初心者必見！不動産で安定資産運用を実現する方法

資産運用のなかでも「不動産投資」とは、どんなものなのでしょうか。

不動産投資は、まず物件を購入して不動産オーナーになる必要があります。初期費用が高いというイメージがあるものの、実際は「ミドルリスク・ミドルリターン」に分類され、株やFXよりもリスクが低いとされています。

この記事では、不動産投資で利益を得る仕組みや、メリット・リスクを解説し、基本の始め方7ステップを紹介します。安定運用するためのポイントもありますので、資産運用の方法として不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資とは？資産運用としてのメリットとポイント

資産運用とは、資産を上手に運用して利益を得ることを指します。その方法には金銭や金融商品を活用するものがあり、不動産もその一例です。

最もイメージがつきやすい不動産投資といえば、マンションやアパートなどのオーナーとなり、他者に貸して賃貸収入を得る方法です。

不動産のオーナーになるには、まず物件を購入する必要がありますが、自己資金だけでは難しいと感じる方も多いでしょう。しかしながら、賃貸目的とした物件購入であっても、住宅ローンのように金融機関からの融資が受けられます。そのため、投資初期の自己負担金は無理のない範囲で行えます。

家賃収入でローン返済をしていき、完済後は利益が増えるという流れから、不動産投資における資金回収は一般的に5～10年かかると言われています。長期間に渡っての資産運用となる不動産投資を始めるには、慎重な検討と長期的な計画が必要です。

不動産投資で利益を得る2つの仕組み

不動産投資で儲ける2つの仕組み、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」を理解しておきましょう。

家賃収入で利益を得るインカムゲインとは？

インカムゲインとは、投資や財務で使われる言葉で、不動産投資においては不動産オーナーが不動産によって得られる収益を指します。

オーナーが購入した不動産物件（マンション・アパートなど）の1室を入居者に貸し出すことで、毎月家賃が得られます。家賃すべてがオーナーの収益となるわけではなく、そこから管理費用や修繕費用などの経費を引いて残る金額が利益となります。また、不動産を銀行融資によって購入している場合は、毎月の返済も発生しますので「利益＝家賃収入-経費-ローン返済」となります。

不動産売却で得られるキャピタルゲインの解説

インカムゲインとは、投資や財務で使われる言葉で、不動産投資においては不動産オーナーが不動産を売却したときの利益を指します。マンションやアパートを購入した時の値段よりも、高く売れれば、その差額が利益となります。

購入時よりも土地の価値が上がっている・人気のエリアに建っているなどであれば、売買収益が見込まれるので、タイミングを見て売却するのがオススメです。

代表的な不動産投資の種類と選び方

不動産投資にはさまざまな種類があります。ここでは代表的な不動産投資3つとそれぞれのメリットデメリットを紹介します。

区分マンション投資

不動産初心者や副業で不動産投資をしたい方にオススメなのが区分マンション投資です。区分マンション投資では、マンション一棟ではなくそのうちの1部屋を購入し、他者に貸し出し、家賃収入を得ます。基本的にアパートでは部屋単位での売買はないことから、区分投資ではマンションが対象です。

メリットは、物件価格が数百万円程度から始められること。物件数が多いので、入居者が絶えなさそうな人気のエリアや、今後値上がりしそうな立地を見極めるといった比較検討が可能です。

デメリットは、入居者がいなくなると収入ゼロになること。入居者がいない間はローンの支払いや修繕費の積み立ては、オーナーの負担となります。

一棟投資

一棟投資とは、マンションやアパートを一棟まるごと所有し、賃貸経営する方法です。一棟ごとになるため物件購入費が高額になりますが、そのぶん高い利回りが期待できます。

メリットは入居者が複数いるため、退職者が出ても突然収入がゼロにならないこと。

デメリットは区分投資に比べて管理が複雑化すること。初心者や副業での不動産投資では行き届かない可能性があります。管理だけを管理会社に委託もできますが、そのぶん利益は下がってしまいます。

戸建て投資

戸建て投資は、所有している一軒家で賃貸経営する方法です。オーナー自身が住む目的で購入したものの、家族構成の変化や引っ越しによって手放す必要がある場合や遺産相続した物件も、賃貸に出せます。

メリットはアパートなどを建てられるほどの広さがない土地でも活用できること。デメリットはアパートやマンションなどに比べて需要が少ないため空室リスクが高め。

不動産投資のメリット6選：安定収入から老後資金まで

不動産投資における6つのメリットをご紹介します。

投資資金の負担が少ない

不動産投資するには不動産の購入が必要ですが、その資金は住宅ローンと同じように金融機関から借入ができます。ローン返済には、アパート・マンションなどの入居者から入る家賃収入をあてるため、オーナー自身の負担は少ないといえます。

毎月安定した収入が得られる

入居者がいる限り、毎月安定した家賃収入が得られます。株投資のように毎日変動することがないため、収入の予測が立てやすいのがメリットです。

インフレ対策ができる

インフレになると物価が上昇し、生活にかかる費用が上昇し生活費の負担が大きくなります。不動産運用をしている場合、どのように対策ができるかというと、大きく2つあります。1つは、インフレになると地価も上昇しますので、そのタイミングで物件売却をして売却益を得るという方法があります。2つ目は、物価上昇を理由に家賃を引き上げるというもの。これらの方法でインフレ対策が可能です。

老後資金の足しにできる

「老後2,000万円問題」といわれるように、年金だけで老後の暮らしは十分に整いません。そこで注目されているのが不動産投資です。初期費用は金融機関の融資を使えますし、ローンを完済すれば、オーナーの利益は上がります。会社員のまま副業として不動産投資をはじめ、定年の頃にローンが完成できれば、年金にプラスして不動産収益が追加されるという算段です。

節税対策ができる

資産運用として不動産投資をすると、ローンの金利や固定資産税などが引かれ、所得税などが減税されます。資産運用が失敗し赤字になってしまった際も、損益通算して所得税や住民税の節税になります。

また、不動産投資は相続税対策にも有効です。相続税は資産の評価額に対し税率が決まっています。預金や株式などは時価で相続税が決まるのですが、不動産の場合は、市場価格の70～80％で評価されることが多いので、そのぶん相続税がおさえられる仕組みです。

生命保険・死亡保険の代わりにできる

不動産投資ローンを組む場合、団体信用生命保険（団信）に加入します。団信に加入するとローン返済中にオーナー本人が死亡した場合や、がんと診断された場合には、残債が0になります。

オーナーが死亡し、不動産を家族が相続した場合はローン残債が0の状態ですので、そのまま不動産運用を続けて家賃収入を得たり、売却してまとまった金額を得たりできます。

不動産投資を始めるための7ステップ完全ガイド

初心者向けに、不動産投資を始めるための7つのステップを解説します。

1. 不動産投資について勉強する
2. 目標設定をする
3. 土地や物件を探す
4. ローン審査を受ける
5. 物件を購入する
6. 管理会社と契約する
7. 不動産運用する

ひとつずつ見ていきましょう。

不動産投資について勉強する

はじめに不動産投資の基礎知識をつけるための勉強をしましょう。初心者にとっては聞きなれない専門用語も多く出てきますので、用語と内容の理解は必須です。

「勉強」と聞いて身構える必要はありません。近年ではYouTubeなどの無料動画で不動産の基礎知識や運用方法について解説しているチャンネルが多くあります。YouTubeによって不動産の基礎知識や大枠の流れを知った後に、不動産投資をテーマにした本などを読めば、事前知識がない状態よりも内容理解がしやすくなります。不動産会社や金融機関が主催する初心者向けのセミナーもありますので、うまく活用して学びましょう。

目標設定をする

不動産投資における目標設定は、とても重要です。まずは現状の洗い出しからします。自己資金がいくらあるのか、何年後にいくらの利益を得たいのか明確な数字を出していき、投資できる不動産の規模が「区分投資」なのか「一棟投資」なのかなど、明確にしていきます。

こういった目標設定については、不動産会社や金融機関が主催するセミナーなどに組み込まれていることもありますので、自分ひとりでの目標設定が難しい方はプロのアドバイスを受けながら決定する方法もあります。

土地や物件を探す

目標設定が完了したら、実際に物件を探しましょう。目標設定である程度の予算が明確になっていますが、不動産投資をするための物件選びでは金額だけでなく多角的な視点が必要です。

入居者がいなければ家賃収入は得られませんので、ニーズのある地域なのかや、住みたいと思えるような魅力的な物件なのかなどを調べます。また、中古物件の場合、リノベーションが必要になる可能性もあります。修繕には時間も資金もかかるため、必ず内覧するなどして状態を理解しましょう。

ローン審査を受ける

物件が決定したらローン審査を受けます。不動産投資のメリットは、初期費用を融資でまかなえるところですが、逆にいうとローン審査が通らなければ全額自己資金で物件購入しなければなりません。

ローン審査は「本人に関する審査項目」と「物件に関する審査項目」の2つに分かれます。

本人に関する審査項目

返済能力の有無などを確認します。

• 年収
• 保有資産
• 勤続年数
• 信用情報

物件に関する審査項目

物件の収益性の確認をします。

• 物件の立地
• 築年数
• 間取り
• 想定賃料

物件を購入する

ローン審査がおりたら、物件購入に進みます。物件の購入には多くの書類準備や手続きがあります。不動産会社などの仲介で購入する一般的な流れとしては、次のような手順になります。

• 物件の持ち主（売主）に買付申込書を出し、売買契約を結ぶ
• 金融機関と金銭消費賃借契約を結ぶ
• 物件の引き渡しと決済

仲介の場合であれば、手続きも仲介業者のサポートを受けられるのが一般的です。都度書類を準備して細かい手続きを進めていきましょう。

管理会社と契約する

次に管理会社に委託するのか、自身で管理するのかを決めます。不動産オーナーは細かい管理が必要です。本業として不動産投資する場合は、オーナー自身で管理も可能ですが、副業の場合は管理会社に委託するのが一般的です。

管理会社に委託する場合は、複数の業者から比較検討しましょう。「管理費が安い」という理由だけでなく、信頼できるかどうかがポイント。管理会社の選び方は以下のような観点で選んでください。

• 管理物件の入居率が高い
• 空室対策の経験があり、具体的に提案があるか
• トラブル発生時にどのような対応をしてくれるか
• 担当者との相性

不動産運用する

物件購入・委託管理業者との契約が完了したら、不動産運用が始まります。中古物件の場合で修繕が必要な場合は業者手配などに着手しましょう。すでに入居者がいる物件であれば

「修繕・入居者募集」などの初期作業がないので、ぐっとラクになります。

初期準備を管理会社に依頼することも可能ですが、そのぶん資金はかかります。初期投資として入居前の準備にも資金確保が必要です。

その後は継続的に家賃収入を得るもよし、売却益が出るタイミングまで待って売却するもよし。目標設定に沿った利益を目指して、不動産運用をしてください。

安定した不動産投資運用のポイント：リスク管理と長期戦略

資産運用の中でも不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と位置づけられています。家賃収入が毎月安定して得られることが多いため、株式投資やFXなどと比較するとリスクが低いとみられています。

それでもリスクがゼロではありません。少しでもリスクを減らし、安定した不動産投資をするためのポイントをご紹介します。

経済を勉強する

不動産投資をする場合、経済の勉強を継続的にすることをオススメします。不動産価値は、物価や景気によって変動するため、日本経済の動きや、世界情勢が日本経済に与える影響などを日々観察する必要があります。

初心者が取り入れやすい勉強法は経済新聞やニュースでチェックする方法です。経済に特化した情報サイトなど、インターネットによる情報収集も手軽で取り入れやすいのではないでしょうか。また、不動産中級者・上級者向けの有料セミナーなども開催されています。

自分が取り組みやすい、続けやすい方法で経済状況にアンテナをはりましょう。

分散投資でリスクを減らす

リスクを減らす方法に「分散投資」があります。不動産におけるリスクとは、空室によって家賃収入が途絶えることです。不動産の分散投資では、物件を複数所有し、ひとつの物件が赤字になっても、他の黒字物件でカバーするという方法。不動産投資の初心者にとって複数物件の運用は難易度が高そうに感じますが、リスク回避として運用を検討してください。

短期で結果を求めない

インカムゲインは、物件の所有期間が長いほど収益が上がります。オーナーの利益が増えるのは物件のローン返済が終わってからとなるのが一般的なため、1年や2年で大きな利益を求めず、長い目を持つことが大切です。不動産投資は始めるステップに目標設定をすることを説明しましたが、目標設定によっていつ目標額に達するかあらかじめ算段しておけば、時間がかかっても焦らず不動産運用に臨めます。

まとめ：不動産投資を活用した資産運用のススメ

不動産投資は、物件を購入し、入居者からの家賃収入を得ることで利益を生み出す資産運用のひとつです。メリットは、投資資金の負担が少ないことや毎月の安定した収入が得られること。また、老後の資金にも活用できるほか、節税やインフレ対策にもなります。

不動産投資の始め方として7つのステップを紹介しました。初心者にとっては、ハードルが高いイメージの不動産投資ですが、安定した資産運用をするためのポイントとして「経済の勉強・分散投資・長期的な視点」を重視すれば、リスクを回避しながら利益を伸ばせる資産運用といえます。

ぜひ参考にしていただき、資産運用として、不動産という選択をしてください。