駐車場経営は個人の方がいいの？

今回の記事は、このような方にオススメです。

• 「駐車場経営したい方」
• 「駐車場経営に興味がある方」
• 「駐車場経営に不安がある方」
• 「駐車場経営について知りたい方」

この記事では、駐車場経営について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

個人で駐車場経営を行う種類

土地の有効活用には多くの形態が存在しますが、その中でも比較的手軽に始められる方法として注目を集めているのが駐車場経営です。その手軽さと低いリスクから、「ローコスト・ローリスク」と評価されています。土地を有効に活かしたいと考えている方にとって、月極駐車場の経営を検討することは有益かもしれません。このコンテキストでは、個人が駐車場経営を行う場合の異なる経営形態や方式について詳しく紹介いたします。

経営形態

まずは、2つの経営形態についてご紹介します。

月極駐車場

月極駐車場とは、駐車スペースを月単位で貸し出す形態を指し、オーナーは賃借人から月単位で安定した収入を得る仕組みです。月極駐車場には様々なタイプが存在し、アスファルト敷きの青空駐車場や砂利道の青空駐車場、タワーパーキング、機械式駐車場などが挙げられます。特に個人が経営する場合には、アスファルト敷きまたは砂利道の青空駐車場が一般的です。月極駐車場は繁華街から住宅街まで様々な場所で利用されており、アパートやマンションなどの賃貸経営と比較しても、立地に関係なく需要が見込まれます。例えば、駅から遠く不便な立地であっても、需要が予測される場合には投資の検討が可能です。

コインパーキング

コインパーキングは、時間制で利用者に駐車スペースを貸し出す形態であり、賃料は地域や場所によって異なりますが、通常は分単位での利用時間を計算します。この形態の特徴として、1日の最大料金や夜間料金の設定が一般的であり、これによって利用者にお得感を提供しています。主に駅前や大型商業施設の周辺など、一時的な駐車需要が見込まれる場所に多く設置されます。コインパーキングは需要の集中するエリアにおいて、柔軟な時間単位の利用が可能な駐車スペースを提供することで、利用者に便利さと利便性を提供しています。

経営方式

続いては、3つの経営方式についてご紹介します。

個人経営方式

個人経営方式は、駐車場の募集から契約、賃料の徴収、解約まで、全ての業務がオーナー自身によって遂行される方法を指します。この経営形態では、賃料全額がオーナーに還元されるため、経営効率が向上すると言えます。ただし、個人で経営することにより、広告活動において集客率が低下する可能性や、駐車場内での事故や賃料未払いなどのトラブルに対処する必要が生じる可能性もあります。また、日々のメンテナンス作業もオーナーが責任を持って行う必要があります。このように、個人経営方式は収益を最大限に引き出せる一方で、様々な課題にも直面することが考えられます。

管理委託方式

管理委託方式は、駐車場経営を専門の管理会社に委託する経営形態を指します。この方式では、オーナーは賃借人とのやり取りや駐車場の運営全般を管理会社に一任することができ、自らの負担を軽減することが可能です。一方で、管理委託料として賃料の一部（通常は5から10％程度）を管理会社に支払う必要があります。経営効率は個人経営方式に比べて下がることがありますが、特に複数の駐車場を所有している場合には効果的な方法と言えます。管理会社に業務を委託することで、専門的な知識や経験を生かし、駐車場経営を円滑に進めることができます。

一括借り上げ方式

一括借り上げ方式は、所有するすべての駐車場の経営をまるごとサブリース会社に委託する経営形態を指します。この方式では、管理委託方式と比較して手数料がやや高めの15から20％程度支払われる必要がありますが、大規模な駐車場での効果があり、管理が煩雑な場合に頻繁に選択されます。一括借り上げ方式の特長は、稼働台数にかかわらず安定した賃料が確保できることです。この手法は、所有者が複数の駐車場を所有しており、それらを統一的に一つのサブリース会社に委託する際に有益です。デメリットとして手数料がやや高い点が挙げられますが、安定性と経営の合理化が期待できる特性があります。

駐車場経営の主な仕事内容

経営の初期準備

駐車場経営には、車両の利用が絶えず入退場が頻繁に行われるため、一般的には管理が複雑であるとの先入観が存在します。しかし、十分な準備を行うことで、実際には管理業務はそれほど難易度が高くないこともあります。最初に重要なのは、駐車場経営に適した土地の整備や必要な機材の導入です。舗装はコンクリートを使用したり、コインパーキング方式を選択する場合は精算機の設置などが必要です。また、駐車場料金の設定も不可欠です。周辺の相場価格を注意深く調査し、適切な価格帯を設定することが重要です。設定料金が周囲よりも高すぎると、利用者が減少し、駐車場料金による収益が得られなくなる危険性があるため、慎重な調整が求められます。

契約者からの賃料集金

駐車場には時間貸しと月極の2つの主要な種類が存在し、それぞれの賃料集金方法が異なります。時間貸しのコインパーキングなどでは、通常はコインパーキング専門業者に委託して運営することが一般的です。この場合、業者は一定の料金をオーナーに支払い、駐車場の売上にかかわらず安定した収入を提供します。一方で、月極駐車場では、オーナーが直接運営することも一般的です。賃借者がオーナーの指定口座に賃料を振り込むなどのシステムを導入することで、賃料の確実な回収が行えます。

さまざまなトラブル対応

駐車場経営において、発生するトラブルへの迅速で効果的な対応が重要な業務の一環です。具体的なトラブルとしては、駐車場内での事故や釣り銭切れ、利用者からの問い合わせなどが挙げられます。多くの駐車場が24時間営業しているため、夜間のトラブルにも迅速に対応する必要があります。夜間の照明対応や周辺の壁への接触事故、騒音や排気ガスによる近隣住民とのトラブルも想定されます。

特に重要なのは、不正駐車利用に関するトラブルへの対処です。盗難車や所有者の不在などにより、駐車場に車が放置されることがあります。これにより駐車スペースが占拠され、売上に悪影響を及ぼす可能性があります。このようなトラブルには早急な対応が求められます。

清掃作業や機材点検

駐車場経営において、駐車場内の清潔さは利用者や契約者の集客に大きな影響を与えるため、日常的な清掃が欠かせません。駐車場内の機材もトラブルを引き起こさないよう、定期的な点検が欠かせない業務となります。機材のトラブルは、適切な定期メンテナンスによって未然に防ぐことができますが、そのためには専門的な知識が必要です。従って、機材の管理に関しては専門業者に依頼し、適切なメンテナンスを行うことが重要です。

決算や確定申告

駐車場を土地活用し、駐車料金から得た収入は確定申告が必要です。事業所得、雑所得、不動産所得がある場合は、毎年定められた時期に確定申告を行い、納税する必要があります。全ての業務を自己管理することも可能ですが、本業が別にあったり時間が制約されている場合は、税理士に依頼することで確定申告だけでなく、売上の集計や決算などの業務もまとめて任せることができます。これにより、スムーズで正確な事務処理が行われ、適切な納税が行われるでしょう。

駐車場経営のメリット

少ない初期費用で始めることが可能

駐車場経営は、アパートや建物の新築が不要なため、賃貸経営に比べて初期費用が少なく済むという利点があります。経営を開始するために必要な初期費用を抑えながら、駐車場経営をスタートできるので、資金調達の負担が軽減され、リスクを最小限に抑えつつ安定的な収入を得ることができる土地活用の方法です。

短い準備期間で開始できる

駐車場経営には、素早く始められるという利点があります。賃貸経営では、新しい建物を建設する場合、建物を建てるまでの時間がかかりますし、手ごろな物件を見つけるにも時間がかかることがあります。しかし、駐車場経営なら、土地の整備と必要な設備を整えるだけで、迅速に事業を開始できます。

