愛知県 弥富市で不動産投資するなら注意！「海抜0m地帯」を解説

今回は愛知県 弥富（やとみ）市に注目して、エリア情報と不動産情報についてまとめていきます。弥富市は海抜0m地帯であることが特徴で、名古屋市のベッドタウンとしても人気のエリアです。

ベッドタウンの街にはさまざまなメリットがありますが、海抜0m地帯では水害に見舞われる恐れがあります。今回の記事ではそれらについての解説も含め、弥富市の地理性・人口・不動産市場についても触れています。

愛知県や弥富市での不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

弥富市の基本情報

地理性

弥富市は名古屋市の西側20km圏内に位置し、以下の地域に隣接しています。

• 愛西市
• 海部郡蟹江町飛島村
• 三重県桑名市
• 三重県桑名郡木曽岬町

面積が48.28㎢で東西約9km、南北約15kmと縦に長い街です。南部は名古屋港西部臨海工業地帯を経て名古屋港の港湾海域に臨んでいます。

弥干拓で作られた地域が多く、その結果海抜0m地帯が大きく広がり、極めて平坦な地形を成しています。特に、1959（昭和34）年に起きた伊勢湾台風の際には海岸や河川の堤防が決壊して、大きな被害を受けました。「海抜0m地帯」とは、満潮時の海水の水面よりも標高が低い地域のことです。洪水や高潮・地震、さらにそれらによる津波が起きる恐れがあります。市内全体が平坦な地形である弥富市でも注意が必要です。

海抜0m地帯における不動産投資のポイント

①標高と液状化の危険度を確認

国土交通省が管理する国土地理院の地理院地図を用いて標高を色別で確認できます。標高10m以下の土地は水害を被りやすいため注意が必要です。弥富市の標高を確認してみると、なんと0mどころかマイナス表示となりました。市内全体が標高0m前後となっており、水害が発生した際にはかなり危険な地域だと考えられます。

また、海抜0m地帯の危険は洪水・津波の危険だけではありません。軟弱地盤が多いため液状化の恐れも懸念されます。2011年に東日本大震災で津波や液状化による被害が起こってからは、以前よりも土地の安全性が重要視されるようになりました。「愛知県防災学習システム」では防災マップで液状化の危険度や浸水深を確認できます。弥富市の液状化の危険度を見てみると、市内全体が赤く表示され「極めて高い」と判断されています。やはり、水害の危険度が高い弥富市での不動産経営は対策を講じる必要がありそうですね。

②一戸建てを建設する際のポイント

海抜0m地帯で一戸建てを建設する際に、洪水・津波などによる建物自体への被害を抑えるポイントを2つ紹介します。軟弱地盤である可能性を考慮し、地震による液状化で傾斜・沈下などの発生を防ぐ対策が必要です。まず、基礎を高く作り階段を設置することで玄関の位置を高く設けます。次に、盛り土をして地盤面を上げます。ちなみに、半地下の設置は災害発生時の危険度が増すため、あまり望ましくないでしょう

弥富金魚

弥富市の産業と言えば、「弥富金魚」です。生産地としてだけでなく、流通拠点としても国内有数の市場となっており、日本にいる金魚の約26種類が揃っています。

弥富金魚の始まりは、約150年前です。ある郡山の金魚商人が、東海道五十三次の熱田（名古屋市）の宿を目指す道中で、前ヶ須（弥富市）の宿場町で金魚を休ませる池を作って放しました。すると寺子屋の権十郎がその金魚を購入し、飼育し始めたことがきっかけです。

やがて明治に入ると、佐藤宗三郎によって採卵・孵化が成功し、本格的な養殖が始まりました。日本一の金魚の産地となった要因は、弥富市が木曽川下流の水郷地帯で、水量・土質ともに金魚に最適だったことが由来と言われています。

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家賃は比較的低下、売却価格は・・・

(1)弥富市と周辺地域の家賃の相場

※物件情報サイトSUUMOより
※単位は「万円」

(2)弥富市の売却価格の相場

• 2018年：31,400〜90,300円／m²平均66,167円／m²
• 2019年：31,300〜90,300円／m²平均66,400円／m²（昨年度から0.35%上昇）
• 2020年：30,200〜88,100円／m²平均66,367円／m²（昨年度から0.05%下落）
• 2021年：30,500〜89,000円／m²平均65,925円／m²（昨年度から0.67%下落）
• 2022年：30,300〜89,000円／m²平均65,842円／m²（昨年度から0.13%下落）
• 2023年：30,200〜88,100円／m²平均66,367円／m²（昨年度から0.80%上昇）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格

弥富市の家賃は、隣接する地域の中では高い方です。しかし、愛知県内においては比較的低価格だと言えます。弥富市の家賃と近い価格帯には西尾市や田原市があります。

弥富市で毎年公示地価が最も高い地域は「弥富市鯏浦町南前新田46番4外」です。弥富市で毎年公示地価が最も低い地域の「弥富市竹田2丁目103番」とでは50,000円以上の差が開いています。また、公示地価の平均額はコロナ禍以降の3年間は下落していましたが、2023年には上昇しており、2018〜2023年の5年間で200円の上昇となっています。名古屋市のベッドタウンとして知られていますが、上昇率はそれほど高くない印象です。

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人口減少するも世帯数は伸び続ける

続いて、弥富市の人口について詳しく見ていきましょう。

(1)弥富市の人口推移

※弥富市公式ホームページ「市の人口」より

(2)弥富市世帯数推移

※弥富市公式ホームページ「市の人口」より

弥富市の人口は減少傾向にあり、2018年〜2023年の5年間で571人減少しています。それに反して世帯数は年々増加しています。つまり、単身世帯の増加を示しています。この傾向は全国的に広がっており、愛知県内では弥富市の他に以下の地域でも同様の傾向が見られます。

• 碧南市
• 豊川市
• 犬山市
• 東海市
• 津島市
• 豊田市
• 蒲郡市

ちなみに、人口全体の男女比率はほぼ半々に分かれています。
2017年〜2021年における人口動向を見てみましょう。

(3)弥富市人口動向

※弥富市公式ホームページ「市統計資料」より

自然動態では自然減が続いており、徐々にその数値が多くきくなっています。2019年には他の年よりも死亡数が増えており、以降その数値が上昇を続けています。社会動態では2020年に社会減に傾いています。しかし詳細を見てみると、2020年に転入・転出ともに前年より減少しており、これには新型コロナウイルスの影響が考えられます。

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ベッドタウンとは？魅力とメリットを解説

弥富市は名古屋市のベッドタウンとして発展してきました。ここでは、「ベッドタウン」としての魅力を解説していきます。

ベッドタウンとは

大都市の近郊にあり、大都市へ通勤・通学する人の居住地となっている都市のことです。夜間人口が昼間人口を大幅に上回り、販売サービス業が肥大していることなどが特徴として挙げられます。これは、昼間に都市部の学校に通ったり、会社で働いたりする人々がベッドタウンに多く居住するためです。

ベッドタウンのメリット

①ファミリー世帯を狙える

子育てに関する制度やサービスが充実している場合が多く、とくに小学生以下の子どもを持つファミリー層にとってはとても住みやすいエリアです。また、ファミリー世帯は一度入居するとある程度子どもが成長するまでは同じ物件に居住する場合がほとんどです。そのため、オーナーは安定した賃料収入を得られます。

②学生を狙える

名古屋市内の学校に通う学生、とくに大学生にとっては学校付近に住むことが一番便利でしょう。しかし都心部は家賃が高く、手を出せないという方もいます。一方、ベッドタウンであればある程度家賃を抑えられるため、交通費を考慮しても都心部よりも安く生活できます。もちろんベッドタウンとは言え、名古屋市内の場所によっては少し遠い場合もあります。

（例）

• 名古屋学院大学 名古屋キャンパス ひびのに通う場合 ⇒ 弥富駅〜日比野駅間：約8分、300円
• 名古屋学芸大学 新栄キャンパスに通う場合 ⇒ 弥富駅〜新栄町駅間：約46分、510円
• 愛知大学 名古屋キャンパスに通う場合 ⇒ 弥富駅〜ささしまライブ駅間：約50分、540円

③周辺施設が豊富

居住エリアであるため、スーパー・ショッピングセンター・病院など生活に必要な周辺施設が充実しています。

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まとめ

今回は弥富市に注目して、エリア情報と不動産情報について紹介しました。弥富市の人口は減少傾向にあり、それに反して世帯数は年々増加しています。つまり、単身世帯が増加しているということです。

売却価格はコロナ禍以降の3年間は下落していましたが、2023年には上昇を示しました。ベッドタウンとして人気のある弥富市は、今後下落前の数値に回復することを期待できます。また、海抜0m地帯であるため、今後水害に見舞われる危険があります。弥富市で一戸建てを建設する際には、今回紹介した2つのポイントを参考にしてみてください。

【参照】

弥富市公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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