不動産価値は低め？愛知県蒲郡市の不動産投資情報をまとめてみた

今回は愛知県 蒲郡市（がまごおりし）に注目して、エリア情報と不動産情報についてまとめていきます。蒲郡市は海に近いことが特徴で、産業や生産物もそれに関連したものが突出しています。

結論から言うと、蒲郡市の不動産的価値は低いと考えられます。理由は以下の3つです。

• 人口減少の傾向
• 家賃周辺地域よりも低価格
• 売却価格が減少の傾向にある

今回の記事では、その詳細の他に蒲郡市の地理性や政策についても触れています。蒲郡市での不動産投資を検討している方はぜひチェックしてみてください。

• 人口減少の傾向
• 家賃周辺地域よりも低価格
• 売却価格が減少の傾向にある

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

蒲郡市はこんなところ

蒲郡市の姿勢は1954（昭和29）年に始まり、2014（平成26）年に市制60周年を迎えています。

主な産業・工業

蒲郡市は早くから織物・繊維ロープ工業が発展し、昭和40年代には工業製造出荷額のうち、繊維関連が約80％を占めるほどでした。その後ニーズの変化や工業の多様化によって、相対的に繊維関連の比率も低下しました。しかし、現在でも蒲郡市の工業分野において繊維産業はトップを維持しており、繊維ロープ製造業界では全国シェア40％と日本一の生産量を誇っています。繊維ロープとは、さまざまな合成繊維を素材にしたロープのことです。ナイロン・ポリプロピレン・ポリエチレンなどの素材から成り、海運・造船・漁業など海に関連することに関わっている海に近い蒲郡市を支える重要な産業です。繊維ロープは明治初期に始まると言われており、形原地区に主に集積しています。繊維産業の他に、鉄工業も盛んです。蒲郡市では、大正時代から昭和初期に漁業や線産業の発展を支える工業として始まりました。

地理的特徴

愛知県の東南部に位置する蒲郡市は面積が56.96㎢あり、以下4つの地域に隣接します。

• 岡崎市
• 豊川市
• 西尾市
• 額田郡幸田町

渥美（あつみ）半島と知多（ちた）半島に囲まれた海に接する観光地で、三河（みかわ）湾国定公園に指定されています。「三河湾国定公園」は1958（昭和33）年に指定され、県内の11つの自然公園のうち最も歴史が古い公園です。

市の南には三河湾、市の中央には南北にかけて西田川がかかっています。また、市の境界をなす山々は約400メートルの高さが連なるなど、自然環境の多い土地です。以下が市内でも有名な山々です。

• 御堂山
• 五井山
• 貧乏山
• 砥神山

さらに、蒲郡市は温泉地であることをご存知でしょうか？実は、約47kmある海岸線沿いに県内有数の温泉地が4つもあります。それぞれが海と山に近いため、山の上からの景色を眺めたり三河湾を一望できたりする癒しスポットです。

蒲郡市内の温泉地

• 蒲郡温泉
• 三谷温泉
• 形原温泉
• 西浦温泉

さらに、蒲郡市は温泉地であることをご存知でしょうか？実は、約47kmある海岸線沿いに県内有数の温泉地が4つもあります。それぞれが海と山に近いため、山の上からの景色を眺めたり三河湾を一望できたりする癒しスポットです。

気候の特徴

気候はどうかというと、温暖な気候の海に面する街で冬に雪が降っても積もることはほとんどありません。雨もあまり降らず1年のうちの10%程です。しかし、そんな気候を生かした特徴があります。蒲郡市といえば、温暖な気候を活かしたフルーツ栽培が盛んなことで有名です。その中でもとくに温室みかん・露地みかんの栽培が盛んで、みかんの生産高は国内で佐賀県に次いで2位を誇っています。また、蒲郡オレンジパークは農業と観光を結び付けることで、地域農業者と都市生活者のふれあいの場となっています。以下のようなフルーツ狩りが年間を通して行われ、観光客が訪れています。

蒲郡オレンジパークで行われるフルール狩り

• いちご狩り　1月上旬〜5月上旬
• メロン狩り　6月中旬〜9月下旬
• ぶどう狩り　6月下旬〜7月下旬
• みかん狩り　10月〜12月

以下、「がまごおりの統計 令和3年度」から 地目別土地利用面積の割合（2022年時点）

• 森林　30.3％
• 宅地　22.1％
• 農用地　14.8％
• その他　32.8％

5年間の用途別農地転用面積（H28〜R2）
504,745㎡のうち、住宅敷地が49.1％を占める

文化

蒲郡市の竹島近くは、大正時代から東海地方指折りの「保養地」として多くの人々に親しまれていました。中でも市内の観光の中心的存在で数々の文豪たちが利用したというのが、旅館「常磐館」です。その眺めを求めた人々の中には、志賀直哉・三島由紀夫・谷崎潤一郎・川端康成などがいます。そんな日本の文人たちに愛された常磐館の趣を再現したのが、「海辺の文学記念館」です。実際に使用されていた照明器具や、100年前からある置き時計などが大正時代のレトロな雰囲気を出しています。さらに、「時手紙」というサービスでは未来の自分や大切な人に向けて手紙を送れます。

