昔ながらの住宅街「大阪府大阪市大正区」で不動産投資を始める際のポイントは？

この記事は、大阪府大阪市大正区で不動産投資を始めたい方に向け、大正区のまちの様子や賃貸経営に関する情報をまとめています。

投資物件を探す際に、そのエリアの情報を集めることは非常に大切です。
最後まで読むだけで、大正区の特徴や魅力がイッキにわかるようになっているので、ぜひご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

大正区のまちの紹介

はじめに、大阪市大正区のまちについてざっくりとご紹介します。

概要

大正区は、大阪市を構成する24区のうちの一つで、昔ながらの住宅街として知られるエリアです。
「水都」と呼ばれる大阪にふさわしい、四方を川に囲まれたまちであるのが特徴です。象徴的なのは、今でも区民の移動に使われている「渡船」があることです。大正区を囲むように「木津川」と「尻無川」が流れており、市内にある8つの渡船場のうち、7つが大正区にあります。
隣接する浪速区や西区などの都心とは少し雰囲気が異なっており、昔ながらの商店街なども多く残った、落ち着きのある下町です。

大正初期より、沖縄県からの移住者が多いのも特徴で、なんと区民の4分の1が沖縄県出身であると言われています。「東洋のマンチェスター」と呼ばれるきっかけが発祥した地でもあります。

交通手段は、大阪市営バスの利用がメインで、区内には大正駅のみが存在します。大正区は、河川や運河など水路に囲まれた地域であることから、公営渡船が数多く運航されています。

人口・面積

2022年2月1日現在の推計人口は、60,098人です。
面積は9.43㎢です。

区名の由来

大正区の区名は、木津川に架かる「大正橋（たいしょうばし）」から命名されました。なお、区名の由来となった大正橋は大正4年に竣工された橋ですが、大正区自体は、大正時代ではなく昭和7年に設置された区です。

地理

大正区は、かつて淀川水系と大和川水系に運ばれた土砂で出来た、大阪湾の三角州の一つで、運河によってさらに3つに分かれています。

北を頂点として、南の辺は約2.8㎞、南北の長さは約4㎞の三角形の形を成しています。東と南には木津川が、西には岩崎運河・尻無川が流れ、西端は大阪湾に接しています。
区の内部には、人工港湾・大正内港があります。また、木津川から分かれて、南恩加島・鶴町と船町の境界を成している木津川運河があります。

駅

大正区の交通に関する情報をまとめました。

• 鉄道駅数1駅
• バス停数57ヵ所
• 通勤通学者数29,383人

大正区は、北側に地下鉄長堀鶴見緑地線とJR大阪環状線が交わる「大正駅」があります。区内唯一の鉄道駅です。

大正駅からJR大阪駅までは約10分、地下鉄心斎橋駅までは約6分でという立地の良さから、駅周辺にはマンションが建てられています。
駅前は、普段はあまり混雑しませんが、「京セラドーム大阪」でイベントが開催されるときは、非常に混雑します。

大正区の生活便利施設や教育・医療機関

つづいて、大正区の生活便利施設や教育機関・医療機関など日常で欠かせない施設に関する情報を集めてみました。

飲食店など

• 大型小売店数6店
• 小売店数516店
• 飲食店数453店
• 図書館数1館

教育機関

大正区の教育施設数は以下の通りです。

• 幼稚園数5園
• 小学校数10校
• 中学校数4校
• 高等学校数2校

医療機関

大阪市大正区の病院数・診療所数は以下の通りです。

• 老人ホーム数6ヵ所
• 一般病院数2施設
• 一般診療所数62施設
• 歯科診療所数40施設
• 児童福祉施設数15ヵ所
• 保育所数12ヵ所

総合病院の「大阪府済生会泉尾病院」、「大正病院」をはじめとした複数の病院があるため、通院や急な病気、怪我の際にもすぐに診察ができ安心です。

区役所、警察署

大正区役所は、千島公園に囲まれた場所にある、緑あふれる区役所です。
区の中央部に位置し、大正駅からバスで約10分です。区民ホールや保健福祉センターが併設されているほか、千島公園付近には大正千島郵便局や大正警察署も集まっています。

公園、図書館など

区役所もある「千島公園」は、大正区で一番大きな公園で、大きな広場や体育館もあり、さまざまなスポーツを楽しめます。また、野球場やグラウンドゴルフ場のある「泉尾公園」も、多くの区民が利用する公園です。さらに、大阪市最大級のテニススクールである「マリンテニスパーク・北村」は、一般の方にもコートをレンタルしています。千島公園のすぐそばには「大正図書館」もあります。

