【愛知県清須市】不動産投資って始めるべき！？気になる情報を徹底解説！

今回は、愛知県清須市について調査してきました。愛知県清須市は愛知県の西部にあり、尾張平野の中心として栄えている地域です。地形は比較的平坦かつ、水辺にも恵まれており、四季折々の風景が楽しめる場所として知られています。愛知県清須市にすでに物件を構えていらっしゃる方、もしくは、これから物件を買い清須市内での不動産投資を行おうとしている方は多いのではないでしょうか。不動産投資を始める上で、大切なことは何かご存知ですか？どんなところが重要になるのか、すでにはっきりとわかっている方って意外と少ないのではないのでしょうか。できるだけ多くの不安要素を潰し、多くの方が「清須市で不動産投資をしてみたいな」と好奇心を持っていただけるよう、全力で情報をまとめます。最後までぜひご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

愛知県清須市ってどんなまち？

清須市の面積は、17.35平方キロメートル。名古屋市北区、西区とほぼ同じ広さです。名古屋市方面のアクセスが良いことから比較的人口が多く、令和5年3月1日時点の人口は69,137人です。面積に対する人口密度の高さから、人気の高いエリアであることがわかります。都会過ぎることもなく田舎感を感じさせない、程よい環境下で生活できます。

生活に関するお店情報

大型小売店9店、百貨店1店、小売店381店、飲食店210店、公民館4館、図書館1館があります。特にスーパーマーケットはエリア内に点在しているため、普段のお買い物に困ることはありません。名古屋市方面へのアクセスも良いため、清須市内だけではなく、市外へショッピングに出かける方もいます。

清須市の教育施設

幼稚園1園、小学校8校、中学校4校、高等学校1校、大学1校があります。清須市には、「トヨタ」直営の専修学校「トヨタ名古屋自動車大学校」があり、就職率ほぼ100％、トヨタ系企業への就職率は約9割ということから、愛知県ならではの進路選択ができるところも魅力ですよね。また、清須市には愛知医療学院短期大学があり、学生街としての一面もあります。学校と地域が連携し、学生が安全かつ健やかに過ごせるように活動を展開しています。

交通機関情報

清須市内には、5つの路線が走っており、11ヶ所の駅が点在しています。各方面にアクセスしやすいところが魅力です。また、市内には一回百円で乗車可能なコミュニティバスが走っているため、日常的に利用できる公共交通機関も充実しています。道路も整備されており、高速道路・環状自動車道・16号線・6号線が走っています。IC・JCTも多いため、車移動が多い方にとっては非常に便利な立地です。

家賃相場と変動状況について

清須市における標準的な物件の賃料は、2020年〜2023年の間で約3.2%程度上昇しており、年間の内訳は、1年目1.2%、2年目0.7%、3年目1.3%となっています。近隣地域へのアクセスのしやすさなどを含む「住みやすさ」の点から、近年地価が上がってきていると考えられます。清須市の所在している愛知県全体における変動率（2.62%）とほぼ同等の水準であり、近隣地域においては、名古屋市西区5.6万円、名古屋市中村区5.6万円、一宮市4.4万円、北名古屋市4.3万円 、あま市4.44万円という相場状況なので、愛知県内で物件を探している方にとっては選択肢に入れてもらいやすい状況であると言えるでしょう。間取り別に考える「清須市の現状の家賃相場」としては、ワンルーム4.88万円、1K4.44万円、1DK3.2万円、1LDK5.9万円、2K4.76万円、2DK5.32万円、2LDK6.48万円 、3K5.5万円、3DK6.35万円、3LDK 9.82万円という結果になっています。学生が多く住む街であるため、価格の低さを想定していたものの、ワンルーム、1Kの家賃は標準的です。公共交通機関へのアクセスのしやすさから家賃が赤目に設定されている可能性があります。あくまで目安にはなりますが、売り出す際もバスや電車の駅が近いところ、かつ5万円前後の家賃設定を行うことで、ニーズに合った価格設定ができることでしょう。

投資用物件の売却状況

ライフルホームズによる収益用物件の売却状況を調査しました。現状、清須市では戸建1件、アパート3件、マンション4件が売却に出されている状況です。以下、建物別にまとめました。

戸建賃貸

現状1件の投資用物件が出ています。築58年、木造戸建、建物面積83.96平方メートルの物件で、名鉄名古屋本線須ケ口駅から歩いて5分の場所にある物件が、価格450万円、利回り14.7％という内容で売り出されています。歩いて5分というところが魅力的ですが、築年数の関係で値段としては控えめに設定されているようです。

一棟売りアパート

6戸毎で2,800万円（利回り10％前後）〜12戸毎で1億1,500万円（利回り8％前後）までと幅広い価格設定がなされています。駅まで徒歩10分圏内の物件が多く、築年数もここ30年以内の物件が多い印象です。尾張星の宮駅付近の物件は比較的リーズナブルですが、新清州駅付近の物件は、その5倍以上の初期費用が必要になるためご自身の目的とする投資ゴールに向けて、どこまでの初期投資をするのかは、あらかじめよく考えておいた方がいいと言えるでしょう。

