埼玉県上尾市の不動産情報！自己資金についても解説

上尾市のエリア情報

面積が45.51㎢ある上尾市は埼玉県の南東部に位置し、6つの地域（蓮田市・比企郡川島町・さいたま市・川越市・桶川市・北足立郡）に隣接しています。

中心駅となる上尾駅にはJR高崎線・埼玉新都市交通ニューシャトルが通り、1日に64,050人が乗降しています（埼玉県　彩の国統計情報館より）。県庁所在地のさいたま市大宮駅へは約9分という早さで行けて、東京都心の主要駅へは40分前後で行けます。

上尾市の始まりは、1955（昭和30）年1月1日に上尾町・方町・原市町・大石村・上平村・大谷村の3町3村が合併したことにあります。上尾町になった3年後の1958（昭和33）年7月15日に市制施行によって上尾市が誕生しました。当時の人口は約3万7,000人でしたが、国内の高度経済成長政策などが加わり、田園都市から工業都市、そして住宅都市へと変化していきました。2018（平成30年）には市制施行60周年を迎えています。

上尾市は「スポーツの街」としても知られており、市内には「上尾運動公園陸上競技場」「県立武道館」「埼玉アイスアリーナ」「平塚サッカー場」などのスポーツ施設が充実しています。スポーツ施設以外には、以下のような施設があります。

• 上尾丸山公園
  「水と緑の調和」をテーマに1978（昭和53）年に開園した総合公園。小動物コーナー・児童遊園地・バーベキュー場・自然学習館・天文台などがあり、1日かけて遊べる。
• 児童館こどもの城
  子供のための遊び場で、遊び学べる場としてさまざまな催し物が行われる。
• 上尾市文化センター
  1,050人収容の大ホールがある他に、用途に合わせた小規模のホールや多目的室があり飲食店も併設されている。

続いて、市内の人口と世帯数を見ていきましょう。

(1)上尾市の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
228,480 人	228,519 人	228,779 人	229,517 人	230,507 人	230,139 人

※上尾市公式ホームページより

(2)上尾市世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
99,660世帯	100,839世帯	102,176世帯	103,709世帯	105,469世帯	106,604世帯

※上尾市公式ホームページより

上記の表から、上尾市では人口・世帯数ともに増加傾向であることが分かります。また、後述している売却価格の相場も、それに応じて微増しています。人口増加は家賃や売却価格の相場が上昇する要因の1つとしてよく挙げられるので、不動産投資の際には必ず確認しましょう。

上尾市の家賃と売却価格の相場

(1)上尾市と周辺地域の家賃の相場

	ワンルーム	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
桶川市	3.7万円	5.1万円	6.0万円	6.1万円	8.2万円
比企郡	4.4万円	4.5万円	4.6万円	5.5万円	6.5万円
川越市	4.4万円	5.3万円	6.4万円	7.1万円	9.1万円
北足立郡	4.6万円	4.7万円	5.3万円	6.0万円	ー
蓮田市	4.8万円	4.9万円	5.7万円	6.7万円	8.0万円
上尾市	5.4万円	5.5万円	5.6万円	6.1万円	7.6万円
さいたま市大宮区	6.6万円	6.7万円	9.4万円	9.5万円	11.4万円

※物件情報サイトSUUMOより。「ー」は表示なし。

(2)上尾市の売却価格の相場

• 2018年：25,300〜159,000円/m²平均113,163円/m²
• 2019年：25,200〜163,000円/m²平均113,627円/m²（昨年度から約0.41％UP）
• 2020年：25,100〜167,000円/m²平均114,113円/m²（昨年度から約0.43％UP）
• 2021年：24,700〜166,000円/m²平均113,367円/m²（昨年度から約0.65％DOWN）
• 2022年：24,500〜168,000円/m²平均114,487円/m²（昨年度から約0.99％UP）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より、住宅地の地価公示価格のみの調査価格

上尾市の家賃相場は埼玉県内において高い方であると言えます。上尾市で毎年地価公示価格が最高額のエリアは「上尾市上町1丁目70番246」で、上尾駅から徒歩で約2分ほどの辺りです。周辺には上尾中央総合病院や丸広百貨店、コンビニが5軒以上あるなど便利性の高いエリアとなっています。また、上尾市で毎年地価公示価格が最低額のエリアである「上尾市大字平方領々家字東谷130番3」とでは約89,000円の差があります。地価公示価格の平均額としては微増傾向にあり、2018〜2022年の4年間で1,324円上昇しています。

このように、同じ都市の中でもかなり売却価格に差があります。国土交通省の「地価公示・都道府県地価調査」では、「都市の中でもどの辺りがそれぞれいくらか」を確認できます。物件の売却・購入を検討の際はこういったサービスを活用することで自分に合った物件選びができたり売却時期を計れたりするので、ぜひ利用してみてください。

年収に合った物件を知る方法「おうち予算シミュレーション」

「実際に自分がどれくらいの物件を購入できるのか？」というのはイメージしにくいですよね。そんな時にオススメなサイトが住まいインデックスの「おうち予算シミュレーション」です。住まいインデックスの「おうち予算シミュレーション」を使うと自身の年収などに合った住宅物件の購入額の目安を算出してもらえます。

ちなみに住まいインデックスによると、上尾市の平均世帯年収は536万円でした。これは、全国の平均値に比べて33万円、埼玉県の平均値に比べて13万円高い数値です。その情報を加味して、実際に以下の条件を入力して物件購入の目安金額を算出してみました。

条件

• 40歳
• 配偶者あり
• 子供2人あり
• 世帯年収500万円
• 1回あたりのボーナス10万円
• 現在の借入金なし
• 自己資金200万円の場合

算出の結果は、2,500〜3,200万円が住宅物件購入の目安金額となりました。
さらに、おうち予算シミュレーションでは、月の各種生活費の理想値を割り出してくれたり、予算に合う物件の提案もしてくれたりします。提案される物件情報にはもちろん専有面積・構造/階数・完成予定なども含まれています。

気になる方は、ぜひこちらからシミュレーションしてみてください。

自己資金の目安は？少ないとどうなる？

不動産投資で物件を購入するとなると、自己資金をどれくらい出すかは悩みどころですよね。

自己資金とは？

そもそも、「自己資金」とは何でしょうか？それは、頭金と諸費用を合わせたものです。

自己資金＝頭金と考えがちですが、頭金とは不動産の購入額から融資額を引いた現金で支払う金額のことです。そして、物件購入にかかる諸費用（仲介手数料・司法書士報酬・印紙税・登録免許税・不動産取得税・火災保険料・地震保険料など）は通常融資からではなく現金で支払う場合がほとんどです。

このような、物件購入に必要な現金「頭金」と「諸費用」を合わせたものを自己資金と言います。

自己資金の目安

物件購入時に用意する自己資金は、一般的に物件価格の2〜3割程度であると言われています。なぜなら、物件価格の2〜3割が物件購入にかかる諸費用と大体同じくらいの金額になるからです。

しかし、自己資金がどれくらいあるかだけで購入できる物件が決められてしまう訳ではありません。買主に信用力があれば、自己資金がないとしても融資のみで購入できる場合もあります。買主の個人属性（年収や会社など）などを加味して総合的に判断されるため、どれくらいの自己資金が必要となるかは金融機関に融資を依頼する前に決めておくと良いでしょう。

少ない自己資金で不動産投資をするメリットとデメリット

メリット①少額から手軽に始められる

株式投資やFXはハイリスクハイリターンであるため、ある程度自己資金がないと安定した収益が得られません。しかし、ミドルリスクミドルリターンである不動産投資は、自己資金が少なくても安定した収入が得やすいと言えます。なぜなら不動産投資には家賃収入があり、毎月決まったタイミングで決まった額が得られるからです。

もちろん空室になることで家賃収入が減る場合もありますが、家賃は他の投資のように急下落することはほぼなく、一度入居が決まると短期間で退去する可能性が低いため比較的安定して収入を得られます。

メリット②レバレッジ効果が高い

レバレッジは「てこ」を意味し、不動産投資においては、「少ない自己資金によってより大きな利益を得る」ことです。例えば自己資金100万円でローンを組み、1500万円の利回り7.13％のマンションを購入すると、以下のようになります。

満室時想定年収＝1,069,500円
毎月の家賃＝1,069,500÷12か月＝89,125円

賃貸経営するとなると、自己資金の100万円を引いた残りの1,400万円は融資で賄うため、より多い自己資金で運用する場合よりも投資効率を高められます。

デメリット①返済できないリスク

自己資金が少ない場合に物件を購入するとなるとその分融資額が大きくなるため、比例して返済額も大きくなります。自己資金が少ない場合は自分の経済状況や物件購入後のキャッシュフローを組んで、無理なく返済できる不動産を購入するようにしましょう。

デメリット②ローン金利が高くなる

自己資金が少ないとその分ローン金利は高くなります。よって、運用開始後に着実に毎月返済できるようにキャッシュフローを組んだり貯蓄したりする必要があります。

まとめ

今回は上尾市に注目して、エリア情報と不動産情報についてまとめました。上尾市の人口は増加傾向にあり、それに伴って家賃と売却価格の相場も微増しています。

不動産の購入を検討している方は、住まいインデックスの「おうち予算シミュレーション」などを活用して売却価格が高騰する前に購入することを推奨します。