主な商業施設

大正区を代表する商業施設「IKEA鶴浜」は、大阪府では唯一のIKEAで、大阪府外からも多くの人が訪れます。また、区民の生活に欠かせないショッピングセンターと言えば「千島ガーデンモール」です。モールの中には、大手飲食チェーンや小売店、ホームセンターなどがあり、生活に必要なものがほとんど揃います。

大正区のエリア別の特徴

つぎに、大阪市大正区のエリア別の特徴を見てみましょう。

空室率

• 18.2％

市内で比較すると、高くも低くもなく平均的であるため、駅周辺や築浅の物件であれば空室のリスクは最小限におさえられるでしょう。

想定利回り

• すべての物件6.3％
• 区分マンション5.9％
• 一棟マンション9.5％

利回りも平均的ですが、一棟マンションの場合やはり少し高くなります。利回りは高ければ良いというものでもないため、購入する物件の利回りと投資目標を比べてしっかり計算するべきです。

家賃相場

• ワンルーム/1K/1DK5.9万円
• 1LDK/2K/2DK8.3万円

家賃は、隣接する西区に比べると安価な傾向で、単身世帯であれば5万円台でも借りられます。

売り出し価格

• マンション（70㎡に換算した場合）2483.2万円
• 一戸建て（100㎡に換算した場合）2545.1万円
• 土地（1坪あたり）78.1万円

治安

大阪府警察発表「令和4年中の犯罪統計（確定値）」の「刑法犯罪種及び手口別発生市区町村別認知件数」を見ると、大阪市全体の犯罪発生認知総数は33,705件で、大正区は594件でした。

• 大阪市住之江区：1,051件
• 大阪市住吉区：1,300件
• 大阪市阿倍野区：1,143件
• 大阪市西成区：1,981件

他の区と比較しても、大正区はかなり犯罪件数が少なく、安全に暮らせるまちだと言えます。

土地代

2023年時点での、大正区の土地代に関するデータは以下の通りです。

最新公示地価は平均17万6611円/㎡、坪単価は平均58万3838円/坪で、前年からの変動率は+1.48％です。

宅地の平均地価は18万8285円/㎡、坪単価は62万2432円/坪、変動率は+0.23％です。
商業地の平均地価は26万4000円/㎡、坪単価は87万2727円/坪、変動率は+0.13％です。

大正区の最高価格地点は、「大阪市大正区三軒家東1-17-20」で35万5000円/㎡です。最低価格地点は、「大阪市大正区平尾1-4-38」で7万2500円/㎡です。

大正区は、大阪環状線沿線の平均地価である152万2662円/㎡を下回っており、市営地下鉄長堀鶴見緑地線沿線の平均地価である116万8340円/㎡を下回っています。

大正区内の基準点は、大阪環状線・長堀鶴見緑地線の線路に近いほど地価が高い傾向にあります。

大正区で不動産投資を始めるなら

大阪市大正区は、駅が「大正駅」の1つしかありませんが、近隣に大型スーパーやホームセンターがあり、飲食店も充実しています。
大阪市の主要な駅である梅田駅や天王寺駅まで、乗り換えなしでアクセスでき、バス一本でも行けるのも便利で良い点ですね。

また、大正区は子育て中のファミリー世代も多く、大阪市の中でも治安は良いほうだと言えます。「千島公園」や「泉尾公園」などの緑豊かな公園もあり、子どもの遊び場所にも困らないでしょう。

大正区で生活する際は、自家用車もしくは自転車やバスの利用が必須と言えます。

ただ、バス路線は「大阪シティバス」が運行しており、区内の移動や「なんば」へのアクセスも可能です。本数や種類も充実しているため、駅から少し離れていてもとくべつ不便なわけではありません。

以上のことから、大正区で不動産投資を始める際には、まず予算に合わせてどのような間取りの部屋を購入するか検討し、それに合わせてエリアを絞るのがオススメです。

ワンルームなど単身世帯向けのマンションにする場合は、大正駅の南側や大正通り沿いに絞ると良いでしょう。
少し広めのアパートやマンションを探したいときには、大正駅の北側や千島エリア・泉尾エリアに絞るのもオススメです。

【参照】

https://www.city.osaka.lg.jp/taisho/

https://tochidai.info/osaka/osaka-taisho/

https://toushi.homes.co.jp/owner/osaka/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける