見なきゃ損！愛知県 津島市の不動産価値は下落中、投資前に要確認

今回は津島市に注目して、エリア情報と不動産情報について紹介します。津島市は1947（昭和22）年3月に県下9番目の市として誕生しました。伝統行事が数100年にわたって受け継がれる歴史ある街です。

津島市の不動産物件は早めに売却することをオススメします。なぜなら、人口減少を続けており、売却価格が下落し続けているからです。不動産価値を決める要素、価値落ちる要因についても解説しています。ぜひ、参考にしてみてください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

津島市はこんなところ

地理性

面積が25.09㎢ある津島市は名古屋市の西方約16kmのところに位置し、愛西市・あま市・海部郡蟹江町の3つの地域に隣接しています。市内の北から南にかけては日光川が流れており、古くからの住宅街と田園地帯が混在している地域です。

交通アクセス

市内を通る鉄道は名鉄津島線と名鉄尾西線の2路線のみで、駅は市内西部の津島駅と北部の青塚駅の2つしかありません。両路線は市内で津島駅を分岐点としており、名鉄尾西線は北の稲沢市方面と南の愛西市方面に向かい、名鉄津島線は東部のあま市方面と南の愛西市方面に向かいます。そのためあま市・名古屋市方面へは青塚駅から、稲沢市・愛西市方面へは津島駅から乗車すると便利です。
（例）

• 青塚駅〜名鉄名古屋駅間：19分、360円
• 津島駅〜森上駅館：13分、300円
• 津島駅〜佐屋駅：5分、230円

物件の住所によっては鉄道の利用がやや不便になるでしょう。そんな方には、「ふれあいバス」の利用がオススメです。ふれあいバスは1乗車100円で利用でき、市内全域を移動できます。全4コースが1日に4〜5本運行しています。しかし、始発便は8時00分〜9時00分と遅く、最終便は16時00分〜17時00分と早い時間です。通勤・通学で利用する方にとってはやはり鉄道駅が少ないことは大きなデメリットと言えます。

文化

津島市にはおよそ600年前から続く日本三大川祭りの一つ「尾張津島天王祭」や、国の重要文化財「堀田家住宅」を始めとする多くの文化財や古い町並みが残っています。市内で長く受け継がれ、歴史的・文化的遺産の多くに出会えます。

尾張津島天王祭

600年近くの歴史を持ち、数カ月にわたって「宵祭」や「朝祭」などさまざまな行事・儀式・神事が行われます。「津島のお天王さま」とも呼ばれる津島天王社の祭礼であり、旧暦の6月14日・15日の両日に行われています。

開扉（おみと）祭

津島神社の年間祭事の重要な祭典で、700年以上続く伝統行事です。旧暦の2月1日に春になって暖かくなり、木々が芽生える頃になると災いが起こるようになるので、斎火をもって災いを消し去ります。津島市指定民俗伝統文化財でもあります。

尾張津島秋まつり

山車の競演や、車切とからくりの奉納が行われます。また、鉦や太鼓を打ち鳴らす「石採祭」、神楽などの祭事も同時に行われます。約300年前から続いている秋まつりは豪華絢爛な山車が見どころです。

尾張津島藤まつり

津島市は昔「藤浪の里」と言われたほどの藤の名所です。そして現在毎年4月下旬〜5月上旬に行われている行事が「尾張津島藤まつり」です。会場の天王川公園には12種類・長さ275m・面積約5,034㎡の藤棚があり、期間中の夜間にライトアップされる様子が綺麗です。

続いて、津島市の人口と世帯数を見ていきましょう。

(1)津島市の人口推移

※津島市公式ホームページ「津島市の人口」より

(2)津島市世帯数推移

※津島市公式ホームページ「津島市の人口」より

津島市の人口は増減を繰り返していますが、2022年・2023年では減少が続いています。それに対して世帯数はと言うと、増加し続けています。つまり、単身世帯の増加を示しており、この傾向は全国的にも見られます。愛知県内では津島市の他に碧南市・蒲郡市・東海市・犬山市・豊田市などでも同様の傾向が見られています。

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津島市の相場事情。下がり続ける売却価格

(1)津島市と周辺地域の家賃の相場

※物件情報サイトSUUMOより
※単位は「万円」

(2)津島市の売却価格の相場

• 2019年：46,500〜102,000円／m²平均64,557円／m²（昨年度から0.55%下落）
• 2020年：45,000〜100,000円／m²平均63,700円／m²（昨年度から1.33%下落）
• 2021年：43,500〜98,000円／m²平均62,557円／m²（昨年度から1.79%下落）
• 2022年：42,600〜97,000円／m²平均62,050円／m²（昨年度から0.81%下落）
• 2023年：42,200〜97,000円／m²平均61,886円／m²（昨年度から0.26%下落）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格

津島市の家賃相場は愛知県内においてやや低めの価格帯です。1LDKなど部屋数が少ない物件であれば中間よりやや低い価格ですが、3LDKや4Kの物件に絞ると家賃相場は愛知県でもより低い価格帯となりました。

また、津島市で毎年公示地価が最も高い地域は「津島市藤浪町1丁目18番1外」です。津島市で毎年公示地価が最も低い地域の「津島市鹿伏兎町下春日台10番2」とでは約50,000円の差が開いています。また、公示地価の平均額は年々減少傾向にあり、2018〜2023年の5年間で3,028円下落しています。コロナ禍以前から下落し続けており、今後津島市の不動産価値が上昇することはあまり期待できないでしょう。

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不動産の価値を決めるものとは？

さて、津島市の売却価格は減少傾向にあることが分かりました。しかし、上記の売却価格は「公示地価」と呼ばれる土地のみの価格です。不動産の資産価値には土地と建物それぞれに価値があります。では、その不動産の資産価値にはどういった要素が加味されるのでしょうか？

資産価値の評価に関係する要素

土地の広さや形状

例えばマンションに適した土地であれば、土地の面積が広いと資産価値が高くなります。反対に、一戸建てに適した土地であれば土地の面積が広いと資産価値が低くなります。住宅設計を目的とした土地は、整形地の方が無駄なく設計しやすいため価値が高くなります。反対に、不整形地はデッドスペースが生じやすいため価値は低くなります。

建物の築年数

建物は月日が経過するごとに必ず経年劣化します。木造の一戸建ての場合、築20年ほどで価値が0円になると言われています。さらに、資産価値に大きく影響する要素が「建物の耐震性」です。旧耐震性の物件は新耐性にすることで国からの支援制度を受けられるメリットがあったり、築年数の古さによる資産価値の低下をカバーできたりします。

周りの環境や駅までの距離

コンビニ・スーパー・学校・病院といった店舗や施設が周辺に多く、生活に便利な物件は資産価値が高くなる傾向にあります。逆に、嫌悪施設が近くにある場合は資産価値が低くなりやすい傾向にあります。

※嫌悪施設・・・火葬場や産業廃棄物処理場、反社会的勢力の事務所など、その存在が周囲の人から嫌われる施設のこと

アパマンショップによると、津島市の各施設の充実は以下の通りでした。

• コンビニの数：24カ所（47位）
• スーパーの数：9カ所（35位）
• 保育所の数：1カ所（62位）
• 幼稚園の数：6カ所（31位）
• 小学校の数：8カ所（44位）
• 中学校の数：4カ所（40位）
• 高校の数：3カ所（23位）
• 病院の数：49カ所（表記なし）

また、駅や都心までの距離も資産価値を決める上で重要な要素です。前述したように市内には2駅しかありません。そのため物件の住所によっては駅まで徒歩で1時間ほどかかる場合もあります。通勤・通学で鉄道を利用する人にとってはやや不便と言えます。

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不動産の価値が下落する要因3選

では、不動産の価値はなぜ下落するのでしょうか？要因としてはさまざまなものが挙げられますが、今回は津島市に当てはまりそうな要因を3つピックアップしました。

人口減少

東京オリンピックが終了した2021年以降、国内の高齢化率は30％を超え、団塊の世代の人口が減少します。そうすると空き家が急増し、地方だけでなく東京でも住宅供給数が総世帯数を上回る現象が起きることが予想されます。このことが不動産の

株価のピークアウト

実は、株価は不動産価格と連動しています。株価が上昇することで投資余力が増え、不動産を購入する人が増加し、それに伴って不動産価格が上昇するのです。不動産価格は株式相場より流動性が低いため、株価がピークアウトしてから半年〜1年遅れで不動産価格が下落し始めると言われています。

デフレ

デフレであれば物価が下落し消費が抑えられます。その結果、不動産の価値も下落してしまいます。1990年〜2010年のマイナス成長のときにも、地価が下がりました。

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まとめ・早めの売却を

今回は津島市に注目して紹介しました。津島市の人口は増減を繰り返しながら減少傾向に傾いています。売却価格の相場はコロナ禍以前から下落を続けており、今後不動産価値が回復する可能性は低いでしょう。

津島市の不動産物件を所有している方は、早めに売却を検討してみてください。

【参照】

津島市公式ホームページ

津島市観光協会

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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