一棟売りマンション

一棟5,000万円（利回り9.7％）〜1億1,800万円（利回り8％）まで幅広く展開されていますが、前述の一棟売りアパートと同様尾張星の宮駅付近の物件は比較的安く、新清州駅付近の地価が高めに設定されています。駅まで徒歩5分〜15分圏内が妥当で、築年30年〜40年くらいのS造物件が主流のようです。総戸数7戸までの場合9,000万円以内で入手できそうですが、新清州付近で総戸数12戸以上のマンションを買うとなると、1億2,000万円〜となりそうです。

清須市で不動産投資を成功させるには？

さて、全章で売却状況を見ていきましたが、いかがでしたでしょうか。思ったよりリーズナブルだな、思っていた条件の物件がないな、などそれぞれ感想が出てきたでしょう。つまり、その引っ掛かりこそが、あなたの不動産投資人生を大きく左右します。
実際、不動産投資を成功させるためには、物件選びが何よりも大切です。一見、利回りが高そうな物件に見えたとしても、立地が悪いと入居者が決まらず、空室で赤字になってしまいます。全章で見た物件も、売れ残り続けている可能性だって考えられますよね。いかに住民のニーズを想定して、好条件の物件を見つけられるかどうかが大切なポイントになります。購入時に気を付けたいポイントについて紹介していきます。

①立地

全章で取り上げた物件もそうでしたが、中心部の物件や駅から近い物件はとてもニーズがあります。投資の成功率も自ずと高くなります。一方、交通の便が悪い物件の場合、入居者が集まりにくいというデメリットがあります。特に清須市の場合公共交通機関が多いので、車を使わないと生活できないエリアの物件を購入すると将来的に失敗する恐れがあります。また、付近の施設や、治安の良さにも注意が必要です。特に、墓地、葬儀場といった嫌悪施設が近くにあることで、入居を嫌う方も多くいますので、リスクを最大限に避けるためにも注意が必要です。

②物価状況

たとえ好条件の物件があったとしても、物件が値上がりしている時期に購入すると、不動産投資が失敗に終わる場合があります。今後さらに物価が高くなっていくことが予想されますので、早めに購入しておくほうが手堅いかもしれません。

③築年数

築年数が浅いほど、修繕費がかからず維持費が安上がりになるというメリットがあります。最近は築年数が経っている物件をあえて選び、リフォームをするというスタイルが流行りではありますが、ベースがすでに古びてしまっているため、物件としての永続性というところでは「良い」と言い切れないでしょう。また、後述しますが、物件はある程度のところで買い替えを行い、さらに好条件な物件を手にしていくことで大きな利益を生めるようになります。その際、ご自身が最初購入した時よりさらに築年数が経っている物件を売ろうとしても、なかなか値がつかず損をしてしまいかねません。常に長い目を見て判断していくことが大切です。

これらの①〜③の条件をクリアしていくためには、なかなかリッチな物件を入手する必要が出てきましたね。初めて不動産投資を行う人にとっては、最初の一歩に躊躇する人もいるでしょう。不動産投資を、すべて自己資金で行うと基本的に失敗のリスクはありません。ただ、金額の面で物件を妥協すると空室のリスクができます。うまく融資を利用して始めることをオススメします。後ほど詳しく説明します。

不動産投資の将来像

不動産投資においては融資をうまく使うことで、より大きな効果をだせます。例えば、自己資金が5,000万円あったとします。自己資金だけを使って中古の5,000万円の物件を購入する選択肢もありますが、自己資金に加えて銀行から5,000万円の融資を受ければ、1億円の物件を購入するという選択肢が増えます。この2つの選択肢の共通点は同じ金額の自己資金で始めようとしていますが、銀行から融資を受けた方が、より世の中的にニーズの高い物件を購入できますよね。つまり、投資効果も倍に高まるということです。

では少しシチュエーションを変えます。仮に、購入物件の上限額を一定にする場合、どのように働くのか見てみましょう。まず、1つ目は、5,000万円の物件を自己資金のみで購入するという選択肢、もう1つは5,000万円の物件を3,000万円の自己資金と2,000万円の融資で賄うと言う選択肢を設けるとします。利益だけを純粋に見ると自己投資で全てを賄った方が金利がかからず、利益率を上げられます。ただ、不動産投資で大切なことは、「長い目で見て運用すること」です。長期的に見ると、銀行融資を受けて自己資産を少し残しておくことで、残りの2,000万円を次の投資に充てられるので、次回の投資の幅が広がりますよね。これをレバレッジ効果と言います。レバレッジとは、少ない力で大きな力を得ることを意味します。です。小さな力（自己資金）に大きな力（借入金やローン）を加えることで相乗効果により高収益を上げられるようになることを指します。「レバレッジ効果」を働かせることで、より多くの利益を産めます。

清須市の場合、移住や定住のニーズのある地域だからこそ、少額の自己資金で手軽な物件を購入するよりも、多くの人のニーズに合った物件を妥協せずに選んでこそ成果が出ると考えます。そのためには、融資を受けるなどしてレバレッジ効果を働かせることがオススメです。皆様の豊かな投資生活のためにも、ぜひご参考ください。最後まで読んでいただきありがとうございました。

【参照】

清須市公式ホームページ

清須市の賃料相場

清須市の市場調査データ

清須市の特徴

清須市の収益用物件

清須市の住みやすさと子育て環境

清須市の家賃相場や空室率

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける