不動産投資は難しい？家賃収入の仕組みと注意点

近年、不動産投資が注目されており、本業で会社員をしながら副業で不動産投資を始めたいという人も増加しているようです。これからの時代では、ますます副業への関心が集まることでしょう。そこで今回は、不動産投資で得られる家賃収入に注目し、どのようなメリットとデメリットがあり、どのような仕組みであるのか解説します。

家賃収入の仕組みと必要作業

家賃収入の仕組みについて知りたい方へ向けて、基本的な内容を解説します。

家賃収入とは

家賃収入は、賃貸住宅やマンションなどの物件を入居者に貸し出すことで得られる収入です。これは、入居者からの賃料支払いによって得られる収益です。ただし、家賃収入は直接利益にはなりません。物件の取得価格や修繕費、税金などの経費を差し引いた金額が、実際の利益となります。

家賃収入を得るためには、主に次の3つの作業が必要です。

• 物件の購入
• 入居者の確保
• 家賃収入の管理

それぞれ簡単に見てみましょう。

物件の購入

家賃収入を得るためには、まず物件を所有しなければなりません。これには、土地を購入して新たに建物を建てる方法や、すでに建っている物件を購入する方法があります。投資用マンションや賃貸住宅を購入する際には、購入費用や物件の条件、立地などを検討します。多くの場合、不動産投資には借入金が必要となり、金融機関から住宅ローンを借りることが一般的です。

入居者の確保

物件を所有しても、入居者がいなければ家賃収入は得られません。入居者を確保するためには、広告を出したり、不動産会社に仲介を依頼したりします。入居者募集の際には、物件の魅力を伝えるための写真や情報を用意し、内見を行います。また、入居者の信用調査や契約手続きもしなければなりません。

家賃収入の管理

入居者からの家賃収入を管理することも重要です。家賃の徴収、滞納管理、契約更新、退去対応など、入居者との円滑な関係を維持することが重要です。また、物件のメンテナンスや修繕などの管理も不可欠です。これらの業務は、自己管理することもできますが、一般的には不動産管理会社に委託することが多いです。

※経費の考慮もしておきましょう。

家賃収入は純粋な利益ではなく、運営や維持にかかる経費を差し引いた金額が実際の利益となります。経費には、物件の取得価格やローンの返済、管理費や修繕費、保険料、税金などが含まれます。これらの経費を正しく計上し、収支を管理することが大切です。

家賃収入を得るためには、物件の選定から入居者の管理、経費の管理まで、さまざまなプロセスが関わってきます。不動産経営を行う際には、こうした仕組みを理解し、利回りを高く保ち運用することが成功の鍵となります。

利回りとは

利回りは、不動産投資において非常に重要な指標で、投資した物件がどれだけの利益を生み出すかを示します。

簡単に言えば、投資したお金に対してどれだけのリターンが得られるかを示す割合のことです。利回りは、物件価格に対する年間家賃収入の割合として計算されます。

具体的には、「（年間家賃収入÷物件価格）×100」の式で算出されます。たとえば、物件価格が3,000万円で、年間の家賃収入が120万円だとすると、利回りは次のように計算されます。

利回り=120万円÷3,000万円×100=4%

つまり、この物件の利回りは4%となります。この4%は、表面的な利回りと呼ばれ、経費を含まない純粋な収益率を示しています。

しかし、実際には不動産経営にはさまざまな経費がかかります。例えば、管理費や税金、修繕費などです。これらの経費を考慮した上で算出される利益率を実質利回りと呼びます。実質利回りは、投資したお金に対する実際の収益率を示し、表面利回りよりも信頼性が高い指標と言えます。不動産投資を行う際には、表面利回りだけでなく、実質利回りも考慮することが重要です。実際に得られる利益を正確に把握することで、よりよい不動産投資の判断を下せるでしょう。

家賃収入のメリットと活用方法

次に、不動産投資に手を付けるべきか悩んでいる人へ向けて、家賃収入を得ることのメリットとデメリットを紹介します。

家賃収入のメリット

家賃収入のメリットとして、下記のようなメリットが挙げられます。

• 収入を増加させられる
• レバレッジを活用した投資
• 生命保険代わりの利用
• インフレリスク対策

収入を増加させられる

家賃収入は定期的に安定した収入を得ることができるため、副業や投資と比較して手間をかけずに増加させることが可能です。

これにより、給与収入や事業収入に依存せず、安定したキャッシュフローを確保できます。また、突発的な支出や本業の収入減少によるリスクを軽減することができます。生活費やローンの返済などをカバーするための補完的な収入源として、家賃収入は重要な役割を果たしてくれるでしょう。

レバレッジを活用した投資

不動産投資では、金融機関からの融資を活用して物件を取得できます。これにより、手持ち資金以上の物件投資が可能となります。

レバレッジを活用することで、自己資金のみでは手の届かない高額な物件にも投資できるようになるでしょう。

生命保険代わりの利用

不動産投資ローンを組んで収益不動産を取得する際には、団体信用生命保険に加入することができます。この保険により、ローン契約者が死亡した場合や障害になった場合に、ローンが保険金で完済される仕組みです。このようにして、万が一の事態に備えて、ローンの完済を家族や相続人に負担を残さないようにすることができます。つまり、死亡リスクを抑えて投資でき、収入を得られるのです。

インフレリスク対策

不動産は現物資産であり、インフレ時にはその価値が上昇する傾向があるため、インフレリスクに強い資産といえます。物価上昇に伴って家賃収入も増加するため、不動産はインフレに強い資産としての特性を持っているのです。これにより、不動産を保有することで、将来のインフレリスクに対する保険として機能し、資産の価値を守ることができます。預金や証券などの金融資産に比べ、実物資産である不動産はインフレに対するリスクヘッジとして有効です。

これらのメリットを考慮すると、家賃収入を通じて資産形成やリスクヘッジを行い、安定した収益を確保できるということが言えます。

家賃収入のデメリットとリスク

続いて、家賃収入のデメリットについて詳しく説明します。

• 空室のリスクがつきまとう
• 不動産の資産価値の下落
• 年金代わりに期待しすぎると失敗する
• 家賃収入＝不労所得ではない（手間がかかる）

空室のリスクがつきまとう

家賃収入を得るためには、入居者が必要です。しかし、空室になると収入が途絶える「空室リスク」が発生します。空室リスクによって収入が減少するだけでなく、空室があったとしても管理費やローンの返済などの支出が継続されるため、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

不動産の資産価値の下落

不動産は経年劣化や市況の変動によって価値が下落することがあります。資産価値が下がると、入居者確保が難しくなったり、家賃を下げざるを得なくなったり、売却が難しくなる可能性があります。

年金代わりに期待しすぎると失敗する

家賃収入を年金の代わりに期待することにはリスクがあります。家賃収入は安定して得られる反面、一つの物件から得られる収入は限られているためです。また、老後資金を家賃収入だけに依存すると、突発的な支出や経済の変動に弱く、資金が足りなくなる可能性があります。

家賃収入＝不労所得ではない（手間がかかる）

家賃収入を得るためには、物件選定や契約、管理など、多くの作業と手間が必要です。一度運営が始まれば手間が減りますが、初期段階では多くの労力が必要です。また、管理会社にすべて委託してしまうと、物件の状況把握や問題解決が遅れる可能性があるため、注意しておきましょう。

これらのデメリットを理解し、適切な対策を講じて家賃収入を得ることが、不動産投資の成功につながります。投資を検討する際には、リスクとリターンをバランスよく考慮することが大切です。

家賃収入を得るときにかかる費用

最後に、家賃収入を得るためにかかる費用について解説します。

家賃収入でかかる費用

家賃収入を得るための不動産投資には、次の費用がかかります。

• 借入金の返済金
• 各種経費
• 不動産にかかる税金

借入金の返済金

不動産投資を始める際、多くの場合は銀行や金融機関から借り入れを行います。この借入金は、物件の購入に充てられますが、借入金の返済額は、元本と利息から成ります。元本は借り入れた本来の金額であり、利息はその借り入れに対する利用料です。基本的に毎月借入金の返済が必要です。返済の際は、元本と利息を合わせた金額を考慮しなければなりません。この金額が家賃収入に対して大きくなりすぎると、収益を圧迫する可能性があります。

各種経費

家賃収入を得るためには、物件の運営や維持にかかるさまざまな経費が必要です。一般的な経費には、固定資産税、水道光熱費、修繕費、広告宣伝費、管理費などがあります。これらの経費は、物件の状況や立地、管理の方法によって異なります。経費は家賃収入から差し引かれ、実質的な利益を算出する際に考慮されます。経費を適切に見積もり、管理することが重要です。

不動産にかかる税金

家賃収入には、所得税や法人税、消費税などの税金がかかります。所得税と住民税は、家賃収入から経費を差し引いた利益に対して課税されます。また、法人税は法人が不動産投資を行う場合に課されます。税金は、収益の一部を占めるため、計画的な税務対策や適切な申告が重要です。税金に関する法律や規制は複雑であるため、専門家のアドバイスを受けることが望ましいでしょう。

これらの支出は、家賃収入を得るためには避けて通れないものです。しっかりと予算を立てて管理することで、不動産投資の収益性を最大化することができます。

まとめ

本記事では、家賃収入を得る方法に焦点を当て、必要な情報を提供しました。今回紹介したようなメリットやデメリット、必要な費用などを考慮し、副業として、もしくは本業として不動産投資を始めるべきかどうかを判断しましょう。最後までご覧いただきありがとうございました。