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蒲郡市の人口の動き

続いて、蒲郡市の人口と世帯数を見ていきましょう。

(1)蒲郡市の人口推移

※蒲郡市公式ホームページより

(2)蒲郡市世帯数推移

※蒲郡市公式ホームページより

上記の表から、蒲郡市の人口は減少していますがそれに反して世帯数は増加していることが分かります。つまりは、単身世帯が増加しているということです。この傾向は全国的に見られ、愛知県内においては犬山市でも同様の傾向が見られます。

また、「がまごおりの統計 令和3年度」を見ていくと、人口減少の原因として自然減の傾向にあることが挙げられます。2014（平成26）年〜2020（令和2）年において蒲郡市では自然減が続いています。それに反して、社会増減はというと若干の社会増の傾向にあります。ちなみに、流出先として目立っているのは豊橋市・岡崎市・豊川市の3都市です。
※自然減・・・出生数と死亡数の差による人口の増減を「自然増減」と言い、死亡数が出生数を上回ると「自然減」と言う。

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移住・住宅の支援制度が豊富

蒲郡市では、移住や住宅に関する支援が充実しています。今回はそのうちの3つを紹介します。

移住支援金

国・愛知県・蒲郡市が共同で移住支援金を支給する制度で、単身で60万円・世帯で100万円の支援金を得られます。東京23区（通勤者または在住者）から蒲郡市へ移住し、移住支援金対象の求人に就業または起業した方向けの制度です。

三世代同居近居住宅支援補助金

新たに3世代で同居・近居するために、住宅の新築・リフォーム・購入する方に費用の一部を補助する制度です。世代間で支え合うことで、子育て・介護における不安や負担を軽減する居住環境を作ることを目的としています。条件によって最大30万円の補助金が出ます。

空家利活用事業費補助金

「蒲郡市空家・空き店舗バンク」に登録された物件を対象に、該当する空家の家財処分・リノベーション工事をする場合の費用に対し補助金を交付する制度です。
リノベーション工事補助金：条件に応じて最大30万円の補助金が交付されます。
家財処分補助金：補助の対象家財処分費に対し、最大10万円の補助金が交付されます。

蒲郡市では、上記以外にも6つの住宅などに関する支援制度があります。また、移住・住宅だけでなく子育て・教育・仕事に関する制度も豊富です。

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しかし、売却価格の相場は減少傾向に!?

移住・住宅に関する支援制度が豊富と聞くと、人口増加に期待ができ、売却価格の相場も上がっていきそうだと感じませんか？ しかし、実際は前述したように人口減少が続いています。売却価格の相場は家賃相場と一緒に以下で見てみましょう。

(1)蒲郡市と周辺地域の家賃の相場

※物件情報サイトSUUMOより

(2)蒲郡市の売却価格の相場

• 2018年：37,100〜91,000円／m²平均66,964円／m²
• 2019年：36,400〜90,200円／m²平均65,221円／m²（昨年度から約2.60%下落）
• 2020年：35,800〜90,300円／m²平均64,693円／m²（昨年度から約0.81%下落）
• 2021年：35,100〜90,300円／m²平均63,971円／m²（昨年度から約1.12%下落）
• 2022年：34,600〜90,500円／m²平均63,479円／m²（昨年度から約0.77%下落）
• 2023年：34,400〜91,100円／m²平均63,050円／m²（昨年度から約0.68%下落）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の公示地価のみの調査価格

愛知県内における蒲郡市の家賃相場は、かなり低価格であると言えます。蒲郡市で毎年公示地価が1番高いエリアは「蒲郡市新井町南290番」です。蒲郡市で毎年公示地価が1番低いエリアである「蒲郡市五井町西郷29番1」とでは60,000円弱の差が開いています。公示地価の平均額としては年々減少傾向にあり、2018〜2022年の4年間にかけて3,914円下落しています。

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まとめ・早めに売却を検討するべき

今回は蒲郡市に注目して、エリア情報と不動産情報について紹介しました。蒲郡市の不動産物件を所有している方は、早めに売却時期を検討することをオススメします。

• 人口減少の傾向
• 家賃周辺地域よりも低価格
• 売却価格が減少の傾向にある

上記の3つの理由から、蒲郡市の不動産的価値は低く、今後上がる可能性も低いと考えられます。「売却した方がいい」とはいえ、少しでも高く売り、損をしないために、不動産会社を複数検討したり売却後のキャッシュフローなどをよく検討したりした上で売却してください。売却価格の相場の確認には、今回使用した国土交通省の「地価公示・都道府県地価調査」を利用してみると詳細な地域に絞って相場を確認できます。ぜひ利用してみてください。

【参照】

蒲郡市公式ホームページ

愛知県蒲郡市移住促進サイト いいじゃん蒲郡

蒲郡市観光協会公式サイト がまごおり、ナビ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける