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2025/11/21空き家の固定資産税は高い？不動産売却時の注意点解説
- 税金
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
空き家にかかる固定資産税とは？その税金の仕組みを解説
住人がいない空き家でも、他の住宅と同様に所有するだけで税金が発生します。空き家を所有している理由はさまざまですが、親や親族から相続したが自身は他の住宅で生活をしている、住み替えをしたが前に住んでいた住宅を所有し続けているなどが多い理由です。
ここでは、空き家にかかる税金の種類とその金額について詳しく解説します。
空き家にかかってくる税金には「固定資産税」と「都市計画税」の2種類あります。
最初に「固定資産税」について説明していきます。
固定資産税は、マンションや一戸建ての住居や土地、償却資産などの固定資産を所有している人が、年ごとに支払わなければならない税金のことです。
毎年1月1日時点で、所有している固定資産が税金の対象になります。
固定資産税の金額は「課税標準額×標準税率1.4%」で計算されますが、税率は自治体によって異なる場合があります。
納付方法としては、毎年5月から6月頃に納税通所が送られ、一括もしくは4回に分けて納付します。
次に「都市計画税」について説明していきます。
都市計画税は、都市計画事業または土地区画整理事業にかかる費用のために市町村が目的税として課税しているものです。
具体的には、道路や駐車場・公園・ガス供給施設・下水道・ごみ焼却場などの整備の費用に充てられます。
都市計画税を課税する、しないは市町村の判断で決められるため、地域によって発生する税金となります。
都市計画税の金額は、「課税標準額×制限税率」で算出でき、税率は最大でも0.3%までになります。
空き家を売却する際の固定資産税の扱い方と注意点
固定資産税は、物件の所有者が支払うことが基本です。
ただ、不動産売却時のように物件の所有者が変わる場合、タイミングによっては売主と買主のどちらが支払いをするのか不明確になりやすいです。
不動産売却時に固定資産税がどう関係してくるのか、納税義務は誰になるのかを解説していきます。
まず、固定資産税の納税義務者は、1月1日時点で物件を所有してる人が対象になります。
1月1日時点で、売主がまだ物件を所有していれば売主に納税義務があり、買主が物件を所有していれ買主が固定資産税を払う必要があります。
物件の所有タイミングによって、売主または買主が納税義務者となりますが、固定資産税の金額は1年間の日割り計算で売主と買主で分担するのが一般的です。この固定資産税をどちらがいくら払うかの取り決めのことを清算といいます。
清算は、法律で決められていることではないため、行わなくても問題はないですが、売主自身が損をすることになるので行っておくことをおすすめします。清算を行わずに不動産を売却した場合、売主が全額負担し、買主はその年の固定資産税を負担せずに物件を所有することになります。
また、不動産売却の利益に応じて翌年に確定申告を行いますが、清算によって利益が出た場合も同じく申告をする必要があります。申告をし忘れてしまうと無申告課税や重加算税としてペナルティを受けることもあるので気をつけてください。
固定資産税の支払いで気をつけるべき3つのポイント
不動産と固定資産税は切ってもきれない関係であり、物件に住んでいる場合、物件には住んでおらず空き家になっている場合、どちらにも発生してくるため、知らなかったでは問題になってしまうのが固定資産税です。
そんな固定資産税で特に気をつけておくべきことを解説していきます。
まず、「固定資産税の滞納」についてです。
支払いを滞納した場合に出てくる1つ目の問題は、延滞金が発生することです。
延滞金の年率はその年ごとに変わります。
例えば、令和3年の埼玉県川口市では、納付期限の次の日から1ヶ月を越すまでの期間は年率で2.5％、納付期限を1ヶ月以上超えてしまった場合には8.8%でしたが、令和4年は1ヶ月を越すまでは2.4%、1ヶ月を超えた場合には8.7%と変動しています。
1ヶ月以上の滞納をしてしまうと年率が高くなっていきますが、すぐに対応することで大きな金額にはならないので、支払いを忘れていて滞納してしまった場合には、すぐ納付するようにしましょう。
2つ目の問題は、財産の差し押さえです。
元の固定資産税も延滞金を納付せずに放置していると、不動産のある地域から催促状が数回送られてきます。この催促を放っておくと、支払うことができる状態なのかを確認するために財産調査や身辺調査が実施されます。
その後、差し押さえ可能な財産があれば、所有している建物や土地、預貯金などが差し押さえになってしまいます。
差し押さえの順番としては、比較的取り立てしやすい給与や預貯金、そして土地や建物となることが多いです。
仮に給与や預貯金がなく、差し押さえできる財産を所持していない場合には、車やバイク、ブランド物などが対象になり、差押禁止財産とされている生活に欠かせない物は差し押さえの対象にはなりません。
さらに、固定資産税は自己破産しても免除されることはありません。
そのため、支払いを滞納してしまう理由は色々あると思いますが、支払いができない、できそうにないという時には、速やかに市町村に相談するようにしましょう。
支払いが免除されることはありませんが、分割払いにしてもらえることがあります。
次に「特定空き家」についてです。
所有している物件が特定空き家に指定された場合は、固定資産税の納付額が高くなるので、空き家を所有している人は注意が必要です。
まず、物件がどのような状態だと特定空き家と指定されるのかを説明します。
特定空き家に指定される状態は、主に4つあります。
1つ目は、建物が壊れていたり、古くなっていることで安全上問題がある場合、2つ目は、異臭やネズミやカラスなどの害獣が多く発生していて衛生上問題がある場合、3つ目は、管理ができておらず建物がゴミや落書きなどで汚れていて景観を著しく低下させている場合、4つ目は、同じ地域で生活している住民の生活に著しく悪影響を与えている場合の4つになります。
これら4つのいずれか該当し、特定空き家に指定されてしまうと固定資産税の優遇措置が適用外となります。そうなった場合、固定資産税の金額が最大で6倍になることがあります。さらに改善するよう自治体から言われているのにも関わらず、それに応じなかった場合には、50万円以下の刑罰を与えられることがあります。
特定空き家に指定されてしまった場合には、問題になった箇所を改善することで特定空き家の指定を解消できます。
空き家の固定資産税問題を解決するための相談先とは？
固定資産税の清算について、空き家になっている物件はどうするのが最善なのか、税金はいくらかかるのかなどを熟知している人は多くないと思います。
そのため、トラブルを避けて不動産売却をスムーズに進めるためには、専門の不動産会社に相談することをおすすめします。
信頼できる不動産会社や担当者は、固定資産税の清算や空き家対策についてもアドバイスをしてくれます。また、不動産売却時に税金の問題は必ず出てくる話なので、経験の豊富な担当者であれば、売主の悩みを解決してくれるはずです。
ただ、不動産会社や担当者によっては固定資産税などの税金について、あまり説明をしてくれない場合もあります。そのような会社や担当者を選んでしまうことがないよう、自身で情報収集をした上で複数社へ相談依頼をすると良いです。
その他にも、固定資産税や相続など税金のみに関する相談であれば弁護士や税理士、会計士などの先生に相談することも有効です。まれに市町村が算出した固定資産税の金額に誤りがあり、本来の金額よりも多く納税をしていたことが発覚するケースもあります。納付していた金額が本来の金額よりも多かった場合には、その分を還付してくれます。ただ、還付してもらうには、還付請求権の期限が残っていることが重要になるため、物件に住んでいる、住んでいないに関わらず、物件を所有している人は一度、相談してみるのも良いでしょう。
空き家の固定資産税まとめ：滞納・売却時の重要ポイント
最後に、重要な点をまとめて解説します。
固定資産税は、物件に住んでいる場合にも住んでいない場合でも、その年の1月1日時点で、その物件を所有している人に対して納付義務があります。
物件を1年の途中で売却した場合でも、売主は1年分の固定資産税を納付する必要があります。そのような時、売主が損をしないためにすることが精算です。
精算は法律で決められているものではないため、不動産会社・担当者としっかり話し合い、納得できるように進めましょう。
さらに、空き家が特定空き家に指定されると、固定資産税が最大で6倍になる可能性があります。そうならないためには、空き家の物件を売却・賃貸などの方法があります。特定空き家に指定されるなど問題が大きくなってからではなく、早い段階から相談し、信頼できる不動産会社を見つけておくことが大切です。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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