新潟県 新発田市で不動産投資に興味アリ？田舎での物件売買のコツ

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

新潟県 新発田市の基本情報をざっくり紹介

まずは、新発田市の基本情報について紹介します。
これを読めば新発田市がどんな特性を持つのか理解できます。

歴史

新発田市は、1947（昭和22）年に市制を施行しました。

1955（昭和30）年に五十公野・米倉・赤谷・松浦・菅谷・川東の6村、その後加治川村の一部と、さらに佐々木村と合併するなどして幾度と市域を広げてきました。
そして2005（平成17）年5月1日には紫雲寺町・加治川村と合併し、現在の市域となっています。

新発田市は、1871（明治4）年に廃藩置県がなされるまで国替えもなく、約270年という長い年月にわたって溝口侯が治めていました。
新発田城をはじめとして、藩主の下屋敷である清水園や足軽長屋などには当時の面影が残っています。

地理性

• 位置→越後平野（新潟平野）の北部
• 境を接する地域

新潟県
新潟市
阿賀野市
胎内市
北蒲原郡聖籠町
東蒲原郡阿賀町
福島県
喜多方市
山形県
西置賜郡小国町

• 面積→533.11㎢（新潟県で11番目に大きい都市）

北西には白砂青松と表される美しい海岸が広がっており、南東の山岳地帯には豊かな自然景観に恵まれた磐梯朝日国立公園・胎内ニ王子県立自然公園があります。

また、かつて「東洋一」と言われた堤桜がある加治川の水系によって潤う豊沃な土地が広がっています。
そのおかげもあり、新発田市は新潟県内有数の良質米・コシヒカリの産地でもあるのです。

気候
新発田市では夏が短く・暖かく・蒸し・ほぼ曇りであることが多いです。
また、冬は非常に寒く・風が強く・本曇りで年間を通じて湿度が高い地域です。

気温はというと、1年間で-1°C〜30°Cに変化しますが、-4°Cを下回ったり34°Cを超えたりすることは滅多にありません。

産業

• 農業

稲作が中心で兼業農家が85.8％も占めています。
最近は専業農家が増加傾向にあり、経営受託などによる中核農家へ移行しつつあります。

• 工業

大手企業の進出や食品工業団地の整備などによって、電気機械器具・米菓・漬物など順調に業績を上げています。
さらには縫製・和菓子・清酒などの産業も盛んです。

• 商業

道路網の整備によって、県庁所在地・新潟市の商圏がここ新発田市へも広がってきています。
国道7号の周辺には大型店をはじめ自動車関連会社・飲食・書籍販売・衣料品・スポーツ店など、さまざまな業種が進出しています。

人口

続いて、新発田市の人口と世帯数を見ていきましょう。

①新発田市の人口推移

新発田市公式ホームページ「町丁目字別人口、世帯数」より
単位は「人」

②新発田市世帯数推移

新発田市公式ホームページ「町丁目字別人口、世帯数」より
単位は「世帯」

上記の表から、新発田市の人口は減少しているにもかかわらず、世帯数は増加していることが分かります。
これは単身世帯の増加を示しており、全国的に増えている傾向です。

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売却価格は下落ぎみだが・・・、家賃はどれくらい？

①新発田市と周辺地域の家賃相場

物件情報サイトSUUMOより
単位は「万円」

②新発田市の売却価格

国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格

新発田市の家賃相場は、新潟県内において高い価格帯だと言えます。
新発田市で毎年最高価格の地域は「新発田市中央町2丁目甲319番6」です。
新発田市で毎年最低価格の地域である「新発田市下中ノ目字村中747番」とでは40,000円以上の開きがあります。

また、売却価格の平均額は下落する年が多く、2018〜2023年の5年間で853円下落しています。
下落傾向ではありますが、大幅な下落ではないためエリアや物件によっては利益を出せる可能性があります。

次項からは購入する際と売却する際についてそれぞれポイントを紹介します。
それでは、さっそく見てみましょう。

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田舎で購入物件を選ぶ際のポイント【3つ】

まず初めに、購入時のポイントをお伝えします。

「田舎の不動産物件は儲かるのか？」
と思う方も多いでしょう。
これから紹介する内容を購入時に押さえておくと、田舎でも不動産投資を成功させられます。

立地条件とアクセスの重要性

田舎ではインフラ整備が不十分な場合も多くあります。
そのような場合は、立地条件にとくに気をつけましょう。

都会の場合は、最寄り駅から徒歩10〜15分以内の物件が狙い目です。
しかし、田舎では駅から多少距離があっても、賃貸需要が高い地域もあります。

なぜなら、田舎は都会よりも自家用車の所有率が高く、行動範囲が広がるからです。
田舎で物件を選ぶ際は、最低でも駐車場が用意できる物件を選びましょう。

とくに、ファミリー向けの物件は、駐車場の用意が必須です。
もし駐車場が用意できない場合は、近隣の月極駐車場が多い地域を選ぶことで対策できます。

地域の特性を活かした物件の選び方

田舎での不動産投資は地域の特性を活かした物件が狙い目です。

以下のような特性がある地域の物件は賃貸需要が高い場合が多いです。

• 大学などの教育機関が充実している
• 近隣に大型商業施設や、大企業の工場などがある
• 開発が予定されている

価格と収益性のバランス

田舎の物件は利回りが高く取れる物件も多いです。

しかし、あまりにも利回りが高い物件は注意しなければなりません。

田舎の物件で相場よりあまりにも安い場合、瑕疵物件の可能性が考えられます。
瑕疵物件とは、以下のように物件に欠陥があり安く設定されている物件のことです。
瑕疵物件の例

• 事故物件
• 雨漏りや床下の痛み
• シロアリ被害による床下や柱の欠損

あまりにも相場より安いと感じる場合は、不動産会社へ詳細を聞いてみましょう。

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田舎で物件を売却する方法を【3つ】紹介

次に、田舎の物件を売却する際の方法を紹介します。

「すでに田舎に物件を所有している」
「これから購入するが、売却時の参考にしたい」
という方に知ってほしい情報です。

リノベーションする

見栄えが悪いことで売却に繋がらないのであれば、「リノベーション」を検討してみてはいかがでしょうか？

リノベーションすると必ず売却価格が上がるというわけではありません。
さらに、老朽化しすぎるとその分リノベーション費用も高くなり、損してしまう可能性もあります。

リノベーションする際は、「本当に必要なのか？」「どこをリノベーションするべきなのか？」などを不動産会社と相談してみましょう。

更地にしてから売り出す

ここで、老朽化が激しくリノベーションに多大な費用がかかってしまう場合の対処法をお伝えします。

それは「更地にして売る」ことです。

購入者がその建物自体を不要な場合、更地にすると土地の需要が上がる場合があります。
売却前に更地にする or「建物撤去の費用は売主が負担」という触れ込みで販売してみてください。

空き家バンクを使う

「空き家バンク」とは、地方自治体がその自治体内にある空き家物件の情報を提供するサービスです。

掲載物件は不動産会社で売却が難しいものが多く、価格が低い傾向にあります。
しかし、安さを求めている人にとっては貴重な情報です。

より多くの人に情報を目にしてもらうために1度利用してみるのはいかがでしょうか？
新発田市の空き家バンクの制度についてはこちらからご確認ください。

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まとめ・新潟県 新発田市で不動産投資するなら？

いかがでしたでしょうか？

今回は新発田市に注目して、エリアの基本情報と不動産情報について紹介しました。
新発田市の人口は減少しているにもかかわらず、世帯数は増加していることが分かります。
これは単身世帯の増加を示しており、全国的に増えている傾向です。

新発田市の売却価格は下落傾向ではありますが、大幅な下落ではないためエリアや物件によっては利益を出せる可能性があります。

新発田市で不動産を売買する際には、今回紹介した「田舎での物件を選ぶ際のポイント」と「田舎で不動産物件を売却する方法」を参考にしてみてください。

田舎での物件を選ぶ際のポイント

1. 立地条件とアクセスの重要性
2. 地域の特性を活かした物件の選び方
3. 価格と収益性のバランス

田舎で不動産物件を売却する方法

1. リノベーションする
2. 更地にしてから売り出す
3. 空き家バンクを使う

参照サイト
新発田市公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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