売却価格急上昇！雪国・新潟県 妙高市で不動産投資はできるのか？

こんな悩みはありませんか？
「妙高市について知りたい」
「上越エリアや妙高市で不動産投資を始めたい」
「豪雪地帯で不動産投資をするのは不安」
今回の記事はこのような悩み・考えがある人にオススメです。

今回は新潟県 妙高市（みょうこうし）に注目して、エリアの基本情報と不動産情報についてまとめていきます。

妙高市は三方を山に囲まれた、国内でも有数の豪雪地帯です。
平野部や山間地では米づくりが盛んで、極上の酒を製造しています。
近年はハイテク技術における産業や、スキー場などの観光開発も進んでいます。

結論から言うと、妙高市の不動産を売買するのは様子見した方が良いでしょう。
なぜなら、人口は減少しているものの、9%も上昇しているからです。

この記事では「豪雪地帯でよくある質問」を紹介しています。
ぜひ、不動産投資の参考にしてみてください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

新潟県妙高市の基本情報をまるっとお届け

まずは、妙高市の基本情報について紹介します。
これを読めば妙高市がどんな特性を持つのか理解できます。

地理性

• 位置→新潟県の南西部
• 境を接する地域
  新潟県
  上越市
  糸魚川市
  長野県
  長野市
  飯山市
  上水内郡
  北安曇郡
• 面積→445.63㎢（新潟県で12番目の大きさ）

光明子の面積は新潟県の総面積の3.5%を占めています。

日本百名山の秀峰妙高山をはじめとした火打山・斑尾山などの緩やかな傾斜地は、広大な妙高山麓の高原丘陵地帯を形成しており、北東部には高田平野が広がり海へと続いています。
妙高山麓一帯は妙高戸隠連山国立公園に属し、市内は雄大な自然の景観と四季折々の変化に富んでいます。

気候

妙高市の気候の特徴といえば、冬の多雪です。

これは日本海側気候の影響に起因します。
12月〜2月に西高東低の典型的な冬型の気圧配置が天気図に現れます。
シベリアからの冷たく乾燥した北西の季節風が日本海上で湿気を吸うことで、帯状の雪雲に発達して日本列島を通過します。

そのとき最初にぶつかるのが「妙高山」「火打山」「焼山」、「大毛無山」などの頚城連峰です。
雪雲は山に沿って吹き上げられ、冷え込んで妙高市に雪をもたらします。

交通網

交通基盤については、「えちごトキめき鉄道」が妙高市内の中央部を走っており、市内には北新井駅・新井駅・関山駅・妙高高原駅があります。
これらの駅から上越妙高駅まで行くと、北陸新幹線を利用し東西へのアクセスが可能となります。
また、上信越自動車道・国道18号をはじめとした幹線道路も利用可能です。

（例）

• 妙高高原駅〜春日山駅間：約48分、790円
• 妙高高原駅〜新潟駅間：約43分、850円
• 妙高高原駅〜糸魚川駅間：約1時間16分、2,230円
• 妙高高原駅〜新潟駅間：約3時間、5,350円
• 妙高高原駅〜東京駅間：約3時間、8,660円
• 妙高高原駅〜名古屋駅間：約4時間9分、7,780円
• 妙高高原駅〜新大阪駅間：約5時間8分、12,070円
• 妙高高原駅〜博多駅間：約7時間38分、21,760円

特産品

• 高原野菜・・・とくにトマトは甘味の強さが特徴的
• 米・・・つややかで程よい粘り気に、しっかりとした甘味が広がるのが特徴
• 蕎麦・・・妙高市には幻の蕎麦と言われる昔から受け継がれてきた蕎麦があり
• 日本酒・・・3つの酒蔵が市内にあり、豊富な湧水を生かした美味しい味わいが人気
• 笹寿司・・・笹の葉のうえに酢飯と具材をのせた郷土料理
• スゲ細工・・・妙高市の文化財に指定されている民芸品

人口

続いて、妙高市の人口と世帯数を見ていきましょう。

①妙高市の人口推移

妙高市公式ホームページ「妙高市の人口」より
単位は「人」

②妙高市世帯数推移

妙高市公式ホームページ「妙高市の人口」より
単位は「世帯」

上記の表から、妙高市の人口・世帯数ともに減少傾向にあることが分かります。
ただ、世帯数は2020年のみ増加しており、その後再び減少に転じています。

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売却価格が9%UP！？気になる家賃相場は・・・

①妙高市と周辺地域の家賃相場

物件情報サイトSUUMOより
単位は「万円」

新潟県内における妙高市の家賃相場は、基本的に低い価格帯です。
しかし、間取りを「1LDK/2K/2DK」のマンションに絞ると中間あたりの価格帯となり、「3LDK/4K～」のマンションに絞ると中間よりも高い価格帯となりました。

②妙高市の売却価格

国土交通省地価公示・都道府県地価調査より＿公示地価のみの調査価格

妙高市で毎年最高価格の地域は「妙高市朝日町1丁目393番18」です。
妙高市で毎年最低価格の地域である「妙高市大字関山字新林4843番1」とでは30,000円以上差があります。

また、売却価格の平均額は下落する年が多く、2018〜2023年の5年間で120円下落しています。
しかし、2022〜2023年にかけては9%以上も上昇していることがポイントです。

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豪雪地帯の不動産投資でよくある質問【4つ】

妙高市は国内有数の豪雪地帯です。
そんな雪国で不動産投資をするとなると、積雪した場合のオーナーとしての対応が気になりますよね？

「雪が積もる度に対応に追われるんじゃないのか」
「素人なのに除雪作業をしないといけないのか」
など、気になる方も多いのではないかと思います。

今回は、そんな読者の皆さんのよくある疑問にお答えします。

Q1.賃貸物件や駐車場の雪かきは誰がやるのか？
A1.基本的に、オーナーや管理会社に除雪作業の義務はありません。

「管理費を受け取っているのに除雪作業をしなくていいのか？」
と思う方もいるのではないでしょうか？

しかし、一般的に管理費や共益費が充てられているのは、共有部分です。
「オーナーが共有部分の雪かきをするかどうか」は管理費や共益費に除雪費用を含んでいるかどうかで変わってきます。

契約書などに雪かきについての明記がない限り、オーナーや管理会社に雪かきの義務はありません。

Q2.雪はどこに捨てるべき？
A2.基本的には、通行の邪魔にならない敷地内の隅に寄せる or 自治体が指定する雪捨て場

「いずれ溶けるからどこでも捨ててよいのでは？」
と思いそうですが、実は雪を捨ててはいけない場所があります。

雪を捨ててはいけない場所

• 道路
• 下水道
• 川（国や自治体が設置した河川敷の雪捨て場を除く）

交通に支障をきたすものを道路に放置することは法律で禁止されています。
雪かき後の雪も交通の妨げとなるため、道路に捨てられません。
また、下水道や近くの川もつい捨てて良いと思いがちですが、そこも実は捨ててはいけません。

これらは法律で禁止されており、違反すると罰金または懲役が課せられるので注意しましょう。

また、法律で罰せられることはないとしても、他の人の敷地や駐車場前・空き地などに雪を捨てるとトラブルに発展してしまう可能性があるため注意が必要です。

Q3.賃貸戸建ての雪かきは誰がやるのか？
A3.賃貸戸建ての雪かきも基本的に借主が行います。

基本的に、賃貸戸建てのすべての管理は借主の義務となります。
草むしりや外壁の掃除などの日常的な管理は、借主に任せているオーナーがほとんどです。

集合住宅であれば管理費や共益費を払うことで、オーナーが共有部分の維持・管理します。
一方、賃貸戸建ての場合は共有部分などがないので雪かきも借主がしなければいけません。
ただし、契約内容によっては借主とオーナーのどちらが雪かきの義務を負うのか異なる場合もあります。
事前に契約内容をしっかりと確認するようにしましょう。

Q4.雪おろし中に屋根が壊れた場合の費用は誰が負担するのか？
A4.借主が通常の使い方・管理をしているか or いないかによる

「雪の重みで屋根が抜けてしまうため自分で雪おろしをしたら、屋根が壊れてしまった」
というケースも十分に考えられます。

この場合、大家さんの「修繕義務」と借主の「善管注意義務」がポイントです。

※修繕義務・・・賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負う（民法第606条）
※善管注意義務・・・債権の目的が特定物の引渡しであるとき、債務者はその引渡しをするまで善良な管理者の注意を持ってその物を保存しなければならない（民法第400条）

つまり、以下のようにまとめられます。

Q5.そもそも、なぜ雪かきが必要なのか？
A5.危険度が増すからです。

雪かきをしなかった際に起こる危険

• 外出時に凍った雪で滑って転倒する可能性
• 家の中から外に出られなくなる
• 積もった雪から泥棒が2階に侵入してくる
• 駐車場から車を出せなくなる

上記のようなことが起こる可能性を防ぐために、雪かきをする必要があるのです。

Q6.正しい除雪の方法とは？
A6.以下の手順をご参照ください。

1. 雪が固まっていない朝7～9時の間に行う
2. 少しずつ切り出しながら雪を滑らすように運ぶ
3. タイミングは天気の様子を見て雪がやんだときで良い

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まとめ・妙高市での不動産売買は様子見がオススメ

いかがでしたでしょうか？

今回は妙高市に注目して、エリアの基本情報と不動産情報について紹介しました。
妙高市の人口・世帯数ともに減少傾向にあることが分かります。

また、売却価格の平均額は下落する年が多いものの、2022〜2023年にかけては9%以上も上昇しています。
人口は減少しているものの、9%も上昇しているとなると今後妙高市の不動産を売買するのは様子見した方が良いかもしれませんね。

妙高市は国内有数の豪雪地帯なので、妙高市で不動産投資をする場合は独自の雪国ならではの悩みが出てくるでしょう。
そのような時は、今回紹介した「よくある質問」を参考にしてみてください。

参照サイト
妙高市公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける