名古屋市南区の魅力とは？不動産投資を検討されている方へ

今回は愛知県 名古屋市 南区に注目して、エリア情報と不動産情報についてまとめていきます。南区は人口・世帯数が年々減少しているエリアです。しかし、売却価格の相場は年々上昇を見せており、人口減少にもかかわらず転入者が増加していることが1つの理由と考えられます。

また、南区は今後水害に見舞われる可能性が高く、災害対策が必要な地域です。今回の記事では南区における災害の危険度についても解説しています。名古屋市や南区で不動産投資をするという方は、ぜひ読んでみてください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

はじめに・名古屋市南区の基本情報

地理性

南区の面積は18.46㎢と名古屋市内では7番目に大きいエリアで、千種区や北名古屋市と同じくらいの大きさです。南区は名古屋市の南東部に位置しており、以下の5つの地域に隣接しています。

• 港区
• 熱田区
• 瑞穂区
• 天白区
• 緑区

堀川・山崎川・天白川の3つの川が区内を通っており、南部から西部にかけては浅い海を干拓してできた低地が広がっています。区の中西部は江戸時代の頃から新田開発が進み、近代には鉄鋼・金属・機械・化学などの工場が立ち並ぶ市内有数の工場地帯として発展してきました。

区の中央部には、JRや名鉄などの公共交通機関の他に、都市高速・国道1号線・名古屋環状線などの幹線道路も走っています。公共交通機関を用いた区外への移動は以下の通りです。

（例）

• 道徳駅〜太田川駅（東海市）間：11分〜31分、300円
  区内の東側にある名鉄名古屋本線から乗ると乗り換えが必須になるため、区内の西側にある名鉄常滑線から乗るとよりアクセスが良いです。
• 呼続駅〜名鉄名古屋駅（中村区）間：約13分、300円
  区内の西側にある名鉄常滑線から乗ると乗り換えが必須になるため、区内の東側にある名鉄名古屋本線から乗るとよりアクセスが良いです。
• 笠寺駅〜栄駅（中区）間：約25分、400円
  栄駅がある中区と南区は隣接していないため、金山駅で名城線に乗り換えが必須となります。

歴史

1889（明治22）年に市制が施行され名古屋市が誕生し、1908（明治41）年には南区・東区・西区・中区の4区が創設されました。しかし当時の南区の区域は現在の18.46㎢と異なり、現在の熱田区・港区の区域を中心とした広大な区域でした。

その後現在の南区の基盤を作ったのは、1921（大正10）年に呼続町や笠寺村が南区に編入されたことがきっかけです。その頃まで南区の西部には広大な水田が広がっており、名古屋の都市部に農産物を供給する農業地帯でした。その後昭和にかけて、商工業の発展とともに水田地帯が工業地帯へと変化していき、昭和に入ると軍需産業の中心だった重工業が南部臨海工業地帯を形成したことで急発展していきました。

また、1959（昭和34）年9月26日に東海三県を襲った伊勢湾台風（台風15号）によって名古屋市も大きな被害を受けました。とくに南区では、高潮によって流された名古屋港の貯木場の木材が住宅地を襲い、その結果死者・行方不明者1,417人という甚大な被害を受けています。

観光スポット

南区には見晴台遺跡を始めとした遺跡が数多く存在し、笠覆寺・富部神社などの神社仏閣や旧東海道の笠寺一里塚といった史跡も残る歴史ある街です。

日本ガイシスポーツプラザ（旧名古屋市総合体育館）
国内有数の規模を誇り、各種スポーツ競技やコンサート・イベントなどの他に「南区区民まつり」が開催され、多くの人々が訪れます。
住所：南区東又兵ヱ町5丁目1番地の16

笠覆寺（りゅうふくじ）
創建は733（天平5）年という古く、名古屋城を中心に恵方が巡る「尾張四観音」の1つです。
住所：南区笠寺町上新町83

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売却価格は上昇中。家賃はいくら？

続いて、南区の相場を見てみましょう。

(1)南区と周辺地域の家賃の相場

※物件情報サイトSUUMOより
※単位は「万円」

(2)南区の売却価格の相場

• 2018年：94,400〜182,000円／m²平均128,710円／m²
• 2019年：94,000〜188,000円／m²平均130,915円／m²（昨年度から1.71%上昇）
• 2020年：93,100〜194,000円／m²平均132,924円／m²（昨年度から1.53%上昇）
• 2021年：91,100〜195,000円／m²平均133,305円／m²（昨年度から0.29%上昇）
• 2022年：91,800〜198,000円／m²平均139,038円／m²（昨年度から4.30%上昇）
• 2023年：95,400〜217,000円／m²平均147,305円／m²（昨年度から5.95%上昇）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の公示地価のみの調査価格

南区の家賃相場は愛知県内で比較的低価格だと言えます。南区で毎年公示地価が最も高い地域は「名古屋市南区鳥栖2丁目904番」です。南区で毎年公示地価が最も低い地域の「名古屋市南区笠寺町字市場56番」とでは2023年時点で約120,000円の差が開いています。また、公示地価の平均額はコロナ禍直後の年でも上昇傾向にあり、2018〜2023年の5年間で18,595円上昇しています。 実際に南区で売り出されているマンションには以下のような物件があります。

※物件情報サイトSUUMOより

実際に成約する際には提示されている販売価格から値下げされる場合もあるため、成約価格よりも平均で5％ほど高く設定されています。

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人口減少するも、転入者増加中

続いて、南区の人口と世帯数を見ていきましょう。

※名古屋市公式ホームページ「区別人口の長期推移」より
※南区公式ホームページ「南区の統計（人口など）」より

※名古屋市公式ホームページ「区別人口の長期推移」より
※南区公式ホームページ「南区の統計（人口など）」より

上記の表から南区の人口・世帯数は年々減少しており、2022年の1世帯あたりの人員は2.11人でした。また、2022年10月時点での南区の65歳以上の人口は南区全体の約3割を占めています（名古屋市「年齢5歳階級別人口」より）。 さらに、自然増減では年々出生数が落ちているのに対し、死亡数が上がっているため自然減の傾向が続いています。一方、社会増減では転出数が転入数を上回る社会減の年が多く見られていましたが、2013年からは主に社会増に転じています。つまり、人口は減っているもののここ数年は転入者が増えているということです。

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災害における今後の危険度

駿河湾以西の太平洋岸の沖合にある南海トラフを震源とする「南海トラフ巨大地震（マグニチュード8〜9）」の発生確率が、今後30年間で70〜80％と予想されています（気象庁より）。また、「昭和東南海地震」「昭和南海地震」の発生から約80年が経過していることから、南海トラフ巨大地震の発生はかなり切迫している状態です。南海トラフ巨大地震の被害想定において南区での最大クラスの被害想定は最大震度7、死者数約1,400人と推計されています。 さらに、区域の南部から西部にかけて浅い海を干拓してできた低地が広がっており、津波や液状化の被害だけでなく洪水や高潮による浸水被害が懸念されています。実際に、「愛知県防災学習システム」を利用して南区で災害が起きた場合の危険度を見てみましょう。

震度

区域のほぼ全域が震度6弱で、道徳駅や本星崎駅付近は震度6強を示しています。

液状化

区域の約半分は液状化の危険度が低いと示されています。しかし、日本ガイシアリーナや呼続駅などの付近は危険度が極めて高いと示されており、区域の広範囲に点在しています。

津波波高

南区では約3.2mとなっており、堀川に近い道徳駅付近や天白川に近い本星崎駅付近でもその数値はほぼ変わりません。 ※津波波高（つなみはこう）・・・海岸線における津波の高さのことで、船舶や養殖筏など海上にあるものに対して使う。

浸水深

道徳駅付近では2m前後となっており、もしこの高さの津波が南区に到達するとほとんどの人は飲み込まれてしまうことが想像できます。 ※浸水深（しんすいしん）・・・地盤から津波痕跡までの高さのことで、家屋や防潮林など陸上にあるものに対して使う。 南区の避難所には小学校・中学校・高校・コミュニティセンターなど54カ所が指定されています。通勤・通学の利便性だけでなく、南区では避難所への利便性も考慮すると良いでしょう。

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おわりに

今回は愛知県 名古屋市 南区に注目して、エリア情報と不動産情報についてまとめました。南区の人口・世帯数はともに減少していますが転入者数は増加しています。それもあってか、区内の売却価格の相場は年々上昇を見せています。 南区は地震発生時には水害に見舞われる可能性が高い地域です。南区での不動産投資を検討している方は、物件の災害対策にかかるコストも考慮しながら物件選びをしましょう。

【参照】

南区公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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