相場上昇中！愛知県 東海市での不動産投資は低価格で始めやすい

今回は東海市に注目して、基本情報と不動産投資の情報についてまとめていきます。東海市は鉄とランが有名なエリアで、現在不動産価値が上昇しています。東海市の不動産物件を購入しようと検討している方は早めに購入することをオススメします。 不動産価値が上昇している理由として①利便性に対して低価格である、②再開発事業の影響が考えられます。今回の記事ではその理由の詳細についても解説しています。愛知県や東海市での不動産投資を行っている方、これから始めようという方はぜひ最後まで読んでみてください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

東海市の基本情報

東海市の面積は43.43㎢あります。知多半島の西北端に位置しており、以下の5つの地域に隣接しています。

• 東海市
• 名古屋市
• 大府市
• 知多市
• 知多郡東浦町

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東海市の基本情報

市内の主要駅となる太田川駅から都心部や空港までのアクセスは良好で、通勤・通学に便利な地域です。

（例）

• 太田川駅〜名古屋駅間　鉄道で約20分
• 太田川駅〜栄駅間　鉄道で約30分
• 太田川駅〜中部国際空港駅間　鉄道で約26分

現在の東海市は、市域の北部に位置していた上野町と南部に位置していた横須賀町が合併し、1969(昭和44)年4月1日に誕生しました。現在は東海市の2つの特徴である「鉄とランのまち」として知られています。 まず、東海市は中部圏最大の鉄鋼基地を所有しています。愛知県の主要な工業地域である「名古屋南部臨海工業地帯」の一角を形成する産業上の拠点都市としての役割を果たしているのです。その歴史は、1939（昭和14）年に現在の愛知製鋼が従来の干拓地である北新田に電気炉を建設したことから始まりました。 1958(昭和33)年には「東海製鉄所」を中京地区に誘致することが決まりました。そこで、既に埋め立てが開始していた場所に製鉄所の建設が決まり、海が埋め立てられて製鉄所ができたことで「鉄鋼のまち」として大きく発展を遂げました。さらに、中部国際空港の開港や伊勢湾岸道路の完成以来、物流拠点としても注目されています。日本製鉄株式会社を始めとして愛知製鋼株式会社・大同特殊鋼株式会社などの企業が臨海部に立ち並んでいます。 次に、東海市は全国一の花王国・愛知県の中でも有数な洋ランの生産地です。洋ランの他にフキ・たまねぎ、いちじくなど全国有数の産地として誇れる農産物が多くありますが、その中でもとくに洋ランは種類豊富でオリジナル品種も生産されています。毎年1月下旬には展示・即売会を行う「東海フラワーショウ」が開かれ、市内外から多くの人が訪れています。

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市内の人口動態。転出超過の傾向にアリ

続いて、東海市の人口と世帯数を見ていきましょう。

(1)東海市の人口推移

※東海市公式ホームページ「人口の推移」より

(2)東海市世帯数推移

※東海市公式ホームページ「人口の推移」より

東海市では人口が微減していますが、反対に世帯数は増加していることが分かります。つまり、「単身世帯が増加している」ということです。これは全国的に見られる傾向で、愛知県内では東海市の他にも豊田市・犬山市・蒲郡市などでも同様の傾向が見られます。単身世帯が増加することでワンルームや1LDKなどのマンション・アパートの需要が増えるので、注意したいポイントの1つです。 続いて自然増減・社会増減に注目して見てみましょう。まず、自然増減は2012年には484人で自然増でした。以降自然増を維持し続けているものの、その数値は年々減少していき2021年には自然増減は3人となりました。次に社会増減は2012年には778人で社会増でしたが、こちらも自然増減同様に年々減少していき2021年には−559人で社会減となりました（※東海市公式ホームページ「人口移動状況」より）。つまり、東海市の人口減少は社会減である「転出超過」が原因の1つだと分かります。 これに関して、2020年3月に策定された「第2期東海市総合戦略」でも触れられています。転出先として最も多い地域が名古屋市です。次に東海市に近い知多市・大府市が続いています。愛知県以外への転出は、東京都の他に同じ東海地方の岐阜県・三重県があります。

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東海市の家賃・売却価格の相場はどうか？

(1)東海市と周辺地域の家賃の相場

※物件情報サイトSUUMOより
※単位は「万円」

(2)東海市の売却価格の相場

• 2018年：60,000〜125,000円／m²平均89,329円／m²
• 2019年：60,300〜128,000円／m²平均89,886円／m²（昨年度から0.62%上昇）
• 2020年：60,300〜128,000円／m²平均89,886円／m²（昨年度から変動なし）
• 2021年：60,000〜132,000円／m²平均91,821円／m²（昨年度から2.15%上昇）
• 2022年：61,200〜142,000円／m²平均94,217円／m²（昨年度から2.61%上昇）
• 2023年：63,000〜161,000円／m²平均101,724円／m²（昨年度から7.97%上昇）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の公示地価のみの調査価格

東海市の家賃相場は、市の周辺地域ではやや高い相場ですが、愛知県内においては中間あたりの相場と言えます。東海市で毎年公示地価が最も高い地域は「東海市大田町蟹田122番1」です。東海市で毎年公示地価が最も低い地域の「東海市富木島町新道才79番1」とでは2023年時点で100,000円近く差が開いています。また、公示地価の平均額は上昇傾向にあり、2018〜2023年の5年間で12,395円も上昇しています。とくに2022年〜2023年にかけては7.97%とかなり大幅に上昇しており、2023年の地価平均動率は愛知県内の市町村中で最も高い結果となりました（愛知県 市区町村別平均価格・平均変動率一覧表「令和5年地価公示」より）。

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相場が上がっている理由2つ

相場が上がっているということは、それだけ需要も上がっているということです。では、なぜ東海市の相場は上がっているのでしょうか？ その理由としてまず考えられることが「利便性に対して低価格である」ということです。前述したように、東海市から都心部へのアクセスは良好で生活においても便利な地域です。その一方で都心部に近い割にはまだ地価や売却価格の相場は安く、家賃もその分低くなっています。現在「低価格」であるからこそ、都心部の近くに住みたい人や物件の購入費を抑えたいという人からは需要が生まれます。そうした需要が集まることで家賃や売却価格が上がってしまうので、現在の東海市は「都心部に近いが、低価格で購入できる需要のあるエリア」と言えます。 実際、名古屋市の中でも比較的家賃相場が近い中川区と2023年の売却価格の相場を比べてみると、中川区は平均135,533円／m²なのに対して東海市は平均101,724円／m²と30,000円近く差が開いています。売却価格が安ければ投資を始めやすく、かつ需要のある地域なので今のうちに購入することで初期費用を抑えられるでしょう。 次に考えられる理由として、再開発事業の影響です。東海市では現在、太田川駅の玄関口に位置するエリアに約34.4haの区域を整備する「東海太田川駅西土地区画整理事業」が進んでいます。そしてその事業において「プロロジス」という企業から事業提案されたプロジェクトが「プロロジス東海太田川プロジェクト」です。 このプロジェクトでは、「プロロジスパーク東海1」と「プロロジスパーク東海2」という計画が進んでいます。「プロロジスパーク東海1」では約72,800㎡の敷地に延床面積約154,600㎡、5階建てのマルチテナント型物流施設の開発が予定されています。ダブルランプウェイによって敷地内は一方通行となり、スムーズな車両動線を確保できると期待されています。 また、「プロロジスパーク東海2」では約29,300㎡の敷地に延床面積約63,700㎡、4階建てのマルチテナント型物流施設の開発が予定されています。1階と3階にトラックバースを設けることで、スロープで大型車両が3階にアクセス可能な設計となる予定です。 両施設では入居企業の事業継続性にも配慮して、最新鋭のマルチテナント型物流施設の仕様に基づいた防災設備・就業環境が整えられる予定です。このプロジェクトで行われるのは物流関連だけの開発ではありません。街ににぎわいを生み出すための施設の整備など、両施設の敷地内に新しい機能・仕組みの導入が検討されています。それぞれの施設の竣工はプロロジスパーク東海1は2025年冬、プロロジスパーク東海2は2026年夏を予定しています。これらの開発が東海市の不動産価値をさらに上げることが期待されます。 ※ランプウェイ・・・多層階の倉庫などでトラックを階上に直接乗り上げ、上下階の間を自走して荷物を積み下ろしするための走路。 ※トラックバース・・・物流センターや倉庫などにおいて、荷物の積み下ろしをするためにトラックを駐停車しておくスペースのこと。

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結論・今後も価値が上がる可能性は大きい

今回は東海市に注目して、基本情報と不動産投資の情報についてまとめて紹介しました。東海市の人口は減少傾向にありますが、反対に世帯数は増加しています。その中でも転出超過が目立ちますが、「人口減少」という現状に反して東海市の売却価格の相場は上昇傾向です。 その理由として、①利便性に対して低価格である、②再開発事業の影響が考えられます。東海市の不動産価値は今後も上昇していく可能性が高いと考えられます。東海市は愛知県内の都心部へのアクセスも良く、不動産投資の初期費用を抑えたいという方にオススメしたいエリアです。ぜひ、愛知県東海市での不動産投資を検討してみてください。

【参照】

東海市公式ホームページ

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