メンテナンス費用を抑えれる

駐車場経営におけるメンテナンス費用の節約も、そのメリットの一環です。賃貸経営においては、建物や設備の日常的なメンテナンス費用がかさむだけでなく、住宅が経年するにつれて修繕費用が増加することがあります。一方で、駐車場経営では大規模な建物を建てる必要がないため、メンテナンスが必要な箇所が少なくなります。駐車場自体も年数が経っても、メンテナンス費用が大きく変動することはなく、中長期的に維持管理にかかる経費やランニングコストを抑制できます。さらに、駐車場は建物に比べて災害時のリスクが低いと見なされています。

土地が狭くても開始できる

駐車場経営は、狭小な土地や形状が特殊な地でも立ち上げることが可能です。一般的にアパートやマンションを建設するには、特定の土地の形状や広さが求められますが、駐車場経営ではそれほどの制約はありません。賃貸経営には適さないような狭小地や変則的な形状の土地でも、必要な駐車スペースと適切な出入り口が確保できれば、駐車場事業をスタートさせることができる可能性があります。

別業態に切り替えしやすい

駐車場経営の利点の1つは、その柔軟性にあります。例えば、駐車場経営をスタートさせた後に、計画が変更され、別の土地活用方法や事業モデルに転換したいという場合や、将来的に異なる土地活用の方針がある場合でも、前述の通り、大規模な建物を建てないため、土地の原状回復や業態の変更にはそれほどの時間や費用がかからないと言えます。この転用性の高さは、変化する環境や事業戦略に合わせて迅速に対応できる点で、駐車場経営の魅力の一環と言えるでしょう。

駐車場経営のデメリット

節税対策にはならない

駐車場経営は節税対策の観点からは魅力が限定されています。一般的に、アパート経営やマンション経営では土地にかかる税金を抑え、固定資産税や相続税を最小限に抑える節税対策が可能ですが、駐車場経営においてはそのような恩恵がありません。なぜなら、駐車場は建物がない状態であるため、税法上では更地と同様の扱いを受け、それに伴う税金が発生するからです。このため、駐車場経営で収益を上げた場合でも、税金控除の余地が限られ、税引き後の実質的な利益が制約される可能性があります。

収益性に関して土地活用の方が良い

駐車場経営は、アパート経営やマンション経営と比較して、利用単価が低い傾向があります。土地の広さに対して通路や精算機を設置する必要があるため、土地の利用効率が低下しやすいです。このため、他の土地活用方法に比べて多くの収益を上げることが難しく、通常はお小遣い程度の収益にとどまることが一般的です。駐車場経営は資産分散を望む人や収益源を分散化させたい人にとっては魅力的ですが、多くの収益を得たいという投資目的の人には向いていない可能性があります。

立地での影響を受けやすい

駐車場経営は、土地の立地が非常に重要な要素を占める土地活用の一例です。全ての土地が同じように収益を上げることができるとは限りません。周辺に車で訪れる人が多い施設や住宅が多いエリアでは、駐車場経営からの収益が期待できますが、何もない孤立した土地の場合は収益が見込めないことも考えられます。ただし、空車リスクは事前に計画段階で予測できるため、慎重に見積もっておくことが可能です。不安を感じる場合は、専門家に相談することで適切なアドバイスを受けることができます。

5.まとめ・終わりに

駐車場経営は、土地を有効活用する手段として非常にアクセスしやすい方法の一つです。そのため、初心者でも比較的手軽に始められる土地活用の手法として、多くの人にとって魅力的に映ります。しかし、一見簡単な駐車場経営にも、専門的な知識が必要な側面があり、初心者や駐車場経営に関するノウハウが不足している場合、失敗のリスクが高まることも考えられます。駐車場経営に精通している場合は、全ての運営を自分で行うのも一つの選択肢ですが、自信がない場合は、専門業者に運営を依頼する方法が安心できるでしょう。