条件に優先順位をつけて持っておくことで物件選びを行いやすくなることをお伝えしました。次に、細かい収支シミュレーションを行うことをおすすめします。現状だけを見て物件選択を行ってしまうことや、安い物件を手当たり次第に買う方が多くいらっしゃいますが、いろんな落とし穴が眠っています。細かくシミュレーションを行い、長い目で利益が得られるかどうかを判断してから物件を選ぶようにしましょう。最後までご覧いただき、ありがとうございました。
【参照】
【京都本線が通る住みやすい街】「門真市」の魅力を紹介！／イエモア
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
