サラリーマンによるマンション経営！不安を解消！

この記事では、サラリーマンのマンションの経営の基礎から成功の秘話までを解説します。マンション経営を考えているサラリーマンにオススメです。

サラリーマンがマンション経営？

最近では、社会の変化が速く、かつてのように安定しているとは言い切れない時代です。多くのサラリーマンは、老後の不安から資産を築くことを考えていますが、給与だけでは十分な貯蓄を積み上げるのは難しいと感じています。

また、本業が忙しい中、時間とリスクの両方がハードルとなり、株式投資などのリスクが高い投資に手を出すこともできない人も多いでしょう。

そこで、注目を集めているのが、不動産投資、特に区分マンション経営です。区分マンション経営は、個々の部屋や一室のみを所有するため、サラリーマンが手軽に始められる形態であり、管理・運営を管理会社に任せることで、自身の本業に支障をきたさずに資産形成ができます。

不動産投資は、不動産を購入し、その資産から収益を得ることを目的とした投資活動です。不動産投資には主に以下の3つの方法があります。

賃貸収入

不動産を購入し、それを賃貸に出すことで得られる家賃収入が主な収益源です。

売却益

不動産を購入して改装や再開発などを行い、その価値を高めて売却することで得られる利益です。需要の高いエリアや需要が高まっている不動産に投資することで、売却益を期待できます。

リースバック

不動産を売却した後、元の所有者が賃貸借契約を結んでその不動産を使用する形態です。売却益を得た後も不動産を利用できるため、資金を解放しつつ不動産を有効活用できます。

また、サラリーマンがマンション経営を考えるメリットはいくつかあります。

収益の安定性

住宅需要の安定性

住宅は基本的な人間の生活必需品であり、需要が急激に変動することはありません。そのため、マンション経営によって得られる家賃収入は比較的安定しています。

資産価値の増加

不動産価値の安定性

不動産は土地や建物という実物資産であり、需要や供給の影響を受けにくいです。

長期的な価値の上昇

地価の上昇や周辺環境の整備などによって、不動産の価値は長期的に上昇する傾向があります。これにより、マンション経営によって所有する不動産の資産価値が増加することが期待されます。

税制上の優遇

固定資産税や登録免許税の軽減措置

不動産には固定資産税や登録免許税といった税金がかかりますが、これらの税金には所有期間や用途によって軽減措置があります。

減価償却による経費の計上

不動産を賃貸用として取得した場合、建物の価値の一部を年々償却して経費としての計上が可能です。これにより、税金の軽減が図れます。

老後の収入源の確保

安定した収入の確保

マンション経営によって得られる家賃収入は、将来の老後における収入源として重要な役割を果たします。定年退職後も毎月の家賃収入が期待できるため、老後の生活資金の安定性を確保できるでしょう。

資金調達と物件選び

マンション経営は、主に以下のような流れで行われます。

物件の選定	適切な立地や需要の高いエリアなどを考慮して、投資用のマンション物件を選定する。物件の価格や利回り、将来性などを検討する。
資金調達	物件を購入するための資金を調達する。自己資金やローン、投資家からの資金などがある。
物件の購入	不動産会社や不動産仲介業者を通して、選定した物件を購入する。
入居者の募集	不動産会社や不動産仲介業者を通して物件の売買手続きを進める。
管理・運営	入居者との契約管理や、家賃の徴収、定期的なメンテナンスなど、マンションの管理・運営をする。

不動産投資を始めるにあたり、資金調達は重要なステップです。自己資金、ローン、投資家との提携など、さまざまな方法がありますが、それぞれ解説していきましょう。

自己資金

自身の貯蓄や資産を活用して不動産投資に必要な資金を調達する方法です。自己資金を使用する場合、ローンの利用や投資家とのパートナーシップを組む必要がありませんが、リスクを負担する範囲が限られる点に留意する必要があります。

ローン

銀行や金融機関から不動産投資用のローンを借りる方法です。ローンを利用することで、自己資金を持っていなくても不動産投資を行えますが、返済能力や信用度などの条件が必要となります。

投資家とのパートナーシップ

資金力のある投資家と提携し、資金を提供してもらう方法です。投資家は資金を提供する代わりに、利益の一部を分けることが一般的で、投資家との契約やリターンの分配方法などについて詳細に合意することが重要です。

注意点は以下の通りとなります。

• ローンを利用する場合は、返済計画や金利、借入条件などを十分に検討し、将来的なリスクを考慮しましょう。
• 投資家とのパートナーシップを組む場合は、契約内容や責任分担などを明確にしましょう。
• 資金調達には多様な方法がありますが、自身のリスク許容度や投資目標に合わせて最適な方法を選択することが大切です。

また、物件選びは成功の鍵を握ります。立地、利回り、将来性などの要素も考慮しましょう。

立地

交通アクセス	駅やバス停からの距離や便利さが重要。交通の便が良いほど入居者の利便性が高まる。
周辺環境	スーパーやコンビニ、病院などの生活施設が近くにあるかどうかを確認する。
治安	犯罪率の低い安全な地域であることが重要。

利回り

家賃収入

月々の家賃収入が投資した資金に対してどれだけの割合であるかを確認します。高い利回りを実現するためには、地域の家賃相場や物件の需要などを調査する必要があります。

将来性

地域の発展性

周辺の開発計画や将来の景気動向などを考慮して、物件の将来性を見極めましょう。将来的な需要の拡大や地価の上昇などが期待できる地域を選ぶことが重要です。

物件を選ぶ際には、これらのポイントをバランスよく考慮し、リスクとリターンを見極めましょう。

物件の管理方法

管理方法

入居者管理

入居者との契約管理をします。家賃の徴収や更新手続き、トラブルや苦情への対応など、入居者との円滑なコミュニケーションが重要です。

定期的なメンテナンス

マンションの設備や共用部の定期的なメンテナンスをします。定期点検や清掃、修繕などを適切に行うことで、建物の価値を維持し、入居者の満足度を高めます。

財務管理

家賃収入や支出の管理をします。収支のバランスを取りながら、適切な資金管理をしながら、投資収益の最大化を図ります。

ここから、収支計画の立て方を見ていきましょう。

収支計画の立て方

収支の見積もり

まず、マンション経営による見込まれる収入を見積もります。これには家賃収入やその他の収入源（駐車場の賃料など）を含みます。

支出の見積もり

次に、マンション経営に伴う見込まれる支出の見積もりです。これには以下が含まれます。

• 管理費用（管理会社への報酬など）
• 修繕・メンテナンス費用
• 固定資産税や都市計画税などの税金
• 管理費積立金
• ローンの返済額（もしあれば）
• その他の経費（広告費用、保険料など）

予測の調整

収支の予測を立てたら、それを調整し、不測の事態や予期しない支出に備えます。リスク管理を行い、適切なリザーブファンドを設けることが重要です。

収支のバランス

収入と支出をバランスさせるために、必要に応じて家賃の見直しや節約策の導入を検討します。

また、収支計画の中でもっとも気になるのは節税対策できるかどうかではないでしょうか。以下で、節税額がいくらになるのか具体的な計算例を見ていきましょう。

節税額

減価償却の節税効果

不動産の減価償却による節税効果は、以下の計算式で求められます。

節税額＝不動産の取得価格×減価償却率

・不動産の取得価格:不動産を購入した際の取得価格（物件の購入価格）

・減価償却率：不動産の耐用年数に応じて定められた減価償却率。例えば、建物の場合、通常は約25年から40年の範囲にわたります。

経費の計上による節税効果

経費の計上による節税効果は、以下の計算式で求められます。

節税額＝計上した経費総額×税率

・計上した経費総額: 不動産経営にかかる様々な経費の合計額（管理費用、修繕費用、広告費用など）

・税率: 経費を所得から差し引いた際の税率。所得税率や住民税率に応じて異なります。

節税額の例は以下の通りです。

例えば、ある不動産の取得価格が1,000万円で、耐用年数が30年の場合を考えます。また、経費の計上額が年間100万円で、税率が20％とします。

減価償却による節税額の計算

節税額＝1,000万円×30年÷30年＝1,000万円

経費の計上による節税額の計算

節税額＝100万円×20％＝20万円

以上の計算により、減価償却による節税額は1,000万円、経費の計上による節税額は20万円となります。

成功の秘訣と注意点

マンション経営における成功の秘訣として、まず、資金計画が重要です。資金計画は、将来の投資や運営に必要な資金を確保し、リスクを最小限に抑えるための基盤となります。

資金計画を立てる際には、物件の購入費用だけでなく、将来の修繕費や空室リスクに備えるための準備も必要です。また、資金計画には柔軟性を持たせることも大切であり、予期せぬ出費にも対応できるようにしましょう。

次に、物件の選定について考えます。物件の選定は、将来の収益性や運営のしやすさに直結します。立地や周辺環境の良し悪しは勿論のこと、物件自体の建物の状態や設備、管理会社の評判なども考慮すべき要素です。

さらに、テナント管理や賃貸契約の運営についても深く考える必要があります。テナントとの良好な関係を築くことは、安定した収益を確保する上で不可欠です。丁寧なコミュニケーションや的確なトラブル対応は、テナントの信頼を得るために重要です。

また、法律や規制に則った運営をすることは、リスクを最小限に抑えるために欠かせません。適切な契約書の作成や法的なアドバイスを受けることで、将来的なトラブルを予防できます。

最終的な成功のイメージとしては、安定した収益を確保しつつ、資産価値を持続的に増やしていくことが挙げられます。これは、適切な資金計画や物件選定、テナント管理など、様々な要素が組み合わさって初めて実現可能なものです。

成功のためには、地道な努力と慎重な計画が欠かせませんが、その結果得られる安定した収益と資産の成長は、投資家にとって大きな満足と安心をもたらします。

まとめ

いかがでしょうか。

マンション経営は大きなチャレンジですが、しっかりとした計画と準備をすることで、素晴らしい成果を得られます。成功の鍵は、慎重な物件選定と適切なテナント管理です。立地や周辺環境をよく考え、需要と供給のバランスを見極めることが重要です。また、テナントとの信頼関係を築きながら、法的リスクを避けるように努めましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。