「南魚沼産コシヒカリ」で有名な新潟県南魚沼市での不動産投資についてエリア分析してみた。

この記事では、新潟県南魚沼市で不動産投資を検討している方向けに、投資にあたって検討が必要な情報についてまとめてご紹介しています。
南魚沼市は、中越エリアにある人口5万人強の都市です。高い平均利回りを誇る新潟県に所在する南魚沼市について、エリア概要の紹介から人口などの投資にあたって検討すべき統計情報、学校などエリア特有の情報をまとめています。また、エリア独自の注意事項や賃料相場についてもまとめてご紹介しているため、新潟県南魚沼市で不動産投資を検討している方の、エリア分析の参考にしていただけると幸いです。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

新潟県南魚沼市のエリア概要

新潟県は大きく分けて以下の4つのエリアに大別できます。

• 上越エリア・・・上越市・妙高市・糸魚川市の3市で構成される新潟県の南西部。
• 中越エリア・・・長岡市など複数の自治体で構成される新潟県の中央部。
• 下越エリア・・・新潟市など複数の自治体で構成される新潟県の北東部。
• 佐渡エリア・・・新潟県の西部に位置する佐渡島の属するエリア。

なお、新潟県本州部分はかつて越後国と呼ばれており、上方（京都）に近い方から、上越後（かみえちご）・中越後（なかえちご）・下越後（しもえちご）と呼ばれており、上記のようなエリア分けでは、一般的に「後」を除いた名称が用いられています。

今回の記事で詳しく紹介していく新潟県南魚沼市は、中越エリアに属する都市です。 1999年から2010年まで11年間にわたって推進された「平成の大合併」により、3つの町（六日町・大和町・塩沢町）が合併して誕生しました。

南魚沼市は、お米の品種・コシヒカリの大産地として知られています。南魚沼産コシヒカリは、強い粘りと炊きあがった時の白色の輝きを特徴として、世界的に人気なブランド米です。南魚沼市としても、有名な南魚沼産コシヒカリをきっかけとして市のことを知ってもらおうと、精力的なブランディングに取り組んでいます。

参考例としては、南魚沼市が制作したプロモーション動画「南魚沼産コシヒカリ KNOW THE FUTURE」があります。
URL：https://youtu.be/Z9X9h1M2T4o

産業について

南魚沼産コシヒカリを代表例として、南魚沼市では稲作が盛んです。米以外には、スイカの栽培も有名です。南魚沼市は、越後山脈由来のミネラル豊富な雪解け水と豊かな土壌、そして、魚沼盆地特有の寒暖差により、他地域と比較しても農業に適した土地となっています。比較的農家の数の多い南魚沼市ですが、全国的な人口減少・少子高齢化の流れを受けて全体数は減少傾向にあります。ただ、近年のトレンドを見ると、兼業農家は減少している一方で専業農家は増加しているという傾向もあります。毎年10人程度の人が新たに農家としての仕事を始めているイメージです。

お米が有名な南魚沼市では、当然お米を原料とした日本酒製造も盛んです。実際に、八海醸造、青木酒造、高千代酒造などの酒造メーカーの本社・工場が南魚沼市内に位置しています。具体的なブランドとしては、鶴齢や八海山、髙千代などが知られています。

また、会社単位では、まいたけで国内トップシェアの株式会社雪国まいたけ本社・工場があります。

観光業では、広大な自然を持つ南魚沼市ではキャンプやウインタースポーツが盛んです。面積の南部分を群馬県に隣接している南魚沼市では、新潟県の中でも首都圏からのアクセスが便利で、とくに雪のシーズンには多くの観光客で賑わいます。

人口について

南魚沼市のホームページ内「住民基本台帳人口」によると、新潟県南魚沼市の総人口は、53,622人（2023年5月31日時点）であり、総世帯数は20,317世帯です。
人口減下の世帯増で単身化が進む日本ではありますが、新潟県十日町市の1世帯あたりの世帯人数は、2.63人ということです。東京都の1世帯あたりの世帯人数（1.95人）と比較すると、南魚沼市の1世帯あたりの世帯人数は、比較的高い水準に留まっていることが分かります。

【参考】
・南魚沼市ホームページ「人口・世帯数」：https://www.city.minamiuonuma.niigata.jp/docs/5943.html

また、新潟県ホームページ『住民基本台帳に基づく市町村別人口、世帯数（速報値）』によると、新潟県全体の人口および世帯数は以下の通りです。ちなみに、新潟県全体の人口は2000年以降、毎年減少しています。

【参考】
・新潟県ホームページ「住民基本台帳に基づく市町村別人口、世帯数（速報値）」：https://www.pref.niigata.lg.jp/sec/shichouson/1202835641639.html

交通機関について

南魚沼市内には、JR東日本と北越急行の2つの鉄道が走っています。JR東日本では、「石打」駅・「大沢」駅・「上越国際スキー場前」駅・「塩沢」駅・「六日町」駅・「五日町」駅・「浦佐」駅・「八色」駅の8駅が、北越急行では、「六日町」駅・「魚沼丘陵」駅の2駅が存在しています。
南魚沼市内で中心的な「六日町」駅は、南魚沼市図書館も入る駅前ロータリーのショッピングセンターRARAや、駅前商店街とを結ぶアーケードを中心に発展しており、駅の東西には六日町温泉の温泉施設や旅館が所在します。
JR東日本・上越線と、北越急行・ほくほく線が乗り入れる接続駅となっており、少し古いデータにはなりますが、2017年の乗降人員は合計2,811人でした。（JR東日本：1,794人、北越急行：1,017人）

【参考】
・東日本旅客鉄道「各駅の乗車人員（2017年度）」（https://www.jreast.co.jp/passenger/2017_05.html）（2019年4月12日閲覧）
・国土交通省「国土数値情報(駅別乗降客数データ)」（https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-v2_6.html）（2020年8月28日閲覧）

学校機関について

新潟県南魚沼市には、小学校が16校、中学校が4校、特別支援学校が1校あります。また、市内に高校は4校あります。
※いずれも、2023年5月末現在の情報です。

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新潟県南魚沼市の賃料相場

新潟県南魚沼市の賃料相場についてご紹介いたします。

新潟県南魚沼市の賃料相場（駅徒歩：15〜20分、築年数：新築）

※参照：不動産・住宅サイト SUUMO
「南魚沼市（新潟県）の賃貸マンション家賃相場・賃料相場情報」
https://suumo.jp/jj/chintai/kensaku/FR301FB035/?ar=040&bs=040&ta=15&sc=15210&ts=1&et=20&cn=0

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新潟県南魚沼市での不動産投資におけるポイント

不動産投資の市場について

新潟県は全国的にも高利回りの物件が多いエリアとして知られています。
その中でもとくに新潟市は市内の物件の平均利回りが高く、いくつかの不動産会社のリサーチでは、全国の政令指定都市の中で新潟市が最も高利回りであるという結果も出ています。

上記のように、南魚沼市の所在する新潟県は不動産投資の市場として良い市場であると言えそうです。

人口減少への対応策について

新潟県に限らず、全国の地方についても言えることではありますが、都市への流出を原因とした人口減少が社会問題となっています。
そこで、新潟県では、「夢おこし」政策プランとして、地域の活性化を目指した取り組みを積極的に展開しています。

全国的な人口減少の中で、新潟県も人口流出を食い止めるために「ふるさと回帰対策」と「若者の定住促進対策」を実施しています。評価報告書によれば、ふるさと回帰者（他県から新潟県に戻ってくる人）の数は目標値を達成していることが明らかになっています。
さらに、県外の高校生を新潟県内の大学へと誘致する目標も120％以上の達成率を示しており、地元の高校生に対しても新潟県内の大学への進学を促す目標も達成されています。これによって、18歳から22歳を中心とした大学生の人口を維持する取り組みが確認できます。
また、「安心して子育てができる環境の整備」に関しても、目標値を上回る成果を上げています。新潟県内のファミリー層が県外に流出することを防ぐため、積極的な取り組みが行われていることがわかります。

【参考】
・新潟県夢おこし政策プラン評価委員会 「新潟県「夢おこし」政策プラン 最終評価報告書」https://www.pref.niigata.lg.jp/uploaded/attachment/183375.pdf

行政の補助金等について

南魚沼市では、行政が旗振り役となって、市民の安心・安全な生活のために住宅領域に関してさまざまな支援メニューが揃っています。
ここでは一例をご紹介します。
※いずれも2023年5月末時点。

・令和5年度南魚沼市「みんな住マイル」改修補助金
市民の住環境の向上と子育て世帯の定住促進を図るため、市内の施工業者が行う住宅のリフォーム工事に対して最大25万円の補助金を交付。

・中古住宅リフォーム補助金
中古住宅の利活用を促進し、住環境の向上と定住促進を図るため、中古住宅を購入や相続または贈与で取得し、対象経費100万円以上のリフォーム工事を市内業者に発注して行う場合に最大100万円の補助金を交付。

・屋根雪除雪安全対策支援事業補助金
屋根雪除雪時の転落事故を防止するため、命綱固定アンカーなどの設置工事に対して、最大10万円の補助金を交付。

・木造住宅耐震化支援事業
地震による建築物の被害を軽減し、災害に強いまちづくりを推進するため、昭和56年6月以前に建てられた木造住宅の耐震診断や耐震改修などの費用の最大10万円補助。

【参考】
南魚沼市ホームページ「支援・補助」：https://www.city.minamiuonuma.niigata.jp/kurashitetuduki/jyutaku/shien/

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新潟県十日町市は不動産投資におすすめ？

今回の記事では、新潟県南魚沼市にて不動産投資を検討している方に向けて、南魚沼市のエリアとしての特徴や現在の状況、投資エリアとして見たときのスペックなどについてご紹介しました。
南魚沼市は、全国的に平均利回りの高い新潟県に所在しており、他地域と比較して高い利回りを期待することができるエリアです。山脈に囲まれて寒暖差の大きい日本海側の地理的条件を活かして、稲作などの第1次産業や酒造などの第2次産業が盛んで、大手企業の本社・工場も複数位置します。また、質の高い雪が降る雪山に囲まれた地形を活かして、ウインタースポーツを中心とした観光業も盛んです。これらの産業をベースとして関係人口が多くいるため、産業の発展次第で住宅需要が大きくなることも見込むことができます。
なお、北陸地方は言わずと知れた雪の多いエリアですので、賃貸物件における雪対策や、収支計画作成にあたってのコスト検討は必要です。
あなたも南魚沼市での不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。
最後までお読みいただきありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける