新潟県 湯沢町で注意したい不動産投資の落とし穴。リゾマンに注目

こんな悩みはありませんか？

「湯沢町について知りたい」
「中越エリアや湯沢町で不動産投資を始めたい」
「湯沢町の格安リゾートマンションの購入を検討している／所有している」

今回の記事はこのような悩み・考えがある人にオススメです。
今回は新潟県 南魚沼郡 湯沢町（ゆざわまち）に注目して、エリアの基本情報と不動産情報についてまとめていきます。

湯沢町は古くは旧三国街道の宿場町として栄えていましたが、昭和に入るとスキーと温泉の町としての顔を持ち合わせるようになりました。

そんな湯沢町の不動産投資について結論から言うと、湯沢町の不動産は早めに売却した方が良いと考えられます。
なぜなら、湯沢町は人口8,000人を切る小さな町で、売却価格の平均額は2018〜2023年の5年間で2,233円下落しているからです。

この記事では、湯沢町についてだけでなく、リゾートマンションの音しあわについても理解できます。

実際に湯沢町で不動産を売買する前に、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

新潟県南魚沼郡湯沢町についての基本情報【4つ】

まずは、湯沢町の基本情報について紹介します。
これを読めば湯沢町がどんな特性を持つのか理解できます。

地理性

• 位置→新潟県の最南端かつ関東と新潟市のほぼ中間
• 境を接する地域
  新潟県
  南魚沼市
  十日町市
  中魚沼郡津南町
  群馬県
  吾妻郡中之条町
  利根郡みなかみ町
  長野県
  下水内郡栄村
• 面積→357㎢（新潟県で15番目の大きさ）

気象

• 年間降水量：2,105.5㎜
• 最高気温：35.6℃
• 最低気温：-8.5℃
• 平均風速：1.9m/s
• 最大風速：10.5m/s
• 1日の最大降雪量：65㎝

交通

湯沢町内の鉄道駅

• 越後湯沢駅
• 越後中里駅
• ガーラ湯沢駅
• 土樽駅
• 岩原スキー場前駅

また、各方面からは新幹線を利用して以下の時間でアクセス可能です。

• 新潟から・・・約50分
• 東京から・・・ 最短約70分
• 金沢から・・・約2時間50分
• 新大阪から・・・約3時間40分

人口

続いて、湯沢町の人口と世帯数を見ていきましょう。

①湯沢町の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
8,147	8,087	8,057	7,974	7,954	7,938

湯沢町公式ホームページ「人口・世帯」より
単位は「人」

②湯沢町世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
3,817	3,812	3,892	3,900	3,962	4,043

湯沢町公式ホームページ「人口・世帯」より
単位は「世帯」

上記の表から、湯沢町の人口は減少傾向にあることが分かります。
しかし、世帯数に着目してみると、2020年からは増加傾向にあります。

これは単身世帯の増加を示しており、全国的に増えている傾向です。

売却価格は下落続き。家賃相場はいかに？

①南魚沼郡と周辺地域の家賃相場

	1R	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
中魚沼郡	ー	ー	ー	ー	ー
南魚沼郡	2.6	3.2	4.9	5.0	6.2
南魚沼市	2.9	ー	ー	5.0	6.2
群馬県利根郡	3.8	4.0	4.3	5.0	6.2
長野県下水内郡	3.8	4.0	4.3	5.0	6.2
十日町市	3.8	4.0	ー	8.2	8.3
群馬県吾妻郡	4.2	5.0	5.9	6.0	7.1

物件情報サイトSUUMOより
「ー」は表示価格なし
単位は「万円」

上記の表を見てみると、湯沢町がある南魚沼郡と隣接する周辺地域との家賃相場を比べてみると、南魚沼郡はかなり低めの価格帯だと分かります。

また、新潟県内においても南魚沼郡の家賃相場はかなり低い価格帯だと言えます。
しかし、間取りを「1LDK/2K/2DK」以上のマンションに絞ると中間よりも高い価格帯となりました。
より高い家賃収入を得たい場合は、間取りが「1LDK/2K/2DK」以上の部屋が多いマンションに絞ると良いでしょう。

②湯沢町の売却価格

	最低価格	最高価格	平均価格	昨年度との差
2018年	23,000円/m²	45,300円/m²	30,567円/m²	ー
2019年	22,500円/m²	44,300円/m²	29,900円/m²	2.18%下落
2020年	22,100円/m²	44,300円/m²	29,633円/m²	0.89%下落
2021年	21,700円/m²	43,400円/m²	29,067円/m²	1.91%下落
2022年	21,300円/m²	42,800円/m²	28,633円/m²	1.49%下落
2023年	21,000円/m²	42,500円/m²	28,333円/m²	1.05%下落

国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格

湯沢町で毎年最高価格の地域は「南魚沼郡湯沢町湯沢1丁目8番6」です。
湯沢町で毎年最低価格の地域である「南魚沼郡湯沢町大字神立字宮林558番3」とでは20,000円ほどの差があります。
また、売却価格の平均額は下落する年が多く、2018〜2023年の5年間で2,233円下落しています。

これらのことから、湯沢町の不動産は早めに売却した方が良いと考えられます。

湯沢町は人口8,000人を切る小さな町ですが、若い方は知らない意外な一面があります。
次項で確認してみましょう。

実は「リゾートマンションが建ち並ぶ町」そのワケとは？

湯沢町は、実は1990年代のスキーブームでリゾートマンションが急増した地域なのです。
しかし、現在はそれらのリゾートマンションが「負の遺産」「負動産」と呼ばれるほどに価格が暴落してしまっています。

リゾートマンションが負の遺産と化したワケとは

バブル期には年間1,000万人の観光客がスキー目的で押し寄せていました。
当時は首都圏からの観光客があまりにも多かったそうです。
そのため湯沢町は「東京都湯沢町」という異名を持つほどでした。

スキーのために湯沢町を訪れる人たちの需要に応えるため、町内には大量のリゾートマンションが建設されました。
しかし、スキーブームの終焉とバブル経済の崩壊を迎えると日本には失われた20年と呼ばれる不景気が到来しました。

それによって湯沢町だけでなく、日本国内全体の情勢は一気に変わってしまいました。
その結果、需要のないリゾートマンションが平成になっても破格で売れ残ったのです。
それらは「バブルの負の遺産」とも言われてきました。

コロナ禍の到来によって変化も・・・

しかし、コロナ禍によってその状況は一転しました。

テレワークや在宅ワークが可能になったことで、地方の環境が良く、広い不動産に目を向ける人が増えたことが要因となって湯沢町のリゾートマンションの需要がここ数年で増加しています。

湯沢町に限らず、1時間前後で都心へ通える湘南・伊豆・軽井沢方面などのリゾート地でも同様の現象が起きています。

スキーシーズン以外の需要も高い

湯沢町は「スキーの街」という印象が強いですが、実はそれ以外の時期でも需要の高い町なのです。
温泉・川遊び・トレッキング・釣り・ロックフェスティバル・夏祭りなど、スキー以外にもリゾート地としての要素を兼ね備えています。
そのため1年を通して湯沢町の不動産は動いているそうです。

実際に不動産取引価格情報検索で2022年第1四半期〜2022年第4四半期の湯沢町の不動産取引を見てみると3月・6月・9月と冬以外の時期に取引が行われています。

リゾートマンションに潜む落とし穴【4つ】

維持費が高い

リゾートマンションにはプールやサウナ・大浴場などの共用施設が備わっている場合がほとんどです。
それらの施設を維持するには普通のマンションより維持費が高くついてしまいます。

老朽化対策のための費用がかさむ

現在ある格安のリゾートマンションは築30年以上のものが多く、老朽化しています。
そのため修繕するための費用がかさんでしまいます。

物件購入時に、維持費に加えて修繕費や耐震工事などの資金も考慮して自己資金や融資の額を決めると良いでしょう。

コンスタントに家賃収入が得られない

一般的にリゾート地は季節性が強いため、マンスリーマンションの形態を取ることも少なくありません。
よって、通年で家賃収入を得ることは難しいでしょう。

しかし、前述したように湯沢町は年間を通して魅力が多い町です。
マンスリー契約でも、毎月新しい借り主を獲得できれば家賃収入もある程度期待できると考えられます。

一度購入したら売るのが困難

多くの投資家が上記のようなリスクを認識しているため、リゾートマンションは買い手が少ない状況にあります。
そのため、リゾートマンションは空き部屋が多く供給過多に拍車がかかっているのです。

長期間売却できないままでいると、高い維持費を払い続けなくてはならず、赤字が進む一方です。
別荘地における投資対象が必ずしもリゾートマンションが良いとは限らないので、一般家庭向けの住宅マンションや一戸建てに投資物件を絞ってみるのも良いでしょう。

まとめ・湯沢町の不動産は早めに売却を

いかがでしたでしょうか？

今回は湯沢町に注目して、エリアの基本情報と不動産情報について紹介しました。
湯沢町の人口は減少傾向にあることが分かります。
しかし、世帯数に着目してみると、2020年からは増加傾向にあります。

また、売却価格の平均額は下落する年が多く、2018〜2023年の5年間で2,233円下落しています。
このことから、湯沢町の不動産は早めに売却した方が良いと考えられます。

湯沢町は人口8,000人を切る小さな町です。
しかし、かつてはスキー場として人気を誇り多くのリゾートマンションが建設されてきました。

スキーブームやバブルが過ぎるとリゾートマンションの価格は暴落しましたが、コロナ禍に入りその状況も少しずつ変化していきています。

ただ、リゾートマンションには共通して落とし穴があります。

1. 維持費が高い
2. 老朽化対策のための費用がかさむ
3. コンスタントに家賃収入が得られない
4. 一度購入したら売るのが困難

これらの落とし穴は人気のリゾート地でも付きまとうリスクです。

ぜひ、湯沢町での不動産投資の参考にしてみてください。

参照サイト
湯沢町公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける